受益于疫情影響后的大環(huán)境寬松，房企融資成本沒有之前更貴了。1—5月， 50強房企境內(nèi)發(fā)債平均利率為4.19%，境外發(fā)債平均利率為7.56%。

融資規(guī)模也是一個更重要的風向標。據(jù)中國房地產(chǎn)報記者不完全統(tǒng)計，2020年1—5月， 50強房企境內(nèi)外債券融資累計約3010.54億元，融資規(guī)模較去年同期下降16.19%。其中境內(nèi)發(fā)債規(guī)模為1972.29億元，較去年同期上漲33.69%，境外發(fā)債規(guī)模為1038.25億元，比去年同期下降50.95%。

盡管如此，區(qū)別也明顯。大多數(shù)房企都能夠從稍微寬松的環(huán)境中受益，但整個行業(yè)的融資體系正在發(fā)生深刻變化，主要是發(fā)債成本兩極分化的趨勢愈發(fā)明顯。在50強房企中，招商蛇口、華潤置地、龍湖、萬科等房企能夠以3%左右的成本在境內(nèi)外低息發(fā)債，新力控股、金輝、陽光城、佳兆業(yè)等房企的發(fā)債利率基本在10%上下。50強房企之外，繼5月底鴻坤地產(chǎn)以14.75%的利息在離岸市場增發(fā)5500萬美元票據(jù)用于償還債務后，明發(fā)集團刷新了這一發(fā)債利率水平，準備以22%的票面利率發(fā)行美元債，違約之后的利率更是高達32%。

據(jù)彭博社稱，中國房企美元債券三分之一的認購來自為富人提供理財服務的銀行，在其他投資者紛紛逃離之際，這群富人對身處逆境的房地產(chǎn)商充滿了信心。

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恒大融資最多

從企業(yè)個體表現(xiàn)來看，今年1—5月，中國恒大融資總額最多，達到227億元。中國恒大也是5月發(fā)債最高的企業(yè)， 5月27日其發(fā)行了一筆40億元的公司債，融資利率5.9%。不過與去年同期相比，中國恒大融資規(guī)模已大幅下降64%，2019年1—5月，中國恒大融資規(guī)模高達647.3億元。

緊隨其后的是碧桂園，前5月發(fā)債規(guī)模達到216.71億元，與冠軍恒大僅相差10億元。首開和華發(fā)是今年前5月融資規(guī)模超百億的新晉成員，同比去年增幅達到134.56%和282.96%，分別融資211.1億元和175.3億元，且這兩家房企發(fā)行債券全部為境內(nèi)債，部分融資主要用于償還到期債務，少部分用于補充流動資金。

另外，東原、藍光、中梁、富力在前5月融資額度剛剛超過10億元；中海和雅居樂則無融資額度，去年同期，這兩家房企的融資規(guī)模都約為35億元。

貝殼研究院分析報告稱，2020年1—5月，房企在融資市場保持活躍，整體平穩(wěn)，1—5月債券融資占比達到2019年全年的48%，2020年有望在規(guī)模上超越上一年。一個新的特點是，債券發(fā)行周期延長，超短期、短期債券發(fā)行占比下降，5年以上中長期債務比重上升。

華發(fā)融資利率最便宜

從50強房企融資利率排行榜看，前5月，境內(nèi)外平均融資利率普遍呈下降趨勢。境內(nèi)融資成本最高的是佳兆業(yè)、藍光和中南，平均利率在7%以上，境外融資成本最高的是恒大、新力和金輝，平均利率在10%以上；龍湖、遠洋境外融資利率最低，華發(fā)、招商蛇口境內(nèi)融資利率最低。

雖然債券市場整體利率水平在呈現(xiàn)下降趨勢，但與頭部房企動輒百億級的發(fā)債規(guī)模相比，中小房企的融資之路并不順暢，即使是小規(guī)模的發(fā)債，也不得不付出高昂的利息成本。

境內(nèi)融資成本下降最為明顯的是旭輝、華發(fā)、綠城，旭輝由去年同期的7.4%下降至今年的4.15%，華發(fā)從4.87%下降至2.64%，綠城由去年的5.18%下降到3.56%。

境外融資成本下降最明顯的是中國奧園，較去年同期下降3.43個百分點為4.8%。佳兆業(yè)的境外融資成本也下降了2.18個百分點，但頂著“舊改之王”的封號，龐大資金長周期的持續(xù)投入，讓佳兆業(yè)一直依靠高成本的美元債輸血的9.07%利率，整體并不低。

僅從5月單月來看，較為突出的另一個特點是出現(xiàn)房企回購小高潮。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，房企發(fā)起大規(guī)?；刭徠髽I(yè)股份與債務票據(jù)共計24起，主要涉及7家房企。最為典型的是中國恒大，在5月4日—29日期間，共發(fā)起16次股份回購，累計回購股份計10203萬股，涉及支付資金約15.94億港元。

除了企業(yè)股份外，還有債務票據(jù)的回購。5月內(nèi)發(fā)生3000萬元以上票據(jù)回購的房企主要有3家，其中5月7日正榮回購并注銷1.69億美元年息10.5%的優(yōu)先票據(jù)。除此之外，中南、建發(fā)、金融街等多家房企獲控股股東增持。

從形勢上看，2020年是一個融資需求旺盛的年頭，也是房地產(chǎn)環(huán)境仍然樂觀不起來的年頭。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年房地產(chǎn)的到期債務約在1.46萬億元，其中7月份是到期高峰，達到1490億元。國際評級機構穆迪更是5年來首次將中國房地產(chǎn)業(yè)展望調(diào)整為“負面”。

好消息是，國泰君安證券（香港）方面稱，今年收益率尤其高，給對中國房地產(chǎn)市場長遠健康狀況抱有信心的投資者帶來了豐厚的回報，“內(nèi)地和香港的富人投資者是中國開發(fā)商美元債券的主要買家”。

來源：中房網(wǎng)