2020的地產(chǎn)行業(yè)

究竟會(huì)發(fā)生哪些變化

地產(chǎn)人和房企又該如何應(yīng)對(duì)

最近

明源君和一些業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行了一些討論

得出7條共識(shí)和一些應(yīng)對(duì)辦法

明源君下面分享給大家

一、行業(yè)全年銷售將減少7%-10%

疫情影響地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也影響潛在購房客戶的收入。

因?yàn)殚_工節(jié)奏的變化，以及部分購房者延遲購房，行業(yè)全年銷售將減少7%--10%。

應(yīng)對(duì)：

不同的房企，以及不同區(qū)域的項(xiàng)目，應(yīng)該采用不同的應(yīng)對(duì)之策。

對(duì)于一線和強(qiáng)二線項(xiàng)目來說，銷售節(jié)奏需要變化，但銷售總目標(biāo)維持不變。

因?yàn)楦鶕?jù)調(diào)查，在熱點(diǎn)城市，雖然有13%的客戶會(huì)取消購房，但有11%的客戶因?yàn)殚L(zhǎng)期宅家有了新的購房需求，加上3%左右的資金避險(xiǎn)購房，總的購房需求其實(shí)是不變的。只不過，另有18%的客戶可能會(huì)延遲半年到一年購房。房企在一二線的項(xiàng)目，需要根據(jù)這個(gè)變化，調(diào)整開盤節(jié)奏，多分幾期開盤。

對(duì)于弱二線和三線城市項(xiàng)目來說，要對(duì)自己的項(xiàng)目品質(zhì)作出準(zhǔn)確判斷。

因?yàn)?%--10%銷售的減少，很大一部分會(huì)落到這些城市。這些城市里，品質(zhì)在全市后20%的那些項(xiàng)目，如果不能打時(shí)間差或價(jià)格差，很有可能在激烈競(jìng)爭(zhēng)中滯銷。

二、上下半年銷售比例將為3：7左右

因?yàn)橐咔?，很多地方，上半年銷售只占全年銷售的3成，下半年占全年銷售的7成。

當(dāng)然，有些地方也可能是3.5：6.5?？傊掳肽甑匿N售占大頭。

應(yīng)對(duì)：

這種情況下，房企的供貨節(jié)奏要進(jìn)行調(diào)整。

復(fù)工之后，盲目搶工不一定是對(duì)的，如果建好賣不出去，等待越久，資金成本反而越高。

這個(gè)時(shí)候，一定要搞清楚市場(chǎng)，特別是不同城市之間的區(qū)別，以銷定產(chǎn)。

同時(shí)，因?yàn)橄掳肽甑匿N售比上半年多很多，在資金、人力的分配上，都要有所思考，避免上半年大幅度裁人，下半年人又不夠了，資源跟不上需求，白白喪失機(jī)會(huì)。

三、同一城市群內(nèi)，客戶將可以打通共享

國務(wù)院日前發(fā)布的《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場(chǎng)化配置體制機(jī)制的意見》中提出：

“推動(dòng)超大、特大城市調(diào)整完善積分落戶政策，探索推動(dòng)在長(zhǎng)三角、珠三角等城市群率先實(shí)現(xiàn)戶籍準(zhǔn)入年限同城化累計(jì)互認(rèn)。放開放寬除個(gè)別超大城市外的城市落戶限制，試行以經(jīng)常居住地登記戶口制度?！?/span>

另一份文件《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》中則提到：

“維護(hù)進(jìn)城落戶農(nóng)民土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)，不得強(qiáng)行要求其轉(zhuǎn)讓上述權(quán)益或?qū)⒋俗鳛槁鋺羟爸脳l件”。

這兩條是什么意思？也就是說：

1、同一城市群內(nèi)，社保等年限夠了，能在甲城市入戶，也就能在乙城市入戶。

2、之前因?yàn)檗r(nóng)村有土地、分紅等各種利益，糾結(jié)是否在城市入戶的，不用擔(dān)心轉(zhuǎn)戶口會(huì)喪失既得利益了。

應(yīng)對(duì)：

上述政策完全落地，估計(jì)需要一點(diǎn)時(shí)間，但一旦落地，就是新需求產(chǎn)生之日。舉例來說：

1、同一城市群，甲、乙兩城市都限購，一個(gè)客戶在甲城市工作，卻只買得起乙城市的房子。如果是過去，該客戶按照正常操作，很難在乙城市入戶買房，以后卻可以了。滿足這一條件的人將是一批新的客戶。

2、之前有些客戶有買房的錢，但因?yàn)槔霞矣型恋睾头旨t，不想轉(zhuǎn)戶口沒有買房指標(biāo)。以后，他們就會(huì)毫不猶豫地轉(zhuǎn)戶口獲得買房名額。

房企需要做的，就是從區(qū)域集團(tuán)層面，把不同城市公司的潛在客戶打通，去甲城市公司的項(xiàng)目咨詢過但買不起的客戶，可能是乙城市公司的購房者。

四、剛需客戶提前升級(jí)為改善

之前很多剛需客戶，大部分時(shí)間在外工作，回家就是睡覺，連飯都很少做，并沒有“滿負(fù)荷”使用過自己家的房子。

疫情期間，在自家房子里呆了1個(gè)月乃至2個(gè)月之后，他們體驗(yàn)越來越深刻細(xì)致。房子的各種缺點(diǎn)被放大且有了感性認(rèn)識(shí)，各種功能缺失的硬傷也不再是可以忍受的。

這個(gè)從剛需升級(jí)到改善的，客戶教育的過程，之前幾年都未必能完成。

這些客戶中，之前租房今年第一次買房的客戶，很多也直接升級(jí)為改善了。

應(yīng)對(duì)：

所有的項(xiàng)目，能升級(jí)的都要盡量升級(jí)。對(duì)于原剛需項(xiàng)目來說，核心是做出各種功能來。舉例來說，今年很多房企做出了1.5衛(wèi)、2.5衛(wèi)，將衛(wèi)生間擴(kuò)大，使之可以被分為兩個(gè)小衛(wèi)生間，從而讓有的房間可以升級(jí)為套房，就是一種很好的嘗試。

再比如，在客廳里規(guī)劃一個(gè)孩子的游戲區(qū)或家長(zhǎng)的臨時(shí)辦公區(qū)，并不一定要擴(kuò)大客廳面積，在設(shè)置長(zhǎng)寬比和裝修時(shí)，做一些思考就可以。

五、區(qū)域深耕房企還有一波行情

之前，史上最嚴(yán)的箱體式調(diào)控，消滅了全國性的周期風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)域深耕房企布局單一這個(gè)弱點(diǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，降低到了史上最低。

而隨著拿地、產(chǎn)品越來越精細(xì)化，真正用心的區(qū)域深耕房企，憑借自己對(duì)城市的了解、對(duì)客戶的了解，和對(duì)地方政府的熟悉，占據(jù)了優(yōu)勢(shì)。

建業(yè)去年破千億，寧夏中房、彰泰等企業(yè)跨越性發(fā)展，都足以說明這種變化。

2020年，疫情之下，因?yàn)榍懊嫣岬降男袠I(yè)全年銷售將減少7%--10%的原因，非熱點(diǎn)城市的風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大了，不接地氣的項(xiàng)目可能會(huì)滯銷，而避險(xiǎn)的最好方式，就是和區(qū)域深耕房企合作。

應(yīng)對(duì)：

區(qū)域深耕房企應(yīng)該抓住這輪機(jī)會(huì)，多和地產(chǎn)巨頭合作，發(fā)揮自己優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，把自己的短板逐漸補(bǔ)齊。

而巨頭進(jìn)入已有地方龍頭的區(qū)域，建議先從合作開始，摸清市場(chǎng)。

六、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力更容易變現(xiàn)了

之前提到的兩份國家級(jí)文件中，還有這樣的條文：

“修改土地管理法實(shí)施條例并完善配套制度，分步實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地指標(biāo)使用更多由省級(jí)政府負(fù)責(zé)，將由國務(wù)院行使的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批權(quán)以及永久基本農(nóng)田、永久基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃、其他土地超過70公頃的土地征收審批權(quán)，授權(quán)省級(jí)政府或委托試點(diǎn)地區(qū)的省級(jí)政府實(shí)施。探索建立全國性的建設(shè)用地、補(bǔ)充耕地指標(biāo)跨區(qū)域交易機(jī)制?！?/span>

“健全長(zhǎng)期租賃、先租后讓、彈性年期供應(yīng)、作價(jià)出資(入股)等工業(yè)用地市場(chǎng)供應(yīng)體系。在符合國土空間規(guī)劃和用途管制要求前提下，調(diào)整完善產(chǎn)業(yè)用地政策，創(chuàng)新使用方式，推動(dòng)不同產(chǎn)業(yè)用地類型合理轉(zhuǎn)換，探索增加混合產(chǎn)業(yè)用地供給。”

這兩段的意思是：

1、之前有些建設(shè)用地，必須要國務(wù)院批，現(xiàn)在下放到省里批了。

2、工業(yè)用地不但可以買，也可以租，還可以作價(jià)入股。不同產(chǎn)業(yè)用地可以合理轉(zhuǎn)換。

應(yīng)對(duì)：

疫情之后，各地方政府都希望加速經(jīng)濟(jì)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)將是發(fā)展重點(diǎn)，批地權(quán)的下放，和出讓方式的多樣化，讓經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求平添動(dòng)力。

早期，有一些房企借產(chǎn)業(yè)拿地，實(shí)際還是想修住宅?？山鼛啄?，很多發(fā)達(dá)地區(qū)的地方政府把這條路堵上了。相信以后，想掛羊頭賣狗肉還是不行。

但是，真正有產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力的企業(yè)，以后拿地的模式可以是多種多樣的，甚至可以吸納地方政府部門為自己的股東，從而減輕買地的壓力。只要有運(yùn)營能力，就一定有機(jī)會(huì)發(fā)展，從而把自己的運(yùn)營能力變現(xiàn)。

七、有人會(huì)失業(yè)，獨(dú)當(dāng)一面的人才薪酬將大幅增加

因?yàn)樾袠I(yè)總盤子會(huì)有小幅縮減，所以會(huì)有少部分人失業(yè)。

但另一方面，各家房企的發(fā)展，特別是巨頭的發(fā)展，都進(jìn)入了新階段。

巨頭在2000億之后，其實(shí)已經(jīng)變成了5-8個(gè)小集團(tuán)，每個(gè)小集團(tuán)總裁干的活，都相當(dāng)于一家地產(chǎn)百強(qiáng)房企總裁干的。而50強(qiáng)只要加速擴(kuò)張，就會(huì)需要新的城市總。

目前來說，能針對(duì)灰犀牛和黑天鵝及時(shí)做出變化的，優(yōu)秀的集團(tuán)總、區(qū)域總、城市總，實(shí)際都是稀缺的。

應(yīng)對(duì)：

千軍易得，一將難求，房企如果對(duì)未來有信心，即使眼下有一些壓力，也不能裁掉好的高級(jí)人才，甚至應(yīng)該乘這個(gè)機(jī)會(huì)挖人。

而地產(chǎn)人，不要因?yàn)樾袠I(yè)的小幅震蕩而對(duì)未來失去信心。長(zhǎng)周期來看，地產(chǎn)行業(yè)總體會(huì)很穩(wěn)，只要你是最優(yōu)秀最努力的那一部分地產(chǎn)人，你就一定能獲得想要的成功。

來源：明源地產(chǎn)研究院   天風(fēng)