梅雨期還沒過，夏至已經(jīng)降臨。升溫的不僅是氣溫，還有全國(guó)土拍市場(chǎng)。

自2020年第二季度以來，隨著因疫情而延遲出讓的各個(gè)優(yōu)質(zhì)地塊陸續(xù)入市，加之融資政策上的傾斜，房企大發(fā)公司債，展開“報(bào)復(fù)性拿地”。杭州、南京、廈門、福州、東莞、成都等二線城市頻出地王，北上廣深也加速上新。

高溢價(jià)拿地頻現(xiàn)，房企錢從何來？

土拍市場(chǎng)熱度不減

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上周重點(diǎn)城市的成交規(guī)模環(huán)比再度增加，其中一線城市成交量更是環(huán)比大增5倍，超過4成的地塊成交溢價(jià)率在20%之上，包括寧波、嘉興、紹興、溫州等在內(nèi)的多個(gè)長(zhǎng)三角城市更是有多宗地塊超高溢價(jià)成交。

其中最為驚人的是，6月15日招商蛇口在徐州競(jìng)得的一宗地塊，成交價(jià)24.11億元，樓面價(jià)為6579元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)138.45%，且競(jìng)價(jià)次數(shù)高達(dá)796輪競(jìng)價(jià)。

如今，土拍市場(chǎng)依舊熱度不減，下一輪“狂歡”即將開啟。

日前，2020中國(guó)(南京)城市土地展順利舉辦，此次南京打算一口氣推出112幅土地招商，面積合計(jì)約750萬(wàn)平方米，遍布南京河西新城、江北新區(qū)、南部新城、紫東地區(qū)、雨花臺(tái)區(qū)、江寧區(qū)、浦口區(qū)等幾乎所有熱點(diǎn)區(qū)域，為即將到來的“土拍狂歡”做足了準(zhǔn)備。

此外，包括上海、武漢等熱點(diǎn)一二線城市在內(nèi)的多個(gè)城市也將多幅地塊擺上貨架。

6月23日，武漢兩宗原定于2月19日入市出讓的涉宅用地將重新掛牌，總計(jì)出讓面積約17.58萬(wàn)平方米，起始總價(jià)132億元。與此前不同的是，恢復(fù)掛牌出讓文件明確指出不接受聯(lián)合競(jìng)買。

6月19日，上海市土地交易市場(chǎng)也掛牌6宗地塊，總起始價(jià)56.26億元，總計(jì)建筑面積42.25萬(wàn)平方米。6宗地塊分布于青浦、閔行、嘉定3個(gè)區(qū)，其中4宗住宅用地，1宗商住辦用地，1宗商業(yè)用地，將于7月內(nèi)陸續(xù)出讓。

至于土拍熱度是否會(huì)持續(xù)下去，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為答案是肯定的。

“至少目前來看，土拍市場(chǎng)短時(shí)間內(nèi)不會(huì)降溫，只會(huì)逐漸趨于理性。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者分析稱，5月份大多數(shù)房企的銷售均回正，這對(duì)于土拍市場(chǎng)具有很大的刺激作用，增強(qiáng)了不少房企的信心，特別是很多二線城市，由于疫情導(dǎo)致很多優(yōu)質(zhì)地塊的出讓被延遲，早在3月-4月時(shí)就已經(jīng)被不少有資金優(yōu)勢(shì)的國(guó)企、央企搶占先機(jī)，所以出現(xiàn)如今的土拍狂歡不足為奇。

房企擴(kuò)“融”春天

支撐土拍持續(xù)火熱的背后是“不差錢”的房企們。

自2月份獲得數(shù)個(gè)政策禮包的加持后，擁有利率優(yōu)勢(shì)的公司債就成了房企融資的首選，且利率越來越低，房企的擴(kuò)“融”之路似乎進(jìn)入了“春天”，往常備受青睞的海外債甚至一度斷檔。

不僅如此，在此基礎(chǔ)上，不少房企甚至開始頻繁回售此前發(fā)行的高利率債券，轉(zhuǎn)而新發(fā)低利率新債。

6月19日，恒大公告稱，將開展對(duì)15恒大03債券的回售。該債券發(fā)行規(guī)模82億元，發(fā)行日期2015年7月8日，票面利率6.98%，期限為7年。

目前，恒大地產(chǎn)宣布最近的回售登記期為2020年6月24日至2020年6月30日，回售價(jià)格100元/百元面值，以1000元為一個(gè)回售單位。同時(shí)，恒大地產(chǎn)宣布未回售部分債券票面利率不調(diào)整，即2020年7月8日至2022年7月7日期間這只債券票面利率仍為6.98%。

而在此之前，僅6月份恒大地產(chǎn)就已經(jīng)新增發(fā)了兩支公司債，籌資總額達(dá)到65億元，票面利率分別為5.6%和5.9%，遠(yuǎn)低于其回售債券利率。

此外，金地同樣在剛剛發(fā)行了20億元利率僅有3.3%的新債之后，選擇了回售高利率存量債券。根據(jù)上交所公告，金地日前決定回售的公司債分別為“18金地05”“18金地05”，兩支債券總額為40億元，票面利率分別為5.58%和4.85%。

還有房企選擇直接下調(diào)存量債券的利率。

6月19日，萬(wàn)科公告公司債券（第三期）的發(fā)行結(jié)果，債券最終實(shí)際發(fā)行數(shù)量為20億元，品種一實(shí)際發(fā)行8億元，票面利率為3.2%；品種二實(shí)際發(fā)行12億元，票面利率為3.9%。

而就在兩天前，深交所披露，萬(wàn)科第三次公告提示擬下調(diào)5年期“17萬(wàn)科02”公司債，第3年末起后2年的年息率即從4.54%下調(diào)到2.3%。若投資人不滿意，可以選擇回售，也就是公開拋售。

這已經(jīng)是萬(wàn)科今年第二次下調(diào)存?zhèn)剩?天前，萬(wàn)科曾公告另一只5年期“17萬(wàn)科01”公司債第3年末起后2年的年息率從4.54%直接下調(diào)到1.9%。

事實(shí)上，下調(diào)債券利率的不止萬(wàn)科一家。

6月16日，根據(jù)上交所公告，龍湖關(guān)于“15龍湖03”7年期公司債起始于2015年7月至2020年7月的前5年存續(xù)期年息率4.2%，但第5年期末，龍湖決定存續(xù)期后2年下調(diào)年息率至3.3%。

6月15日，金隅集團(tuán)透露已完成“20金隅03”公司債的發(fā)行，5年期、20億元的規(guī)模，票面利率僅為3.24%。此前，該公司將“17金隅01”公司債后2個(gè)計(jì)息年度的票面利率由5.2%下調(diào)到3.2%。

一位中型上市房企高管向《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，這一波房企存量公司債利率調(diào)整大致始于今年4月份，多以千億級(jí)或頭部房企為主，部分下調(diào)利率幅度驚人，也證明如今的國(guó)內(nèi)融資環(huán)境確實(shí)寬松了不少，這就給了發(fā)債主體對(duì)利率的調(diào)整選擇權(quán)。

至于是否會(huì)有回售壓力，上述高管表示，如今的市場(chǎng)已經(jīng)是賣方市場(chǎng)了，很好募資，所以房企的資金的確寬裕，也就不存在回售壓力。事實(shí)上，年底前為了報(bào)表看上去健康，房企的現(xiàn)金一般都是寬裕的，而年初受到疫情影響，市場(chǎng)前景不明朗，導(dǎo)致大多民營(yíng)房企處于觀望狀態(tài)，錢一直留在手里，這才導(dǎo)致銷售回暖之后，房企在土地市場(chǎng)上的“報(bào)復(fù)性消費(fèi)”行為。

在他看來，現(xiàn)金就是用來周轉(zhuǎn)的，特別是在如今行業(yè)加速洗牌的情況下，手中囤積大量現(xiàn)金勢(shì)必阻礙企業(yè)發(fā)展?！跋喾矗科笱a(bǔ)充土儲(chǔ)并不那么急迫，因?yàn)榇蠖急３至?-5年的土儲(chǔ)規(guī)模，即便土儲(chǔ)少的，也有2年左右。”

來源：國(guó)際金融報(bào)