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貸款買房不可不知的還貸常識

2014-06-19 00:00

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我們買房避免不了貸款，在貸款的過程中也會碰到大大小小的問題，以下是幾個有效知識給大家參考。希望大家在貸款的過程中可以避免吃虧，同時獲取對自己有利的方法。

即使等額還款，還款額度也是會變的。很多人認(rèn)為合同約定了還貸利率，為了方便選擇等額還款，每個月還的錢應(yīng)該是一樣的，這恰恰是一個誤區(qū)。事實上，每年的還貸金額都可能不一樣。房屋貸款利率一般有兩個因素決定：基準(zhǔn)利率和優(yōu)惠利率。如果上一年度基礎(chǔ)利率發(fā)生了調(diào)整，第二年的每月還款金額也會調(diào)整；如果上一年度房貸優(yōu)惠利率發(fā)生了調(diào)整，例如由7折調(diào)整到8折，每月還款金額也會發(fā)生調(diào)整。

提前還款的方式和意義

一次性付清：一次性歸還所有剩余貸款本金。

還款額度不變，縮短期限：比較省利息。

期限不變，額度減少：每月壓力減少，基本不省什么利息。

提高還款額，縮短期限：最省利息，銀行一般不辦。

提前還款的基本流程

部分還款：先去銀行預(yù)約，填張申請單，約定還款時間將錢存入，再去銀行辦理還款。

全部還款：進(jìn)入領(lǐng)取房產(chǎn)證等流程，退保險、注銷房屋抵押等。

還款方式的選擇

有提前還款計劃的人，建議選擇等息還款，第一個月還得最多，因為本金還得比較多，非常節(jié)約利息。如果選擇等額還款，前兩年繳納了大多數(shù)的利息，提前還款的意義就不大了。如果有雙周還之類的還款方式當(dāng)然更加省利息了。

每月還款額的計算

等額還款的公式：每月還款額=本金*月利率*（1+月利率）還款月數(shù)次冪/【[（1+月利率）還款月數(shù)次冪-1】

月利率=年利率/12

有一種特殊情況，就是當(dāng)1月份的時候，如果上一年度基準(zhǔn)利率發(fā)生了調(diào)整，1月份的還款額如何計算。由于存在跨月的情況，一部分利率是上一年度的貸款利率，一部分利率是本年度的貸款利率。這個需要首先根據(jù)剩余本金，核定一個月還款額，按照天數(shù)分別計算利息，估計這個時候12月份一定是按照31天計算了。

本月還款利息的計算

本月款利息：本月利息=剩余本金*月利率。

本月歸還本金=每月還款率-本月利息。

不要選擇大月提前還款

大月有31天，提前還款的利息按照日計算，算天數(shù)的時候會多算一天。日利率=年利率/360。但是一年有365天，按天計算會多交幾天利息。還有一個問題需要說一下，如果你的發(fā)放貸款日不是還貸日，發(fā)放貸款日與還貸日之間的日期也是需要計算利息的。

房貸是最優(yōu)惠的融資方式

合理負(fù)債有利于規(guī)劃個人理財，而且房貸是最便宜的融資方式，能夠擔(dān)負(fù)房貸的時候，盡量使用房貸，讓多余的資金能夠投放到更高投資回報的領(lǐng)域。大膽投資對個人很重要，同時房貸也能有效降低通貨膨脹的風(fēng)險。

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