個人住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。借款人申請個人住房貸款時必須提供擔保。

商業(yè)性個人住房貸款是指購房者在購買個人自有產(chǎn)權(quán)住房時，由于資金不足，由發(fā)展商或第三方機構(gòu)提供階段性保證，并以所購產(chǎn)權(quán)房做抵押，向銀行申請的占所購房房價一定比例的貸款。貸款后，銀行受借款人委托將貸款額作為購房款的一部分，直接劃付給發(fā)展商或第三方機構(gòu)。

住房公積金貸款與銀行的住房貸款區(qū)別

兩者雖都屬于支持個人住房消費的政策性貸款，但公積金貸款的資金來源是職工存儲的住房公積金，因此，在利率上比銀行的住房貸款優(yōu)惠。

申請商業(yè)性個人住房貸款有以下特點：

1、貸款涉及三方一物，貸款方(銀行)、借款方(購房人)、保證方(發(fā)展商)和抵押物(產(chǎn)權(quán)房);

2、借款方必須以所購房產(chǎn)作抵押;

3、貸款對象是購買產(chǎn)權(quán)房的個人購房者;

4、貸款額必須控制在購房款以內(nèi)，一般不超過購房款的80%; >>>

5、貸款回收方式一般是由借款方分期(按月)歸還貸款本息。

商業(yè)性貸款可貸額度：

按現(xiàn)行政策規(guī)定，單筆貸款無最高限額，但需根據(jù)借款人每月還款能力進行測算確定，并且不超過總房價的70%。其中按還款能力計算可貸額度辦法如下：

可貸額度=家庭月收入減去生活費用等開支后的還款能力/相應(yīng)貸款年限的每萬元月還款額。

商業(yè)性貸款可貸年限：

個人住房商業(yè)性貸款的最長期限為30年(二手房最長期限15年)，且貸款最長年限計算不超過借款人滿70周歲。

買房商業(yè)貸款辦理銀行貸款的基本流程

第一步：簽約納稅

簽約納稅具體有三件事。置業(yè)者與開發(fā)商簽訂《預(yù)售契約》、《買賣合同》;置業(yè)者按開發(fā)商的具體要求繳納首付款;置業(yè)者與開發(fā)商各自按房價款的0.5%的額度繳納印花稅。

第二步：預(yù)售登記

這一步一般由開發(fā)商代辦。

這一步后，開始進入實質(zhì)性的貸款階段。提交申請時，置業(yè)者必須提供以下資料：

1.身份證

2.戶口簿

3.暫住證(限外地置業(yè)者，原件、復(fù)印件3份)

4.結(jié)婚證

5.學(xué)歷證書

6.單位法人或私營企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本

7.職業(yè)收入證明、兼職收入證明

8.《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約(買賣合同)》

9.首付款憑證

10.《外省市個人在京購房批準通知單》(限外省市置業(yè)者，原件、復(fù)印件3份)

必須說明的是，當有共同申請人時，共同申請人也需提供上述資料。

第四步：填寫申請資料

貸款律師會協(xié)助置業(yè)者填寫申請資料。資料具體包括：

1.《個人住房貸款借款申請表》5份

2.《個人住房貸款借款合同》講解

3.《貸款房屋所有權(quán)證收押合同》4份

4.《授權(quán)委托書》2份

5.《承諾書》1份

6.《談話記錄》1份

前四項填寫后，開發(fā)商必須簽字蓋章。同時，置業(yè)者須按貸款額的0.3%交納律師費。

第五步：律師審核資料，轉(zhuǎn)交銀行

第六步：簽訂貸款相關(guān)合同

銀行審核貸款人資信、貸款額度、貸款年限后，與貸款人會簽訂一系列的合同文件：

1.《個人住房貸款借款合同》5份

2.《中國太平洋保險公司個人住房保險投保單》1份

3.《個人住房擔保貸款劃款憑證》1份

4.《印簽卡片》1份

5.《電子貨幣卡申請表》1份

6.《代扣還款委托書》1份

7.《儲蓄存款憑條》1份

需要說明的是，簽訂投保單時，需交納房屋財產(chǎn)保險費、還款卡工本費(3元)、還款卡存底費(10元)，所有文件需申請人本人親筆簽名。如果有共同申請人，所有申請人都要到場簽字。

第七步：貸款申請人按月還款

房地產(chǎn)開發(fā)商合作的個人住房商業(yè)性貸款

如果您購買的住房屬于房地產(chǎn)開發(fā)商與建行有關(guān)支行簽訂《商品房銷售貸款合作協(xié)議》范圍的樓盤，可以向該支行申請個人住房商業(yè)性貸款。

您在申請此類貸款時，應(yīng)同時具備以下條件：

具有城鎮(zhèn)常住戶口。

具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力;

具有購買住房的合同或協(xié)議;

具有20%以上的自籌資金;

同意辦理所購住房的抵押和保險;

愿意提供相關(guān)的材料和證明;

您申請此類貸款的貸款額度由銀行根據(jù)您的資信程度和還款能力確定，一般最高不超過100萬元，同時不超過所購住房售價的80%。