新冠疫情爆發(fā)后，樓市一度按下暫停鍵，房企壓力山大，頻頻求救，市場氣氛十分悲觀?？墒?，隨著全國各地復(fù)工復(fù)產(chǎn)加速推進(jìn)，3月以來樓市成交量明顯恢復(fù)，土地市場日趨活躍。4月份，百強(qiáng)房企的銷售額已經(jīng)超去年同期水平，樓市回暖速度超乎想象！

有些人還在等房價(jià)下跌，卻發(fā)現(xiàn)已經(jīng)漲得比以前還高了。不少人感慨說，樓市似乎是唯一沒有被疫情影響的行業(yè)。

現(xiàn)在大家關(guān)心的是，這種行情能否持續(xù)。

明源君認(rèn)為，無論是市場表現(xiàn)（成交、土拍、租賃等），還是政策支撐（貨幣政策、戶籍政策等），答案都是肯定的！最艱難的時(shí)刻已過，5月份，整個(gè)市場都將回到去年的水平！無論是房企，還是地產(chǎn)人，接下來只要加油干就是了！

一

銷售加速回升，價(jià)格上漲

土地市場火熱，地王再現(xiàn)

租賃住房的需求快速回升

與2月剛復(fù)工時(shí)“開發(fā)商撐不過去了”“某某房企資金鏈要斷了”不同，最近房地產(chǎn)不僅不恐慌了，甚至還有點(diǎn)興奮。因?yàn)椋M(jìn)入3月以后，特別是4月份以來，無論是媒體還是購房者都在傳遞同一個(gè)消息：樓市回暖了！

一、銷售加速回升，價(jià)格上漲

量和價(jià)都顯示，樓市銷售正在回暖。

一是，3月以來量價(jià)都在加速恢復(fù)。

2月份的數(shù)據(jù)確實(shí)比較慘——70個(gè)城市中，19個(gè)城市一手房沒有成交，24個(gè)城市二手房沒有成交，即便有成交的城市，量也是少得可憐。

可是，隨著生產(chǎn)生活秩序恢復(fù)，因疫情積壓的住房需求很快迎來釋放。到3月份，隨著各地售樓處全面開張，市場就已經(jīng)開始熱起來了。

3月份，70個(gè)大中城市新房、二手房房價(jià)環(huán)比上漲數(shù)量均大幅增加。新房市場，38個(gè)城市房價(jià)上漲，較2月增加17城；二手房市場，上漲城市增至32個(gè)，較2月增加18城（達(dá)到去年11月份的水平，且超過去年10月份的水平）。

▲來源：國家統(tǒng)計(jì)局

二是，4月TOP100銷量已超過去年。

根據(jù)CRIC的數(shù)據(jù)，4月份，TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額9002.3億元，較3月環(huán)比上升17.2%，同比去年增加了0.6%，這是疫情爆發(fā)以來，百強(qiáng)房企銷售業(yè)績首次同比轉(zhuǎn)正！

此前，龍湖CEO邵明曉在業(yè)績會上表示，預(yù)計(jì)到今年4月，市場就能恢復(fù)到正常水平。略微樂觀了點(diǎn)，但5月份整個(gè)市場恢復(fù)正常，已經(jīng)沒有懸念！

二、土地市場火熱，地王再現(xiàn)

對于需求端的回暖，有人說，這只是之前積壓的購買力的釋放，甚至還有大V認(rèn)為這是房企在出貨，后續(xù)未必能持續(xù)。

果真如此嗎？顯然不是！因?yàn)橥恋亟灰资袌鲆苍诔掷m(xù)走熱，真金白銀，最能看出房企對未來的預(yù)期！

中指院的數(shù)據(jù)顯示，土地市場在經(jīng)歷3月平穩(wěn)期之后，4月格外火熱——4月單月，拿地TOP50房企的拿地總金額達(dá)3102億元，環(huán)比增長105%，同比增長也回正達(dá)到0.5%；TOP100房企的拿地總金額達(dá)3882億元，環(huán)比增長108.9%，同比增長7.2%！

事實(shí)上，早在3月份，廣州誕生的新地王就以64576元/平米刷新土地拍賣單價(jià)紀(jì)錄。此外，廈門誕生“百億新地王”，南京一天拍出2塊超4萬/平的地王……

三、租賃住房的需求快速回升

買房是投資，租房是消費(fèi)。租房體現(xiàn)真實(shí)的住房需求，表征的是就業(yè)和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的情況……這是樓市最基本的支撐。

受疫情影響，今年租賃住房市場相比去年節(jié)后旺季推遲了一個(gè)月。整個(gè)一季度市場成交量呈現(xiàn)U形走勢，但3月份第3周成交量已超過了去年同期水平。

根據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，廣州監(jiān)測點(diǎn)住宅租賃市場3月成交量環(huán)比增長552.42%！

4月，數(shù)據(jù)進(jìn)一步回升。需求回暖，還帶動(dòng)了租金的上漲。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，2019年4月全國大中城市租金掛牌均價(jià)為43.94元/平方米/月，環(huán)比上漲0.55%，與上月相比，租金繼續(xù)上漲且漲幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

▲來源：諸葛找房

 二

因城施政，以及降息降準(zhǔn)預(yù)期

將起到穩(wěn)定器作用，持續(xù)護(hù)航

面對疫情沖擊，今年不少地方政府試圖全面放松調(diào)控，但懾于“房住不炒”的威力，最終的命運(yùn)都是“一日游”“二日游”。

不過，受國際大勢和國內(nèi)深化戶籍改革等政策影響，相比此前，政策上依然有一定寬松，調(diào)控邊際寬松+充裕的流動(dòng)性+資金成本降低，將為樓市回暖提供強(qiáng)有力支撐。

一、因城施政、戶籍改革下，政策可持續(xù)托底

疫情爆發(fā)后60余省市陸續(xù)發(fā)布“穩(wěn)樓市”政策。雖然多城政策因尺度過大而“一日游”，但在“一城一策”的框架內(nèi)適度松綁，早已蔚然成風(fēng)。

比如，蘇州出臺人才新政，本科學(xué)歷（年齡不超過45周歲）可直接落戶，無需社保；大專（年齡不超過35周歲）連續(xù)6個(gè)月社保就可以落戶。

在蘇州新政之前，廣州、汕頭、佛山先后在3月中旬出臺人才新政，進(jìn)一步放寬落戶條件。

更大的政策紅利來自《中共中央國務(wù)院關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機(jī)制的意見》和《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》的通知。

根據(jù)最新的政策，除北京和上海之外，超大城市、特大、Ⅰ型大城市的落戶都顯著放寬，將加速人口進(jìn)城；“加大新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)與吸納落戶數(shù)量掛鉤力度”，又保證了人口流入的城市有地可供。

▲來源：2014年11月國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于調(diào)整城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)的通知》

部分城市群的戶籍轉(zhuǎn)入年限同城化累計(jì)互認(rèn)，更是給城市群帶來新的購買動(dòng)能。比如，以前在深圳工作的人買不起深圳的房，想買東莞的，但他沒有購房資格。如果可以互認(rèn)，那么東莞的潛在購房客群就能大大增加。

這些政策的刺激，疊加春節(jié)假期和疫情期間積壓的需求集中釋放，成為近期樓市快速回暖的主要?jiǎng)恿Α?/span>

未來，這些政策的紅利還將持續(xù)。

至于堅(jiān)守“房住不炒”，打擊突破紅線的行為，其實(shí)是對樓市的呵護(hù)。如此，才能保證市場溫和運(yùn)行。

二、外圍低利率內(nèi)部保就業(yè)，降息降準(zhǔn)將持續(xù)

任澤平說，房地產(chǎn)長期看人口，中期看土地，短期看金融。金融方面來看，央行堅(jiān)持房住不炒的紅線沒變。因此，各地降低首付的行為就被堅(jiān)決打擊。

可是，今年以來，降息降準(zhǔn)已經(jīng)好幾次了。資金充裕，而且越來越便宜。

4月20日，LPR迎來有史以來的最大降幅——1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。至此，房貸基準(zhǔn)利率降至20年以來的新低！

雖然這算不上強(qiáng)刺激，跟降低首付對樓市的提振更是沒法比，但降息同樣會改變?nèi)藗儗Ψ康禺a(chǎn)的預(yù)期，鼓勵(lì)購房需求入市，提升市場交易，對樓市還是構(gòu)成利好。而且，降息還將繼續(xù)。

首先是外部環(huán)境有利于降息操作。

美國當(dāng)?shù)貢r(shí)間4月29日，美聯(lián)儲公布利率決議，將基準(zhǔn)利率維持在0%-0.25%不變。美聯(lián)儲承諾繼續(xù)維持近零利率，直到充分就業(yè)且通脹達(dá)標(biāo)（此處的具體定義為就業(yè)完全恢復(fù)和實(shí)現(xiàn)2％的通脹率）。高盛預(yù)計(jì)，至少要到2023年才會加息。

其次，內(nèi)部要保證一定的增長。

417政治局會議淡化了全年經(jīng)濟(jì)增長的目標(biāo)，但依然提到了“確保完成決戰(zhàn)決勝脫貧攻堅(jiān)目標(biāo)任務(wù)，全面建成小康社會”。

要保就業(yè)、保民生，全面建成小康社會，就必須要有一定的經(jīng)濟(jì)增長才行。

因此，4月17政治局會議提出，要繼續(xù)“運(yùn)用降準(zhǔn)、降息、再貸款等手段，保證流動(dòng)性合理充裕，引導(dǎo)貸款市場利率下行”。

明源君認(rèn)為，不僅貸款利率會繼續(xù)下行，存款利率也有很大下行的概率。因?yàn)榇婵钍倾y行最重要的負(fù)債。

三

 精選城市打造精品

就一定能夠賺大錢

市場在回暖，而且5月份就會恢復(fù)到疫情前的水平?？墒牵@并不意味著房企和地產(chǎn)人躺著就能賺到錢。

因?yàn)?，城市格局變了，即便是同一個(gè)城市內(nèi)部，分化也在加??；此外，大家對住房的要求也變了。

一、最新政策下，城市格局發(fā)生變化，帶來新的機(jī)會

不少房企老總，特別是試圖走向全國的區(qū)域性房企老總告訴明源君：現(xiàn)在，除了銷售我們最關(guān)心的就是投資，哪里買地。

這次疫情，是對城市治理水平的一次大檢驗(yàn)。部分治理水平高、醫(yī)療等配套完善的一二線城市，復(fù)工后即迅速回暖，價(jià)格上漲甚至引發(fā)監(jiān)管層高度關(guān)注。

當(dāng)然，大家都看得到的機(jī)會，代價(jià)較高。而且，即便是同一能級的城市，疫情后復(fù)蘇明顯存在差異——杭州、成都、合肥等復(fù)蘇很快，鄭州、濟(jì)南、重慶等則較差。

三四線還有沒有機(jī)會？有的！數(shù)據(jù)顯示，3月份三四線樓市的復(fù)蘇程度最高，二線次之，一線城市最低。

之所以如此，一是部分三四線城市政策刺激大，二是當(dāng)時(shí)一二線城市處于務(wù)工人員回流階段，疫情管控措施相對偏嚴(yán)，對成交有負(fù)面影響。

但部分三線城市，長遠(yuǎn)來看也還有很大機(jī)會。

一是如上所說，部分城市群的戶籍轉(zhuǎn)入年限同城化累計(jì)互認(rèn)，讓城市群的三四線城市，客群輻射范圍更廣，潛在客源更多；

二是在提升中心城市能級和核心競爭力的過程中，中心城市代管的市縣可能變成區(qū)（此前四大直轄市代管的市縣，基本上都已經(jīng)改為區(qū)），比如鄭州周邊的新鄭、中牟、滎陽、新密；

三是面積小的城市擴(kuò)容，深圳、廈門等土地不足，但吞并周邊城市又不太現(xiàn)實(shí)，咋辦？主要“擴(kuò)容”空間在“飛地”。

如此一來，既可以解決大城市土地不夠的問題，又可以帶動(dòng)合作區(qū)所在城市的就業(yè)和產(chǎn)業(yè)升級、經(jīng)濟(jì)發(fā)展，先富帶動(dòng)后富，實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展，多贏局面。諸如廣東的河源、肇慶，福建的泉州、漳州、龍陽等城市。

相較之下，一些當(dāng)前房價(jià)上漲租金卻下跌的熱點(diǎn)城市，倒是需別注意。

二、疫情后，綠色健康、大面積產(chǎn)品受到客戶的追捧

CRIC數(shù)據(jù)顯示，4月份，中國金茂單月環(huán)比漲幅最高，達(dá)到46%，同比漲幅達(dá)到48.9%，環(huán)比和同比漲幅分別位列TOP20房企第一和第二位；綠城中國同比漲幅為51.7%，在TOP20房企中表現(xiàn)最高……

為何？因?yàn)樾鹿谝咔樽屓藗儗】?、綠色、科技住宅的需求空前提高！

數(shù)據(jù)還顯示，70平米以下成交數(shù)量大大減少，90平米以上的成交數(shù)抬頭。是剛需購房減少了嗎？非也！是剛需購房改變了！

人們對剛需購房的需求，已經(jīng)不再是小平米能住人就行，而是更趨向于中等平米一步到位的改善型住房。

而從老環(huán)境、老小區(qū)中出來的更換型、改善型需求，更是成為這一波“暖”的主流支撐。鏈家的數(shù)據(jù)顯示，3月以來，一二線城市140平方米以上大面積房屋關(guān)注度明顯提升。未來幾年，一切產(chǎn)品，要圍繞這個(gè)去設(shè)計(jì)和規(guī)劃。

▲戶型力市場評價(jià)維度（來源：旭輝）

小結(jié)

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過短暫的調(diào)整，其實(shí)，從去年12月開始樓市就已經(jīng)開始逐步回暖，只不過疫情打斷了這一進(jìn)程。

當(dāng)前的“暖”，當(dāng)然是跟春節(jié)期間、疫情期間的“冷”相比較的。而且，這一次的暖，暖得恰到好處。既不瘋狂，也不痛苦。

▲中國將引領(lǐng)2021年全球經(jīng)濟(jì)增長（來源：高力國際）

更重要的是，明源君認(rèn)為，這一狀態(tài)還會持續(xù)下去。拋卻以上不說，這一判斷來自于最根本的支撐——中國經(jīng)濟(jì)的增長。不錯(cuò)，疫情對世界經(jīng)濟(jì)造成了巨大的沖擊，但根據(jù)IFM的的最新預(yù)測，2020年中國經(jīng)濟(jì)將實(shí)現(xiàn)1.2%的正增長，2021年則達(dá)到9.2%（如上圖），依然鶴立雞群！（作者：明源地產(chǎn)研究院 凌峰）

來源明源地產(chǎn)研究院