據(jù)住建部官網(wǎng)消息，住建部、人民銀行8月20日在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，研究進一步落實房地產(chǎn)長效機制。從時間上看，這也是繼7月24日召開的“房地產(chǎn)工作座談會”不到一個月后，又一次較高規(guī)格的房地產(chǎn)行業(yè)座談會。

       會議認(rèn)為，十九大以來有關(guān)部門和地方貫徹落實決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，落實城市主體責(zé)任，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制，房地產(chǎn)市場保持了平穩(wěn)健康發(fā)展。

       據(jù)悉，參與本次“8.20座談會”的有關(guān)人員來自住建部、人民銀行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局、交易商協(xié)會等相關(guān)部門負(fù)責(zé)人，以及部分重點房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人。從參與這次座談會的人員結(jié)構(gòu)來看，顯然是針對“7.24房地產(chǎn)工作座談會”有關(guān)精神的進一步貫徹落實。

       本次8.20的房地產(chǎn)企業(yè)座談會，有以下幾點信息值得注意：

   一、重點房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則形成

本次座談會指出，為進一步落實房地產(chǎn)長效機制，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

        那么，結(jié)合近期市場傳聞，為控制房企有息債務(wù)規(guī)模，有關(guān)部門設(shè)置出“三道紅線”，即：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)“三道紅線”，對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，按不同指標(biāo)劃定負(fù)債年增速不得超過5%-15%。

       雖然從會議公開信息來看，監(jiān)管層暫未對“三道紅線”作出回應(yīng)，但相關(guān)主管部門已明確形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，而這些應(yīng)該也是落實房地產(chǎn)長效機制的一部分內(nèi)容。

       實際上，一直以來，嚴(yán)查違規(guī)涉房貸款也是銀保監(jiān)會的工作重點之一。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年上半年因涉房類貸款違規(guī)開出的罰單共計152張，總計罰款1.3億元，平均每張罰單罰金為87.8萬元，在各項處罰原因中罰金最高。

這也說明，對于房地產(chǎn)行業(yè)的金融監(jiān)管，不管是以往，還是現(xiàn)在，乃至未來，都將保持高壓態(tài)勢。

   二、合理安排經(jīng)營活動和融資行為

本次座談會還強調(diào)，市場化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則，有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排經(jīng)營活動和融資行為，增強自身抗風(fēng)險能力，也有利于推動房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)健運行，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

       這里一方面明確了融資規(guī)則，就是要市場化、規(guī)則化、透明化；另一方面則是提醒房企要合理安排經(jīng)營活動和融資行為，增強自身抗風(fēng)險的能力。

       根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心此前統(tǒng)計，僅8月中上旬，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模高達(dá)261億元，與今年各月相比處于高位。年內(nèi)房企累計已經(jīng)發(fā)行債券811只，合計融資額超過6200億元。

       實際上，去年以來在房地產(chǎn)融資增速、增量占比等方面都有一定程度的控制，針對房地產(chǎn)融資監(jiān)管與規(guī)范，有助于在房企層面形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，增強自身抗風(fēng)險能力，從而能夠合理的安排企業(yè)經(jīng)營活動。

        事實上，今年以來不乏一些大型房地產(chǎn)企業(yè)，無論是在債務(wù)方面還是經(jīng)營方面，都出現(xiàn)了一些問題。而只有在企業(yè)層面保持穩(wěn)定，才能推動房地產(chǎn)行業(yè)的長期穩(wěn)健運行，這也是管理層希望看到的結(jié)果。

  三、防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險

金融風(fēng)險一直是管理層最近幾年來強調(diào)的內(nèi)容?！?.24房地產(chǎn)工作座談會”上，雖然沒有明確談及風(fēng)險問題，但卻明確提出，要“高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況新問題，時刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦”。

8月16日，中國人民銀行黨委書記、中國銀保監(jiān)會主席郭樹清在《求是》雜志刊發(fā)的文章中曾提到房地產(chǎn)。文章指出，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到遏制。房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀?！?。近年來，各地區(qū)各部門根據(jù)“房住不炒”和“一城一策”精神，優(yōu)化金融資源配置，嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。2019年與2016年相比，房地產(chǎn)貸款增速下降12個百分點，新增房地產(chǎn)貸款占全部新增貸款的比重下降10個百分點。既滿足房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的正常需要，又避免因資金過度集中出現(xiàn)更大風(fēng)險。

       郭樹清的文章中提到的這句話很重要，就是房地產(chǎn)貸款既要滿足房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的正常需要，又要避免因資金過度集中出現(xiàn)更大風(fēng)險。實際上，2019年6月，郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇上就曾明確指出，“必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化問題。房地產(chǎn)業(yè)過度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長房地產(chǎn)的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴(yán)重。歷史證明，凡是過度依賴房地產(chǎn)實現(xiàn)和維持經(jīng)濟繁榮的國家，最終都要付出沉重代價！”時隔一年，郭樹清當(dāng)初的這些話，每字每句仍然歷歷在目。

       另一方面，從7月份的國民經(jīng)濟運行情況看，我國主要經(jīng)濟指標(biāo)回暖，經(jīng)濟穩(wěn)定恢復(fù)，向好態(tài)勢持續(xù)發(fā)展。應(yīng)該說，經(jīng)濟企穩(wěn)的背后，房地產(chǎn)功不可沒。但切勿將經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)，掩蓋房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)在問題。管理層此時提出防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險，也意在保持經(jīng)濟復(fù)蘇的穩(wěn)定成果，提前規(guī)避可能發(fā)生的金融風(fēng)險，避免大起大落。

   四、防控風(fēng)險是房地產(chǎn)行業(yè)下半年的主要方向

7月30日，中共中央政治局會議進一步明確，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。事實上，堅持“房住不炒”，堅持“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”也是近年來監(jiān)管層一直明確的房地產(chǎn)市場長期政策基調(diào)。

       結(jié)合近期的幾次會議精神，大概能夠看出，防控風(fēng)險應(yīng)該是房地產(chǎn)行業(yè)下半年的主要方向，房地產(chǎn)融資收緊也將是大概率的趨勢。

      對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，下半年部分房企將面臨融資難題，這對于那些高負(fù)債的房地產(chǎn)企業(yè)影響最大，這也將再次加速行業(yè)洗牌。企業(yè)在經(jīng)營過程中，一定要保持清醒頭腦，進一步降低財務(wù)成本，切記盲目加杠桿與貪大，加快降價促銷回籠資金。

      從行業(yè)整體來看，“高質(zhì)量發(fā)展”仍然是房地產(chǎn)未來發(fā)展的主題詞，房地產(chǎn)的高質(zhì)量發(fā)展，應(yīng)是綠色的可持續(xù)的發(fā)展。隨著行業(yè)集中度的進一步提升，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)未來在住房品質(zhì)的發(fā)展上，要進行產(chǎn)品創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級，不斷提高購房者的居住體驗度，從而引領(lǐng)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。

來源：中房網(wǎng)