除了盡最大努力規(guī)避不利影響，我們更要明白：在這場“戰(zhàn)疫”中，沒有一個人是孤島。抗擊疫情，需要真金白銀的投入，但對行業(yè)、對國家、對未來的信心將更為重要。

任澤平、丁祖昱、毛大慶、章華、竺勁、陳聰、李超、郭磊把脈疫情后的樓市發(fā)展，信心比黃金重要！

恒大集團 任澤平

疫情將打斷中國經(jīng)濟2019年底的弱企穩(wěn)，在經(jīng)濟下行壓力較大背景城下，破6是大概率事件，一季度可能破5。

需求和生產(chǎn)驟降，投資、消費、出口均受明顯沖擊，短期失業(yè)上升和物價上漲。防控疫情需要人口避免大規(guī)模流動和聚集，隔離防控，因此大幅降低消費需求。工人返城、工廠復(fù)工延遲，企業(yè)停工減產(chǎn)，制造業(yè)、房地產(chǎn)、基建投資短期基本停滯。一旦被WHO認(rèn)定為疫區(qū)，出口可能受較大影響。

對于資本市場而言，短期利好債市、利空股市，中期仍取決于經(jīng)濟基本面和趨勢。疫情推升避險情緒，疊加對經(jīng)濟的悲觀預(yù)期，債市在短期內(nèi)受益。

一方面疫情的擴散與傳染對消費、生產(chǎn)與投資帶來負(fù)面沖擊，實體經(jīng)濟短期走弱有利于推動債市走強；另一方面，疫情帶來的恐慌情緒推升避險情緒，帶動利率下行。疫情將從盈利和風(fēng)險偏好共同打壓股市，股市的波動性將加大。從2003年非典疫情的影響來看，交通運輸、房地產(chǎn)、有色金屬、建筑、食品板塊跌幅居前，醫(yī)藥板塊相對受益。

由于反應(yīng)更快、抗擊疫情力度更強，因此樂觀估計影響主要在一季度，但也要估計第二和三種情形：

情景一：防控及時得力，疫情持續(xù)時間較短，對經(jīng)濟的沖擊也主要局限在一季度，疫情高峰出現(xiàn)在2月中旬，此后逐步下降，3-4月結(jié)束，四個季度的GDP增速預(yù)計為4%、6%、5.8%和5.6%，全年5.4%。

情景二：由于春節(jié)復(fù)工人口流動、氣溫較低利于病毒傳播以及防控不得力，疫情可能延續(xù)至二季度，最終各方面努力下并在氣溫升高的幫助下于6月左右結(jié)束。疫情持續(xù)時間較長，將影響整個上半年的經(jīng)濟增長。四個季度GDP增速預(yù)計分別為4%、5%、6%和5.8%，全年5.2%。

情景三：考慮到病毒的前期潛伏期較長、傳染性較強以及未來變異的可能性、復(fù)工以后再次擴散和傳播、防控上可能的疏漏，疫情持續(xù)時間可能會超出預(yù)期，要充分估計形勢的演化可能比第二種更嚴(yán)峻，堅持底線思維。四個季度GDP增速預(yù)計分別為4%、5%、5%和6%，全年GDP增速為5%。

易居中國 丁祖昱

因疫情的急速蔓延，房地產(chǎn)行業(yè)休眠，企業(yè)銷售停擺。這點和其他服務(wù)業(yè)，諸如餐飲、旅游面臨的困境基本相同，1月26日晚間，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會向會員單位并全行業(yè)發(fā)出號召，暫時停止售樓處銷售活動，待疫情過后再行恢復(fù)。

據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計，截止目前已有包含湖南、江西、廣東、海南、黑龍江以及武漢、成都、重慶、福州、南京、蘇州、杭州、合肥在內(nèi)至少60余個省市下發(fā)通知，明確要求暫停售樓處銷售活動。

此外，結(jié)合房企1月銷售數(shù)據(jù)，TOP100房企單月實現(xiàn)操盤口徑銷售金額5097.5億元，百強房企整體業(yè)績規(guī)模較去年同期降低近12%，地產(chǎn)行業(yè)因疫情迎來休眠期不言自明。

其次，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場行情的變化基本和疫情蔓延能否得到有效控制密切相關(guān)。如果疫情得不到緩解，樓市仍然會休眠；一旦疫情得以控制或是出現(xiàn)比較大的緩和，那么房地產(chǎn)市場也會慢慢的復(fù)蘇。

受此影響，許多房企開始通過微信公眾號、小程序、網(wǎng)站等多種渠道及時搭建“線上售樓處”，確保置業(yè)者足不出戶即可看房選房。這是一種不失為非常時期的變通手段，但毋庸置疑，面對疫情，消費者沒有看房和買房方面的欲望和心思，才是房企面臨的核心問題。

一位百強房企營銷負(fù)責(zé)人表示，線下看房、簽約這個環(huán)節(jié)很難被替代，解決不了項目去化問題，要從根本上解決銷售問題還有很大困難。

最后，疫情一旦平穩(wěn)下來，甚至基本好轉(zhuǎn)之后，我認(rèn)為，市場還是會迅速復(fù)蘇，成交量層面也會出現(xiàn)一定程度的報復(fù)性反彈。這點類似于2003年SARS之后房地產(chǎn)市場迅速啟動，而且考慮到一季度經(jīng)濟形勢，相信政府也會出臺一些諸如降息、降準(zhǔn)等比較大力度的刺激性政策，這些都會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的利好，所以也沒有必要對今年的地產(chǎn)行業(yè)過分悲觀。

我甚至大膽推測，疫情之后，房地產(chǎn)市場成交量迅速回穩(wěn)仍是大概率事件。

毋庸置疑，房企目前最重要的仍是要關(guān)注現(xiàn)金流，因為疫情而帶來銷售停滯，對房企影響最大的還是現(xiàn)金流問題。若沒有銷售回款，實際上房企面臨的現(xiàn)金流壓力無疑是非常巨大的，尤其是中小企業(yè)，資金面趨緊疊加兼并收購潮來襲，發(fā)展前景不容樂觀。除了售樓處關(guān)閉之外，目前各地也要求暫停開工，房企開發(fā)投資節(jié)奏被迫放緩，這些都是企業(yè)今天亟待解決的重要問題。

對于其他相關(guān)行業(yè)而言，關(guān)注現(xiàn)金流也是最為核心的重中之重，沒有什么比活下去更重要。

優(yōu)客工場 毛大慶

對于企業(yè)而言，在這種非正常狀態(tài)下，保證現(xiàn)金流的安全性是非常重要的，需要減少一切非必要支出，保證讓企業(yè)活下去，讓生產(chǎn)經(jīng)營工作可以正常運轉(zhuǎn)。

疫情當(dāng)下，我們原有的工作節(jié)奏和生活秩序都被最大限度地打亂了。我一直相信，在大環(huán)境的侵?jǐn)_下仍能保持自我的人，終將在一切恢復(fù)之后比其他人有更多收獲。

面對不確定性，好的組織系統(tǒng)會具備“反脆弱性”。危機和壓力帶來的變異，不僅僅是生物進(jìn)化的內(nèi)在動因，通常也是商業(yè)模式和組織變革的最佳機遇。

鼎信長城 章華

關(guān)于疫情對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響，雖然部分地區(qū)市場需求短時間內(nèi)或受沖擊，但在"三穩(wěn)"目標(biāo)下，國家對于市場穩(wěn)定的方針不會改變，包括央行等各監(jiān)管部門及地方政府已采取具體金融政策等方面的傾斜舉措，維持房地產(chǎn)整體平穩(wěn)可控。

基于上述判斷，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的根本因素并未發(fā)生本質(zhì)變化，市場需求僅為延遲釋放，行業(yè)整體穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢不會發(fā)生改變。

中信建投 竺勁

疫情會對資產(chǎn)價格有短期影響，無論是香港還是國內(nèi)房地產(chǎn)市場表現(xiàn)疫情均對短期商品房銷售帶來影響，但隨著疫情的結(jié)束在疫情期間積壓的需求會在隨后獲得釋放，影響房地產(chǎn)市場更為中長期的原因依然在于政策調(diào)控和貨幣環(huán)境下的房地產(chǎn)市場供求關(guān)系。

對于地產(chǎn)板塊而言，疫情不改變房地產(chǎn)板塊的長期邏輯和趨勢，當(dāng)前板塊估值處于歷史底部，同時疫情對于宏觀經(jīng)濟的影響，可能會帶動后續(xù)流動性的邊際寬松，而疫情對于房地產(chǎn)市場需求的短期壓制也會在更長時間內(nèi)得到平滑。

盡管開發(fā)銷售受到影響，但龍頭房企的潛力值得肯定，包括其回款能力和融資能力，推薦萬科A、保利地產(chǎn)、金地集團、陽光城。相對而言，物業(yè)管理行業(yè)受到疫情沖擊小，其業(yè)績確定性和行業(yè)成長性值得肯定，推薦碧桂園服務(wù)、招商積余、永升生活服務(wù)、新大正。

中信證券 陳聰

短期受損：餐飲，零售商業(yè)，旅游，航空機場，鐵路公路，酒店，線下教育，體育賽事，電影娛樂，博彩，白酒，游樂場，房地產(chǎn)…………

其實邏輯很直接，相當(dāng)于砍了一部分消費量。除了一些先囤后用的消費（比如高端白酒）有一些緩沖（也就是類似地產(chǎn)的預(yù)售而已）。不過，也就是砍了一部分消費，少了一個季度，最多兩個季度的eps，對于公司長期的價值，是無損的。

房地產(chǎn)的情況比較特殊，春節(jié)是銷售淡季，但如果時間拉長一點，多少也是有影響的。其實房地產(chǎn)受的沖擊沒多大。

給開發(fā)企業(yè)的建議——短期適當(dāng)拿地，抓緊回款，長期狠抓品牌服務(wù)，適度對外投資。

首先就是在疫情初步平息之后，是可以考慮適當(dāng)拿地的。原本2019年年底，土地供給側(cè)的質(zhì)量就有所提升，眼下肯定是土地出讓凍結(jié)的，未來預(yù)計出讓質(zhì)量會進(jìn)一步提升。這種情況下，拿一點土地是可以的。只不過這個拿地窗口預(yù)計不會太長。

其次是抓緊回款。新房的銷售是發(fā)生系統(tǒng)性變化的，本來售樓處的作用就越來越小，這次之后我建議很多樓盤就不要搞售樓處了。一方面可以有線上的看盤和營銷，另一方面可以搞一個城市樣板間，在銷售對象集中的區(qū)域（而不是樓盤現(xiàn)場）租個場地展示。節(jié)約下來的成本，可以多給銷售人員發(fā)點工資，對給客戶讓利。抓緊回款仍然是重要的，盡管可能有逆周期調(diào)節(jié)政策，跌了好久的房價可能也會穩(wěn)住，但沒有理由過分樂觀。

但更重要的是抓品牌和搞服務(wù)。

抓品牌搞服務(wù)，首先就是把資源思維和服務(wù)思維區(qū)別開來，長期來看，企業(yè)的出路總是要依靠服務(wù)和品牌賺錢的，房地產(chǎn)企業(yè)的地是貨如輪轉(zhuǎn)，最終留下的，只有管理體系，人員和品牌。如果不深入社區(qū)，不增加服務(wù)的投入，不率先建立獨立的盈利模式，最終資源也沒出路。不管分拆還是不分拆，服務(wù)業(yè)務(wù)的獨立也是遲早的。

商業(yè)運營雖然面臨困難，但總要繼續(xù)做下去。只要做下去，困難也可以變?yōu)闄C會。重資產(chǎn)困難，可以輕資產(chǎn)模式去盤活人家更困難的重資產(chǎn)。前所未有的困難是有的，但我始終認(rèn)為人是需要空間營建的物種，不可能放棄空間。更重要的是，如果利率的降速加快，那么資產(chǎn)證券化的出路，輕資產(chǎn)的出路，也總算近在眼前。

適當(dāng)對外投資是沒問題的。以前我總是反對地產(chǎn)公司多元化，那是因為那時候地產(chǎn)行業(yè)roe高且持續(xù)，而且人員方面也不專業(yè)?，F(xiàn)在來看，地產(chǎn)企業(yè)搞一些長期股權(quán)投資，可能是有益的。以前地產(chǎn)企業(yè)的長期股權(quán)投資集中在資源行業(yè)，想的都是套制度紅利，或者跨境配置資產(chǎn)，現(xiàn)在逐漸有人開始考慮產(chǎn)業(yè)鏈投資，想賺一些實業(yè)的錢，全產(chǎn)業(yè)的錢，協(xié)同的錢，這的確是非常好的新現(xiàn)象。這說明地產(chǎn)企業(yè)有希望始于開發(fā)，但不終于開發(fā)。

華泰證券 李超

疫情演進(jìn)及各地推遲復(fù)工的防控措施，可能對一季度經(jīng)濟形成負(fù)面影響。華泰判斷穩(wěn)增長仍是今年經(jīng)濟工作重中之重，今年1月初，各地已在以較快速度發(fā)行財政部提前批復(fù)的2020年新增1萬億專項債額度，為基建投資的反彈儲備了較為充足的資金來源。

但新型冠狀病毒疫情對春節(jié)后開工節(jié)奏可能產(chǎn)生較大影響，對我國經(jīng)濟增長可能產(chǎn)生階段性的負(fù)面沖擊，屬于黑天鵝事件。最主要體現(xiàn)在對居民消費以及中小企業(yè)營商環(huán)境的負(fù)面影響，同時外貿(mào)、地產(chǎn)等方面也將受到負(fù)向沖擊，一季度經(jīng)濟增長可能受到短暫壓制，同時對未來的政策對沖也提出了更高要求。

對地產(chǎn)企業(yè)而言，將一定程度上影響到地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流和拿地意愿。

廣發(fā)證券 郭磊

疫情對于第三產(chǎn)業(yè)（交通、餐飲、旅游、零售、娛樂、房地產(chǎn)）影響廣泛且深刻，對第二產(chǎn)業(yè)（企業(yè)復(fù)工延遲、投資延遲、出口報關(guān)延后、物流約束）也會有一定程度影響。

疫情沖擊和2003年SARS相比節(jié)奏更靠前（如按鐘南山院士預(yù)計2月中旬前達(dá)到高峰），粗略估計疫情對2020年一季度單季名義GDP增速的影響在1.5個點左右。一季度GDP一般占全年22%左右，全年影響目前判斷尚早，但影響量級應(yīng)顯著低于一季度。

可以預(yù)見的是，此次疫情對第三產(chǎn)業(yè)的影響要遠(yuǎn)大于第二產(chǎn)業(yè)，因此2020年一季度三產(chǎn)占比高的省份/城市的名義GDP增長壓力更大，二產(chǎn)占比偏高的暫時影響有限，名義GDP的影響相差大約1個百分點。

來源克爾瑞研究