由于疫情影響，往年3至4月樓市交易量提升的“小陽春”現象，在今年延后到了5至6月。而在貸款市場報價利率（LPR）呈現下降趨勢的背景下，近期房貸利率步入下行軌道，據融360大數據研究院對全國41個重點城市674家銀行分支機構房貸利率的監(jiān)測數據顯示，5月20日至6月18日，首套房貸款平均利率則為5.28%，環(huán)比下降4個基點（BP）；二套房貸款平均利率為5.60%，環(huán)比下降3BP。

不過，專家和業(yè)內人士普遍認為，“房住不炒”的導向不會改變，房地產業(yè)在加速從疫情沖擊中修復后，會保持穩(wěn)定態(tài)勢，不會“入夏”。這也從住房金融端得到印證，6月22日最新出爐的5年期LPR報價不變，繼續(xù)保持了4月20日公布的4.65%的水平，將使房貸利率進一步保持平穩(wěn)。

自LPR機制推行以來，目前一直呈現下降趨勢，5年期LPR從最初的4.85%降到現在的4.65%。在換錨LPR后房貸利率也持續(xù)走低。多家機構的統(tǒng)計數據也反映出這一趨勢。貝殼研究院6月監(jiān)測的32城平均主流房貸利率持續(xù)下行，其中首套房貸利率為5.32%，二套為5.66%，環(huán)比均下降2bp，創(chuàng)18個月新低。2020年以來，首套房貸利率下降26bp，二套則下降24bp，降幅大于LPR降幅。

融360簡普科技大數據研究院數據亦顯示，繼4月20日5年期LPR報價下調10BP后，全國房貸利率整體下降了15個BP左右?！胺抠J利率和5年期LPR的聯(lián)動規(guī)律再次得到驗證，即單次5年期LPR下調會帶來房貸利率雙月下調，其中首月房貸利率一般和LPR保持同幅度調整，次月調整幅度較小?！?融360大數據研究院分析師李萬賦表示。

不同城市的差異繼續(xù)顯現。融360大數據研究院5月20日-6月18日監(jiān)測的41個城市中，28個城市首套房貸款利率平均水平環(huán)比下降，30個城市二套房貸款利率平均水平環(huán)比下降，其中，鄭州、蘇州和大連三地的首套和二套房貸利率本月降幅均在10BP以上；太原和惠州的首套和二套房貸利率則均在上月超10BP的降幅上略有回調。

“以往討論房地產市場狀況，人們習慣于拿一二三線城市粗線條進行分類討論。而目前即便同在一個城市，不同的區(qū)塊、不同的房屋類型，其境況也會有明顯不同?！迸d業(yè)研究首席經濟學家魯政委表示，房地產將進入“巷戰(zhàn)時代”。

“5月，商品房銷售面積環(huán)比和同比分別增長22.8%、9.7%，銷售面積環(huán)比和同比分別增長25.3%、14%，市場成交修復明顯加速，其中一線和二線代表城市5月成交面積恢復相對較快。成交回暖帶動5月新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.5%，增速較上月加快0.1個百分點。” 交通銀行(5.090, -0.03, -0.59%)金融研究中心資深研究員夏丹表示。

不過，樓市修復并不意味著火爆局面的再現。“房價同比增速延續(xù)2019年5月以來的回落態(tài)勢，仍在穩(wěn)步壓降中。同時，北京本地疫情反彈，廣東境外輸入病例上升較快，表明戰(zhàn)‘疫’還有波折，對相應地區(qū)房地產市場的影響存在不確定性?！毕牡ふf。

最新公布的LPR則繼續(xù)“按兵不動”?！?月適逢跨季末、跨半年時點，資金價格的整體上行對LPR下行形成一定牽制。同時，LPR與MLF利率直接掛鉤，MLF利率未降更大程度影響了本月LPR報價的持平。此外，銀行資金成本的居高不下制約了點差的壓降空間，導致降低LPR的動力相對有限。”民生銀行(5.650, -0.02, -0.35%)首席經濟學家溫彬分析。

后續(xù)，LPR下行仍存空間。溫彬認為，貨幣金融政策將繼續(xù)加大對實體經濟的支持力度，隨著CPI漲幅進一步回落，降準和降息仍有空間和必要，適時適度調降存款基準利率，引導LPR下行，實現直接融資和間接融資成本“雙下降”。

“結合國務院17日的常務會議再次傳達了較為寬松的貨幣政策基調，且從逆回購公開市場操作利率大幅下行等方面來看，下期LPR利率存在著下調的可能性?！比?60大數據研究院分析師李萬賦告訴《金融時報》記者。

反映在房貸利率方面，李萬賦預計，接下來一個月房貸利率將會比較平穩(wěn)，同時會有個別城市或銀行變化帶來全國整體水平的微幅調整。“一線城市目前變化還是比其他城市更穩(wěn)一些，和LPR變動幅度的同步性更高；其他城市變化差異更大一些，平穩(wěn)、小微微調、大幅下降的都有?！?/span>

“雖然從房企融資成本和購房者按揭成本看，降低依然是趨勢。但整體來看，LPR繼續(xù)保持不變，代表了房地產市場再沖高的動力不足，小陽春很難發(fā)展到盛夏。”中原地產首席分析師張大偉認為。

“研究表明，有房地產泡沫破裂的經濟衰退和無房地產泡沫破裂的經濟衰退相比，前者更長更深，復蘇起來也更慢；后者更短更淺，復蘇起來也更快。‘房住不炒’和‘穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期’對抑制房地產市場的投資和投機需求，讓房子回歸居住屬性，防范房地產市場泡沫化風險是完全必要的，將會長期堅持?！濒斦硎荆南Ｍ谠诮洕滦袎毫Υ蟮谋尘跋?，政策會放松房地產調控是不切實際的。

銀行業(yè)持續(xù)為穩(wěn)樓市提供金融定力。今年以來，央行和銀保監(jiān)會多次在該領域發(fā)聲。央行5月29日發(fā)布《中國區(qū)域金融運行報告（2020）》要求，下一步，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”要求，保持房地產金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。堅持因城施策，緊緊圍繞穩(wěn)地價、 穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的目標，完善長效管理調控機制，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

住房租賃是銀行業(yè)可以進一步加大探索的領域。上述報告指出，目前，“租購并舉”的住房體系建設還待完善，住房租賃的規(guī)劃、 土地、稅收、金融等支持政策有待進一步完善。要著力培育和發(fā)展住房租賃市場。

《金融時報》記者從建行海南分行了解到，該分行結合海南度假、旅居、康養(yǎng)、民宿等短租需求，與政府合作打造海南省住房短租平臺，依托建行在住房租賃領域積累的服務經驗，為短租客戶提供便捷、可靠、低成本的線上短租服務。截至5月末，已完成住房租賃平臺30個子平臺上線，市場化房源數22933套，“建融家園”APP實名注冊用戶數36754戶，在線簽約1567筆。

來源：金融時報