房產(chǎn)證一直是購(gòu)房者最為關(guān)心的問(wèn)題之一。目前,由于開發(fā)商延期辦理房產(chǎn)證而引發(fā)的糾紛比較普遍。那么,開發(fā)商逾期未辦理房產(chǎn)證,買房人該怎樣追究開發(fā)商的違約責(zé)任呢?
A、案情回顧
李某于2009年2月28日購(gòu)買了某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司開發(fā)的房屋一套,雙方簽訂的商品房銷售合同第十二條約定:甲方(開發(fā)商)自房屋交付之日起90個(gè)工作日內(nèi)辦好房屋所有權(quán)證,如未能按期辦理,乙方(買房人)有權(quán)解除合同,并可主張房屋總價(jià)的10%的賠償金。2010年5月8日,該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司將驗(yàn)收合格的房屋交付給李某。2011年4月22日,該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司才辦好房產(chǎn)證,已經(jīng)超過(guò)了合同約定的90個(gè)工作日。
李某以合同第十二條為依據(jù),將某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司訴至法院,要求該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司支付違約金30000元(房屋總價(jià)10%的賠償金)。
B、爭(zhēng)議焦點(diǎn)
1、對(duì)“90個(gè)工作日內(nèi)為乙方辦好房屋產(chǎn)權(quán)證”的理解是90個(gè)工作日內(nèi)報(bào)送材料還是90個(gè)工作日內(nèi)辦好房屋產(chǎn)權(quán)證并交付給業(yè)主。
2、“乙方有權(quán)解除合同,并按房屋總價(jià)款的10%要求甲方賠償損失”的意思是解除合同和10%的違約金必須并用(即要解除合同才存在違約金的問(wèn)題),還是合同解除權(quán)與違約金請(qǐng)求權(quán)是兩個(gè)獨(dú)立的訴訟請(qǐng)求,選擇適用。
3、違約金是否以實(shí)際損失為條件,開發(fā)商沒有給業(yè)主造成損失的,業(yè)主是否可以要求違約金。
C、判決結(jié)果
法院經(jīng)審理后作出判決,認(rèn)定某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司構(gòu)成違約,判令其支付李某房屋總價(jià)5%的違約金。
某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司不服判決,以程序違法、適用法律錯(cuò)誤等理由上訴至洛陽(yáng)市中級(jí)人民法院,要求改判,洛陽(yáng)市中級(jí)人民法院審理后駁回上訴,維持原判。
D、律師分析
律師呂進(jìn)分析,由于開發(fā)商的原因,買房人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的,除當(dāng)事人有特殊約定外,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任:商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的,可以按照已付購(gòu)房款總額,參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年,由于開發(fā)商的原因,導(dǎo)致買房人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記,買房人可以通過(guò)訴訟請(qǐng)求解除合同和賠償損失。
E、律師提醒
針對(duì)目前普遍存在的開發(fā)商遲延辦理房產(chǎn)證的現(xiàn)象,呂進(jìn)就某些關(guān)鍵問(wèn)題為廣大購(gòu)房者提出以下建議。
1、很多業(yè)主都會(huì)問(wèn),開發(fā)商逾期辦證,我已經(jīng)領(lǐng)取房屋所有權(quán)證,是否還可以告開發(fā)商?我們已經(jīng)接收房屋了,是否還有權(quán)追究開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任?呂進(jìn)律師提醒,業(yè)主領(lǐng)取開發(fā)商為其辦好的房屋所有權(quán)證書后仍然可以追究開發(fā)商逾期辦理房屋所有權(quán)證的違約責(zé)任,但必須在自從知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)益受侵害之日起2年內(nèi),追究開發(fā)商的違約責(zé)任,否則,超過(guò)訴訟時(shí)效則會(huì)喪失勝訴權(quán)。
2、呂進(jìn)提醒,業(yè)主與開發(fā)商簽訂商品房銷售合同時(shí),必須明確約定不能按期辦理房屋所有權(quán)證的違約責(zé)任,具體到多少金額或多少比例,如本案中房屋總價(jià)的10%。如果沒有明確的約定,即使開發(fā)商遲延辦理房產(chǎn)證構(gòu)成違約,也不能要求開發(fā)商承擔(dān)違約金,只能要求開發(fā)商賠償損失,但業(yè)主必須舉證證明因?yàn)檫t延辦理房產(chǎn)證給自己造成的損失是多少,否則也得不到法院的支持。