??過去幾年，西安的“搶人大戰(zhàn)”似乎為當(dāng)?shù)赜行У募せ盍朔康禺a(chǎn)市場。隨著近年來西安房價的不斷上漲，已經(jīng)成為國內(nèi)備受矚目的熱點城市之一。

??與西安相鄰的咸陽，與其頗有歷史淵源，兩個城市間大概相距30公里左右。而在歷史上，今天的西安與咸陽曾同屬一個城市。

??正是受西安樓市熱度的外溢，以及咸陽城鎮(zhèn)化和居民改善住房條件的需求，許多開發(fā)企業(yè)頻頻在咸陽拿地。據(jù)不完全統(tǒng)計，三年時間內(nèi)，咸陽聚集了大約20家左右的頭部房企。正是這些企業(yè)在短時間內(nèi)的進駐，使得咸陽的土地價格翻番。

??主城區(qū)房價年度漲跌幅不超10%

??而在大多數(shù)關(guān)注西安樓市調(diào)控政策是否有變化的時候，誰也沒想到，隔壁的咸陽卻低調(diào)的公布了房地產(chǎn)市場調(diào)控“一城一策”工作實施方案。

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為做好主城區(qū)重點區(qū)域調(diào)控工作，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 8月6日，咸陽市人民政府網(wǎng)站公布了由該市政府辦公室印發(fā)的《咸陽市房地產(chǎn)市場調(diào)控“一城一策”工作實施方案》（以下簡稱《方案》），該《方案》自發(fā)布之日起施行，有效期至2022年12月31日。

??實際上，自2019年以來，國內(nèi)多個熱點城市相繼宣布將實施樓市調(diào)控“一城一策”試點，但能公開政策文件的城市寥寥無幾。而咸陽作為一個三線城市的代表，這份“一城一策”工作實施方案的公布，也給了市場一個參照樣本。

??根據(jù)《方案》提出的工作目標(biāo)，2020年—2022年期間，咸陽主城區(qū)內(nèi)商品住房去化周期控制在6至18個月，非住宅商品房庫存逐步控制消化；2022年底前，咸陽全市初步形成租購并舉的住房體系，市場供需關(guān)系基本平衡；2020年-2022年期間，咸陽市主城區(qū)新建商品住房均價年度漲跌幅不超10%，各縣市新建商品住房均價年度漲跌幅控制在25%以內(nèi)，新建商品住房價格保持在合理區(qū)間。

??從工作目標(biāo)的內(nèi)容上看，最引人關(guān)注的是咸陽對房價年度的控制目標(biāo)采用了“漲跌幅”的表述。限制漲幅，可以看做是對過去咸陽房價過快上漲的表態(tài)。而限制跌幅，則可以提前預(yù)防房價下跌。那么，這也意味著咸陽未來房價的漲跌幅度，都會在正負10%的區(qū)間范圍內(nèi)波動。

??根據(jù)咸陽市統(tǒng)計局公布的《2019年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，2019年末咸陽城鎮(zhèn)化率為52.14%。雖然比上年提高了0.87個百分點，但同期的陜西省城鎮(zhèn)化率為59.4%，全國城鎮(zhèn)化率為60.6%，分別低于7.26和8.46個百分點。這也從側(cè)面說明，咸陽未來的房地產(chǎn)市場需求，還有一定的增長空間。而隨著這份《方案》的出臺，將有助于保持該市房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

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穩(wěn)定土地價格，防范住房信貸風(fēng)險

??另外，本次公布的《方案》中，還提出了若干工作措施。

??首先，從土地市場“動刀”?！斗桨浮诽岢觯訌姺康禺a(chǎn)項目用地管控。按照商品住房去化周期及時調(diào)整土地供應(yīng)節(jié)奏計劃，根據(jù)房地產(chǎn)市場、土地市場運行狀況，適時采取“限地價、競房價、競配建”或“限房價、競地價”等方式供應(yīng)商品住房用地，穩(wěn)定土地價格。同時，禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過銀行貸款、信托資金、保險資金、資本市場融資、資管計劃配資、發(fā)行債券等方式籌措資金用于支付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款，要提高重點調(diào)控區(qū)域普通商品住房用地競買準(zhǔn)入門檻。

??在規(guī)范房地產(chǎn)市場運行方面，《方案》指出，規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)“眾籌買房”等行為，嚴(yán)禁各類機構(gòu)開展“首付貸”性質(zhì)的業(yè)務(wù)。防范住房信貸風(fēng)險，防止開發(fā)企業(yè)通過“假按揭”等虛假交易，變相融資。對于商業(yè)貸款購房的居民家庭首次購買普通住房貸款最低首付比例為25%；首套房貸款最低首付比例為30%；二套房最低首付比例不得低于40%；購買三套及以上住房的不得辦理貸款。使用公積金貸款購房，首套房最低首付比例為20%；再次使用公積金購買普通商品住房的，最低首付比例不得低于40%，且夫妻雙方名下不允許存在任何未結(jié)清的貸款本息。

??《方案》規(guī)定，商品房銷售價格備案原則上不高于“同地段、同區(qū)域、同品質(zhì)”樓盤均價。已具備預(yù)售條件的商品住房項目，開發(fā)企業(yè)應(yīng)一次性申請辦理《商品房預(yù)售許可證》，不得以分批、拆零、裝修、抵押等方式拖延入市時間；取得商品房預(yù)銷售許可證的項目，不得以認購、認籌、預(yù)定、排號、售卡、VIP排號或收取凍結(jié)定金、預(yù)定款、誠意金等形式變相銷售；已取得商品房預(yù)售許可證的項目，企業(yè)應(yīng)在10日內(nèi)將所有準(zhǔn)售房源一次性公開銷售，不得捂盤惜售或者變相囤積房源。同時，積極探索商品房預(yù)售許可審批制度在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的雙向調(diào)節(jié)，及時調(diào)整商品房供給節(jié)奏。

??穩(wěn)定市場預(yù)期，全面推行房屋網(wǎng)簽備案制度

??在建立健全住房穩(wěn)定供應(yīng)機制方面，《方案》提出，適時發(fā)布住房發(fā)展規(guī)劃，確定住房和用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)、時序，有效引導(dǎo)市場資源配置，穩(wěn)定市場預(yù)期。深化住房制度改革，加快建立租購并舉的住房制度，合理引導(dǎo)住房需求，滿足不同收入居民家庭的住房需求。

??同時，全面推行房屋網(wǎng)簽備案制度。開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂商品房買賣合同后30個工作日內(nèi)必須辦理網(wǎng)簽備案，嚴(yán)禁期房轉(zhuǎn)讓，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。

??此外，《方案》還提出要落實房屋租賃合同網(wǎng)簽備案制度，推行房屋抵押合同網(wǎng)簽備案制度。加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管。完善預(yù)售資金監(jiān)管制度，確保購房款優(yōu)先用于項目建設(shè)，降低項目風(fēng)險，保護購房人合法權(quán)益。加大房地產(chǎn)市場秩序整治力度，重點打擊捂盤惜售、哄抬房價、發(fā)布虛假房地產(chǎn)廣告等投機炒房行為，以及強制提供代辦服務(wù)、擔(dān)保服務(wù)，或者以捆綁服務(wù)方式亂收費，與投機炒房團伙串通，謀取不正當(dāng)利益等房地產(chǎn)“黑中介”、“紅頂中介”的違法違規(guī)行為。

??隨著咸陽“一城一策”工作實施方案的公布，也讓市場看到了未來三四線城市的調(diào)控樣本。

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來源：中房網(wǎng)