這是重慶調(diào)研第一篇，我來打頭陣。

我們 在 重慶 調(diào)研 期間，有2個熱點(diǎn)、1個結(jié)論 ：

1、某團(tuán)體瘋狂掃貨兩江四岸，筍盤全收；

2、北京土豪拋盤180套，低于市場價(jià)20萬；

3、不歡迎投機(jī)客，但歡迎長持價(jià)值投資。

同時，這兩件事也給了我們非常大的思考：

一邊瘋狂拋售，一邊瘋狂掃貨。 一進(jìn)一出之間，在利益交織的混亂之中，重新解構(gòu)了重慶市場最魔幻的底色。

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先拋結(jié)論，重慶市場的基本面：

1、非常正常。有好有壞，甚至很多樓盤都有貝殼分銷，這就證明一點(diǎn)，除了個別優(yōu)質(zhì)熱盤，大部分項(xiàng)目去化一般。

2、跟上次在18年調(diào)研的樓盤、價(jià)格相比， 價(jià)格很穩(wěn)定，部分樓盤、片區(qū)上漲1500左右。

3、本地限購2套，外地限購1套。三無需要1年社保，否則需要全款。很有意思的一點(diǎn)是， 如果有外地的市直公積金，重慶買房必須全款。

4、兩江新區(qū)、巴南、南岸，依舊是供應(yīng)量、去化量最大的三個版塊。 主城基本沒盤，禮嘉、照母山、西永、南濱路、龍洲灣依舊是熱門板塊。

5、非常明顯的1-2-3價(jià)格梯隊(duì) ，主城近郊套內(nèi)1萬-1萬4，環(huán)主城片區(qū)2萬改善，單價(jià)3萬的樓盤一是不多，二是分散，這是重慶市場的價(jià)格天花板。

6、4-5月某團(tuán)體在重慶瘋狂掃貨，以兩江四岸為主，同時兼做新房團(tuán)購，價(jià)格上有所波動，但是重慶市場量太大，影響有限。

7、市場太大 ，一是天量的土地和樓盤，二是70萬套的公租房，三是每年新房30萬套、二手房20萬套，盤子太大，想控盤太難。

8、 照母山、彈子石、南濱路很扎實(shí) ，臨近主城，地緣較多，也是外地投資客最關(guān)注的幾個片區(qū)， 片區(qū)價(jià)值很大、價(jià)格很堅(jiān)挺，值得重點(diǎn)關(guān)注。

9、重慶山地眾多，平地太少，版塊各自為戰(zhàn)，兩江四岸是相對中心，卻不是絕對中心。因此版塊非常分散，地緣優(yōu)先，其次才是周邊客戶、外地客戶、投資客戶，等等。

10、容積率和朝向，重慶早不是以前，現(xiàn)在供應(yīng)主力全部在近郊，地塊更平整，容積率在3.5上下，甚至更低，板樓、1T2戶、2T4也不少。

11、 兩江四岸是核心，房源少，尤其是看江的房子，賣一套少一套，這是稀缺資源。 但是不是 所有的臨江都有價(jià)值，二手房浮動很大，1萬3-2萬多都有，需要挑。

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城市的發(fā)展方向永遠(yuǎn)是第一位的。

方向?qū)α?，基本對了一半；方向錯了，再好的選籌也跑不贏大盤。

重慶向北，是重心。

重慶東西南北都有發(fā)展，但是 城市向北是第一位 。江北嘴、照母山，更大范圍的兩江新區(qū)，產(chǎn)業(yè)、富人區(qū)、機(jī)場、高鐵站、商圈，不僅是重慶本地人的置業(yè)中心，同時也是外地投資客的首選。

北部片區(qū)，價(jià)格最高，產(chǎn)業(yè)最好，富人聚集。

有幾個方面的原因：

1、老城區(qū)的自然外溢。

兩江新區(qū)跟 老城區(qū)無縫對接，吸納了最多的主城改善外溢，也是重慶富人區(qū)的聚集地，照母山、禮嘉也聚集了大量的老城改善客戶。

2、大量的平整供地，低容積率。

北部擁有大片的土地，更為平整。09-10年開發(fā)照母山，12年開發(fā)大竹林，15年禮嘉真正發(fā)力，容積率2.0-3.0，以低密改善為主。

3、最好的基建、產(chǎn)業(yè)、商圈。

機(jī)場、高鐵站、金融中心、新區(qū)、富人區(qū)，西部最大的國際會展中心、亞洲最大的城市公園和重慶江北機(jī)場，以及阿里、騰訊等互聯(lián)網(wǎng)巨頭，全部在北城。

目前照母山、大竹林供地不多，樓盤很少，照母山的價(jià)值很扎實(shí)，萬科、龍湖、恒大等樓盤穩(wěn)定在2萬2-2萬5左右。

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20年的市場，跟18年的市場相比，有幾個非常有意思的點(diǎn)：

1、地價(jià)在漲，遠(yuǎn)郊樓面價(jià)突破5000；

2、房價(jià)在漲，平均漲幅1500上下；

3、受制于市場，房價(jià)漲幅低于低價(jià)漲幅。

尤其是土地漲幅比較大，我以中央公園為例：

2011年，鵬潤樓面價(jià)1736元；

2013年，香港置地樓面價(jià)3502元、4002元；

2015年，魯能和中交樓面價(jià)3012元、3220元；

2016年，金輝和華潤樓面價(jià)6480元、6164元；

2017年，雅居樂樓面價(jià)9352元；

然后到了現(xiàn)在，樓面價(jià)全面突破1萬，甚至樓面價(jià)突破1萬1。

大家可以看一下最近重慶市場的土地成交：

再有一個就是房價(jià)漲幅：

目前我們看了所售樓盤的價(jià)格，沒有太大的變化 ，整體比較穩(wěn)，個別熱盤、熱門片區(qū)價(jià)格微漲。

很明顯：

重慶的底（地價(jià)）在太高，逐漸扎實(shí)，但是重慶的頂（房價(jià)）卻沒有明顯的變化，因此我判斷重慶市場在不斷擠泡沫，變得更扎實(shí)。

原因無非有二：

一是全國的大盤子。 大環(huán)境不行，重慶基本面再扎實(shí)，地價(jià)再抬升，大概率還是很穩(wěn)定，重慶不可能露頭。

二是重慶的小盤子。 限購限貸限售， 雖說不嚴(yán)，也好破，但是至少上了好幾道鎖，限購卡了一部分，限貸卡了一部分，限售又打掉了預(yù)期。

至于說房產(chǎn)稅，完全不用擔(dān)心。

每年0.5%，重慶依靠房產(chǎn)稅每年征收也就是在2 個億，這里隨便一個土拍都是幾個億、十幾個億的土地財(cái)政，這才幾個錢，根本不可能影響大局。

再說了，每年0.5%，10年也就5%的稅費(fèi)，哪怕每年漲幅5%，受損的紅利已經(jīng)非常少，完全不用擔(dān)心。

4

在重慶，龍湖是毫無疑問的老大。

也許龍湖在外地的產(chǎn)品，會有各種各樣的瑕疵，但是在重慶，龍湖無論是住宅，還是溢價(jià)，還是天街，都是一種圖騰。不服不行。

我們在南濱路看了一個項(xiàng)目，龍湖春江天境，龍湖打造，還是老一套，龍湖商業(yè)（先自持5年）、洋房+高層、濱江，目前在售價(jià)格高層在1萬5上下，洋房在1萬5-2萬不等，這只是均價(jià)，因?yàn)榭礃I(yè)態(tài)、看濱江、頂樓一樓價(jià)格不一。

但是即便如此，龍湖的價(jià)格依然不低，周邊的融匯半島套內(nèi)單價(jià)在1萬3左右，甚至還有1萬1，這個價(jià)格，同樣產(chǎn)品至少差價(jià)在2000以上。

就這，龍湖售樓部分人氣依舊非常高，擠滿了人，可見市場的認(rèn)可度。

我同事之前也多次來重慶，龍湖的地位有多高，他說有一次坐出租車，連司機(jī)都在夸龍湖的產(chǎn)品有多好，龍湖的綠化有多好。這種認(rèn)可度，放在鄭州，也就永威有可能達(dá)到。

剩下的房企中，龍湖、金科、東原的掌門人都是女性，做出來的產(chǎn)品非常扎實(shí)、細(xì)膩，龍湖的產(chǎn)品+綠化，金科的洋房，東原的兒童游樂場。

甚至我們?nèi)タ慈A宇操刀的華宇城，僅僅是售樓部門前百十米的小景，硬是做出了一方天地，效果非常好，有機(jī)會在詳細(xì)介紹。

這就是目前重慶市場的基本格局，外來的融創(chuàng)、萬科、恒大，本土的龍湖、金科、東原，平分天下。

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重慶版塊，又碎又雜，跳躍性非常大。

1、重慶自住，看個人需求，北城的看北城，南邊的看南邊，地緣屬性很足。

2、如果是投資，一定要看外地人關(guān)注什么，比如說江北嘴，比如說彈子石，比如說照母山，甚至禮嘉、南濱路，等等。

3、重慶多中心，每年新房成交30萬套，因此 重慶一定不能求暴擊，一定是城市配置。 既要看漲幅，更要看租售比（現(xiàn)金流）。

4、大學(xué)城、西永、茶園、華巖、蔡家等，要謹(jǐn)慎 ，或者說你還有更好的選擇。重慶買房一定不要翻山越嶺，一定要圍繞主城，要么向北，要么向南，向東、向西都不是主力。

5、 重慶版塊多、又散，限制最高價(jià)、分?jǐn)倽q幅，但是也有利好，就是因?yàn)榈鼐墦纹饋?，所以這些片區(qū)不一定發(fā)展非常好，但是不會塌陷，價(jià)格不會崩盤。就像石橋鋪是舊改的地緣撐起來的，西永是附近居民撐起來的，龍洲灣-魚洞是南部地緣撐起來的，禮嘉、照母山、中央公園是老城改善外溢。

6、龍洲灣-魚洞板塊，一是地緣自住比較多，二是剛需為主，物流產(chǎn)業(yè)、職業(yè)學(xué)校、剛需人群都集中在這個地方，地緣可以買，剛需可以買，看中價(jià)格低的投資也可以買。

來源：鳳凰網(wǎng)