上周末，央行發(fā)布公告稱(chēng)，為深化利率市場(chǎng)化改革，宣布明年3月到8月推動(dòng)存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，促進(jìn)貸款基準(zhǔn)利率向貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率LPR轉(zhuǎn)換，房貸用戶(hù)可與銀行重簽合同，約定固定利率或“LPR+加點(diǎn)”兩種利率形式。

個(gè)人住房貸款一般都是5年期以上的商業(yè)貸款，以前錨定基準(zhǔn)利率，按基準(zhǔn)利率上浮或打折；2019年10月8日以后的增量房貸利率錨定LPR，LPR是每個(gè)月公布一次的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。目前，最新的5年期LPR是4.8%，房貸利率在LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)作為最終利率。按照以前的算法，掛鉤基準(zhǔn)利率的房貸利率在央行貸款基準(zhǔn)利率發(fā)生變化時(shí)才有變化，而掛鉤LPR的利率會(huì)隨著LPR變化而變化，LPR每個(gè)月公布一次。

那么，存量房貸利率定價(jià)基準(zhǔn)具體怎么調(diào)整呢？央行公告中給出了兩種轉(zhuǎn)換選擇方案。

第一種：將房貸利率轉(zhuǎn)換為固定利率。按照規(guī)定，商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)換后利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，選擇固定利率后，以后還房貸期限內(nèi)利率不再浮動(dòng)。

第二種：從基準(zhǔn)利率切換到LPR，選擇“LPR+加點(diǎn)”利率。LPR是貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，LPR每月公布一次，是不斷變動(dòng)的，意味著，如果選擇“LPR+加點(diǎn)”利率，那么，以后的房貸利率將隨著LPR的升降而可升可降，月供也可能變多或變少。

央行公告顯示，借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。如何計(jì)算“新利率”，房貸客戶(hù)們?cè)诿媾R選擇時(shí)犯了難。

到底哪種形式比較劃算呢？

請(qǐng)看案例說(shuō)明。

客戶(hù)甲在2012年年底購(gòu)房，當(dāng)時(shí)享受的房貸利率折扣為85折，按照現(xiàn)在的基準(zhǔn)利率算，他的貸款利率為基準(zhǔn)利率（4.9%）×0.85=4.17%。

按照第一種方式，房貸客戶(hù)甲與銀行協(xié)商后續(xù)的利率為固定利率4.17%，則以后無(wú)論外部環(huán)境如何改變，他都按照4.17%的房貸利率進(jìn)行還貸。

而按照第二種形式，客戶(hù)甲需要先計(jì)算與LPR的差值。在加點(diǎn)數(shù)值方面，加點(diǎn)數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率（4.17%）與2019年12月LPR（4.8%）的差值（這個(gè)案例中，差值為負(fù)0.63%），那么，在合同剩余期限內(nèi)，這個(gè)差值一直保持負(fù)0.63%不變。比如未來(lái)LPR上行到5.2%，那么，該客戶(hù)的房貸利率屆時(shí)將為5.2%-0.63%=4.57%，高于固定利率（4.17%）；但是假如未來(lái)LPR下行到4.2%，則該客戶(hù)屆時(shí)執(zhí)行的房貸利率為3.57%，低于固定利率。

若客戶(hù)乙是2018年購(gòu)房，房貸利率為基準(zhǔn)利率上浮10%，則他目前執(zhí)行的房貸利率為4.9%×（1+10%）=5.39%，按照第一種方式，他可以與銀行約定后續(xù)按照固定利率5.39%進(jìn)行還貸；但按照第二種方式，他當(dāng)前利率與2019年12月LPR（4.8%）的差值為0.59%。假如未來(lái)LPR上行，則他的貸款利率也會(huì)相應(yīng)上行，但假如未來(lái)LPR下行到4.2%，則該客戶(hù)屆時(shí)執(zhí)行的房貸利率為4.2%+0.59%=4.79%，低于他所選擇的固定利率。

可以看出，隨著未來(lái)LPR走勢(shì)不同，房貸利率的變化也會(huì)不同。對(duì)此業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示， 從中長(zhǎng)期看，LPR利率水平下行空間大。在LPR繼續(xù)下行行情下，用戶(hù)選擇轉(zhuǎn)換成LPR定價(jià)基準(zhǔn)的方案比較有利，未來(lái)利息支出會(huì)有所減少。當(dāng)然，相比LPR可能下降帶來(lái)的利息支出減少，如果用戶(hù)更重視利率穩(wěn)定性和便捷性，也可以選擇轉(zhuǎn)換為固定利率。

來(lái)源：揚(yáng)子晚報(bào)