通常的建筑都有樓梯、走廊等公共通道，但是位于深圳市羅湖區(qū)中興路上外貿(mào)中心大廈一樓的這些公共空間被分割成了5部分，并分別辦理了房產(chǎn)證，也就是說，如果這5部分的業(yè)主不允許別人從自己的地盤上經(jīng)過，那么樓上的人們就沒有辦法通行了。

樓上的業(yè)主據(jù)此向法院提起行政訴訟，認(rèn)為深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(簡稱規(guī)土委)違法。經(jīng)過羅湖區(qū)人民法院和深圳市中級人民法院二審判決，均認(rèn)定規(guī)土委違法。

一樓公共空間竟被分戶辦了房產(chǎn)證

2004年，市民李先生通過公開拍賣的形式購買了外貿(mào)中心大廈3-7層的產(chǎn)權(quán)，并于2005年1月辦理過戶手續(xù)，用作酒店經(jīng)營商業(yè)活動。2010年9月，李先生發(fā)現(xiàn)，外貿(mào)中心大廈一樓部分及二樓進(jìn)行了公開拍賣，其中一樓的公用電梯和樓梯都在被拍賣的范圍之內(nèi)，因此他向深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心進(jìn)行了投訴。

外貿(mào)中心大廈位于羅湖區(qū)中興路上，羅湖區(qū)人民法院審理的資料顯示，該大廈是由中國(深圳)對外貿(mào)易中心有限公司(簡稱對外貿(mào)易公司)于1989年建成通過驗(yàn)收，建筑面積為5122平方米。

1993年3月9日，外貿(mào)中心大廈辦理了房地產(chǎn)初始登記。1995年10月31日辦理了分層房地產(chǎn)變更登記。1996年11月14日，深圳市房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)向?qū)ν赓Q(mào)易公司核發(fā)深房地字第4218399號《房地產(chǎn)證》，將外貿(mào)中心大廈第一層登記在該公司名下。1996年11月27日，市房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)根據(jù)對外貿(mào)易公司的申請，依據(jù)大廈第一層《深圳市房地產(chǎn)查丈原圖》(分戶圖)，將大廈第一層予以分割分別進(jìn)行變更登記并獨(dú)立核發(fā)房地產(chǎn)證。

大廈第一層(分戶圖)系深圳市地籍測繪大隊(duì)于1992年10月7日出具。根據(jù)該圖所示，外貿(mào)中心大廈第一層被分割為A (即101)、B (即102)、C (即103)、D (即104)、E(即105)緊密相連的五部分，未預(yù)留樓梯、公用通道以及設(shè)備間等公用建筑面積。

在李先生看來，其購買的外貿(mào)中心大廈3-7層的房產(chǎn)，面積共計(jì)3722.6平方米，自己的房產(chǎn)占有整棟大廈的72.66%，接近四分之三，如果大廈的電梯、樓梯、設(shè)備間、公共走道等都被獨(dú)立核發(fā)產(chǎn)權(quán)證，會對其的權(quán)益構(gòu)成明顯的侵害。

2014年10月10日上午，記者在大廈一樓看到，圖紙上的A、B、C、D、E5個區(qū)域在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中并無法看到明顯的分割，電梯和樓梯等都可以正常使用，也有保安在一樓大堂執(zhí)勤，樓上酒店還在一樓設(shè)立了前臺。李先生介紹，由于這些分割部分的準(zhǔn)業(yè)主暫時未能進(jìn)駐，所以該前臺目前也是零租金在使用該地塊。

樓上業(yè)主狀告規(guī)土委二審皆勝訴

羅湖區(qū)人民法院判決書顯示，外貿(mào)中心大廈第一層102登記在對外貿(mào)易公司名下，登記的建筑面積為54.60平方米。后因經(jīng)濟(jì)糾紛，該房產(chǎn)于2000年7月17日經(jīng)法院裁定強(qiáng)制過戶給中國光大銀行深圳分行上步支行。據(jù)李先生介紹，隨后又形式上轉(zhuǎn)移到了另外一家銀行，后又轉(zhuǎn)移到了一家資產(chǎn)管理公司名下。

2012年8月，李先生向羅湖區(qū)人民法院提起了行政訴訟，將深圳市規(guī)土委告上法庭，不服深圳市房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對外貿(mào)中心大廈一樓102室所作的房地產(chǎn)權(quán)登記。

對于將一樓公共空間分割并分別辦理了房產(chǎn)證的做法，深圳市規(guī)土委辯稱，其根據(jù)申請人提交的申請資料、《深圳市房地產(chǎn)查丈原圖》等資料辦理涉案《房地產(chǎn)證》的具體行政行為，其申請資料齊全，合法有效，依法應(yīng)予以維持。

羅湖區(qū)人民法院認(rèn)為，深圳市地籍測繪部門出具的外貿(mào)中心大廈第一層《深圳市房地產(chǎn)查丈原圖》(分戶圖)，將該大廈第一層分割為緊密連接的五部分，未預(yù)留樓梯、公用通道以及設(shè)備間等公用建筑面積。房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在進(jìn)行涉案變更登記行為時，未在必要審查基礎(chǔ)上對公用建筑面積予以分?jǐn)?，直接依?jù)該《查丈原圖》將樓梯間所在的B(102)部分進(jìn)行變更登記并獨(dú)立辦法房地產(chǎn)證，明顯違反建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》。涉案變更登記有關(guān)建筑面積的登記事項(xiàng)錯誤，依法應(yīng)予撤銷。

羅湖區(qū)人民法院于2012年11月16日宣判，確認(rèn)深圳市房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)1996年11月27日就涉案的外貿(mào)中心大廈一層102房產(chǎn)所作的變更登記行為違法。

由于不服一審判決，深圳市規(guī)土委提出上訴。2013年6月27日，市中院駁回上訴，維持原判。

李先生同時就外貿(mào)中心大廈一層104房狀告深圳市規(guī)土委，經(jīng)過二審判決，同樣認(rèn)定深圳市房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)就104房產(chǎn)所作的變更登記行為違法。

買了分戶鋪位也無法過戶

購買了102和104兩個房間的市民孫先生也很無奈。據(jù)他介紹，2010年，他從一家資產(chǎn)管理公司名下購買了102和104兩個鋪位，總面積在192平方米，總費(fèi)用約在三四百萬元，到2012年的時候，發(fā)現(xiàn)由于涉及公共空間問題，無法過戶到自己名下，至今無法實(shí)際使用這兩個商鋪，更無從談及收益。孫先生表示，不管將來是否能夠過戶到自己名下，這些損失都希望由規(guī)土委來賠償。

判決書顯示，102房間和104房間的終審判決已經(jīng)生效。據(jù)介紹，102包括了大廈的電梯和樓梯，而104包括了大堂和設(shè)備房，如果一樓這些分割的房間交由其他業(yè)主使用，那么樓上的住戶就無法通行了。

李先生提出質(zhì)疑，既然法院判決認(rèn)定，將公共空間所在部分獨(dú)立辦理房地產(chǎn)證違反了建設(shè)部相關(guān)規(guī)定，深圳市規(guī)土委不可能不知道這些規(guī)定，當(dāng)初何以能夠?yàn)榧s1000平方米的公共空間分別辦理房產(chǎn)證，從而導(dǎo)致如今出現(xiàn)這些后續(xù)問題，其中是否存在一些非法行為？

李先生表示，從2013年6月27日至今，已經(jīng)過去了一年多時間，對于法院的判決結(jié)果，規(guī)土委一直沒有執(zhí)行，沒有對現(xiàn)狀進(jìn)行更改和糾正，此舉不僅傷害了自己和其他準(zhǔn)業(yè)主的利益，也會傷害政府的公信力。其今年已經(jīng)72歲高齡，希望政府部門能夠早日對違法行為作出改變。

規(guī)土委：

還有兩宗案在審理 判決后一并回應(yīng)

據(jù)李先生介紹，除了102和104兩個案子已經(jīng)審理結(jié)束之外，101和地下室兩個區(qū)域涉及的案子仍在審理。A、B、C、D、E5個區(qū)域的總面積約700平方米，地下室的面積約300平方米。

判決生效之后，由于遲遲沒有執(zhí)行，李先生向深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心發(fā)函詢問，對方于2013年10月8日回函稱，目前正抓緊協(xié)調(diào)處理，因涉及多方相關(guān)部門及權(quán)利人，且處理情況較為復(fù)雜，將盡快將處理結(jié)果加以反饋。

今年10月9日，72歲的李先生再次來到深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心，就外貿(mào)中心大廈地下室和101房產(chǎn)分?jǐn)偟膯栴}進(jìn)行投訴，其領(lǐng)取了回執(zhí)等待對方的處理結(jié)果。

10月11日，深圳市規(guī)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人接受記者采訪時表示，由于相關(guān)的案子共有4宗，目前只有102和104兩宗有審判結(jié)果，另外兩宗還在審理過程當(dāng)中，他們希望等到全部案子審判結(jié)束之后，再一并作出回應(yīng)。