業(yè)委會(huì)成立前，是否允許物管漲物業(yè)費(fèi)？新業(yè)委會(huì)產(chǎn)生前，舊業(yè)委會(huì)是否應(yīng)繼續(xù)履職？廣州市法制辦舉行了《廣州市物業(yè)管理辦法》立法座談會(huì)，13位法律及物業(yè)管理領(lǐng)域?qū)＜裔槍裹c(diǎn)問題進(jìn)行了激辯。有專家建議，為推動(dòng)物管企業(yè)積極推動(dòng)業(yè)委會(huì)成立，應(yīng)規(guī)定業(yè)委會(huì)成立前，不允許調(diào)整物管費(fèi)。

焦點(diǎn)1

物管費(fèi)調(diào)整程序如何規(guī)范？

省政府參事王則楚：“不成立業(yè)委會(huì)，不能調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”當(dāng)天座談會(huì)上爭論最激烈的，莫過于如何規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的調(diào)整程序。

草案稿規(guī)定，業(yè)委會(huì)成立前，物管想調(diào)整物業(yè)費(fèi)的話，物業(yè)服務(wù)企業(yè)須委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對上一年度物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營情況和調(diào)價(jià)方案進(jìn)行審計(jì)，且審計(jì)報(bào)告已經(jīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示30日以上；調(diào)整方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主表決通過，且表決的具體情況已經(jīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示30日以上等。

保利物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理黎家河說，現(xiàn)在物管企業(yè)支出大頭的是人力成本，但物價(jià)上漲，最低工資標(biāo)準(zhǔn)也在連年上漲。“現(xiàn)有草案規(guī)定過于苛刻，光面積和人數(shù)雙過半比成立業(yè)委會(huì)還難”，應(yīng)增加條款規(guī)定，允許雙方自行協(xié)商。

“不能開這個(gè)口子，就是要逼物管推動(dòng)業(yè)委會(huì)成立?！笔≌畢⑹峦鮿t楚抓起話筒反駁，現(xiàn)在不少樓盤開發(fā)商未來吸引業(yè)主入住，前期物業(yè)費(fèi)往往比較低，如果物業(yè)公司要調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，那就要等業(yè)委會(huì)成立，“不成立業(yè)委會(huì)，不能調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”。

焦點(diǎn)2

多輪補(bǔ)選成為多輪折騰？

如何解決業(yè)委會(huì)成立難，座談會(huì)上出現(xiàn)三種聲音

多輪補(bǔ)選是草案稿獨(dú)創(chuàng)之舉，即業(yè)委會(huì)選舉若達(dá)不到議事規(guī)則約定的人數(shù)，可以通過多輪補(bǔ)選，補(bǔ)選后只要當(dāng)選的業(yè)主達(dá)到5人以上即可算業(yè)委會(huì)成立。此舉皆在解決業(yè)委會(huì)產(chǎn)生難的問題。據(jù)了解，目前廣州近9成小區(qū)都沒有成立業(yè)委會(huì)。

當(dāng)天的座談會(huì)上，專家們對此思路總體表示贊同，但就具體操作方式提出了三種不同意見。來自萬科物業(yè)代表?xiàng)罱ê暾J(rèn)為，應(yīng)約定補(bǔ)選次數(shù)，否則會(huì)陷入不斷補(bǔ)選的循環(huán)，“比如約定3次，3次還補(bǔ)選不出來，只能說明成立條件還不夠成熟?！?/span>

還有另一種聲音認(rèn)為，目前業(yè)委會(huì)成立難，除了開發(fā)商、物業(yè)公司阻撓外，還與業(yè)主積極性不高有關(guān)?！岸噍喲a(bǔ)選很可能成為多輪折騰?！比珖舜蟠黻愂?、盈科（廣州）律師事務(wù)所周玉忠律師均建議，“給出合理的公示時(shí)間，不投票，就當(dāng)你同意參與投票大多數(shù)人的建議”，比如在顯眼位置公示60天，“知情了再不行使相應(yīng)權(quán)利，那就是他自己的事了”。

第三種聲音是，多輪補(bǔ)選宜作為議事規(guī)則指引，也就是交由業(yè)主自行確定。省政府參事王則楚建議，立法中可直接規(guī)定成員達(dá)到5人，業(yè)委會(huì)就可以成立，“重要的是能讓業(yè)委會(huì)產(chǎn)生，至于如何補(bǔ)選，交由議事規(guī)則?！?/span>

焦點(diǎn)3

新舊業(yè)委會(huì)過渡期間誰管事？

有專家建議，可借鑒上海做法，成立換屆領(lǐng)導(dǎo)小組防沖突

舊業(yè)委會(huì)期滿了，新的業(yè)委會(huì)還沒有產(chǎn)生，舊業(yè)委會(huì)是否能繼續(xù)履行職責(zé)？草案稿參考廣東省物管條例規(guī)定，給出的答案是“不能”。

首先發(fā)言的三位物管公司代表均旗幟鮮明地表示應(yīng)終止履責(zé)，而周玉忠律師則舉例駁斥，“有些業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司的案子，一審還在審，二審時(shí)就因業(yè)委會(huì)任期滿而終止訴訟”。周玉忠認(rèn)為，業(yè)委會(huì)成立不易，就這樣一刀切規(guī)定自然消亡，太可惜，也容易給處于強(qiáng)勢地位的開發(fā)商和物管帶來侵權(quán)的機(jī)會(huì)。

最后，專家們普遍認(rèn)為，可以區(qū)別對待：對已實(shí)質(zhì)推動(dòng)換屆的舊業(yè)委會(huì)，但因各種原因未能完成的，可以在議事規(guī)則里約定延長任期；對沒有實(shí)質(zhì)推動(dòng)換屆的，則可以在屬地政府或監(jiān)事會(huì)等指導(dǎo)下，終止舊業(yè)委會(huì)履職，舉行換屆。此外，還有專家建議，可借鑒上海做法，成立由政府、業(yè)主代表、街道辦事處、居委會(huì)等人員組成換屆領(lǐng)導(dǎo)小組，解決新舊業(yè)委會(huì)可能的沖突。