對(duì)很多人來(lái)說(shuō)，購(gòu)房已不是個(gè)人行為，而是一個(gè)甚至幾個(gè)家庭要共同面對(duì)的事情，怎樣做才能不讓購(gòu)房降低生活質(zhì)量?對(duì)于有思想力和行動(dòng)力的人來(lái)說(shuō)，任何時(shí)候都是機(jī)會(huì)：高位時(shí)可以適當(dāng)清倉(cāng)換取更大價(jià)值的資產(chǎn)，低位時(shí)可以賣舊買新、賣小買大、賣郊區(qū)買城區(qū)。消除“房奴”生活隱憂，你需要知道下面這些事。

巧選貸款產(chǎn)品減輕還款壓力

戰(zhàn)略上要“城市包圍農(nóng)村”

房屋價(jià)值的永恒定律是：地段、地段，還是地段!就是說(shuō)買得起大城市不買小城市，買得起中心城區(qū)不買郊區(qū)，寧要中心城區(qū)一小房，不要遠(yuǎn)郊區(qū)域一大房。要關(guān)注總資產(chǎn)多少，不要過(guò)多關(guān)注房屋大小。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)2000年到2010年多個(gè)城市銷售價(jià)格變動(dòng)的結(jié)果統(tǒng)計(jì)顯示：11年間，全國(guó)平均房?jī)r(jià)上漲2.42倍，但同期多個(gè)大中城市房?jī)r(jià)上漲幅度都遠(yuǎn)超全國(guó)平均水平，其中，北京和上海兩個(gè)城市的上漲倍數(shù)分別是3.76和4.27?？梢?jiàn)，大城市房?jī)r(jià)上漲幅度會(huì)超過(guò)二、三線城市，城市中心區(qū)域房?jī)r(jià)上漲幅度會(huì)超過(guò)郊區(qū)和邊緣區(qū)域。

除了戰(zhàn)略上要“城市包圍農(nóng)村”，在戰(zhàn)術(shù)上還要“農(nóng)村包圍城市”。如果手里資金有限，買不起大的就買小的，買不起城中心的就買郊區(qū)的。等到若干年后房?jī)r(jià)漲了，再賣掉小城市的、城郊的，改買大城市的、城中心的，也算是一種“迂回戰(zhàn)術(shù)”。

要拋棄“買房就是自住”老觀念

買一手房更能撬動(dòng)貸款杠桿

做“房奴”要善于轉(zhuǎn)換思路。這其中最重要的一點(diǎn)就是要拋棄“買房就是自住”的老觀念。中國(guó)當(dāng)下的實(shí)有城市化率不足三成，要達(dá)到70%以上的世界平均終極城市化率至少還有20年。房子是不動(dòng)產(chǎn)，但人是自由流動(dòng)的，你買的房子給別人住，別人買的房子給你住，有何不可?在這個(gè)城市化急劇發(fā)展、人口急劇流動(dòng)的當(dāng)代社會(huì)，多少人能夠在自己的房子里住一輩子?

另一方面，富人思維是即使再有錢也要貸款買房，首付越低越好，年限越長(zhǎng)越好;窮人思維是即使再?zèng)]錢也要東拼西湊自己盡量多地湊到房款，以便少貸款少交銀行利息，結(jié)果不僅自己不能以最小力量通過(guò)銀行杠桿撬動(dòng)最大資產(chǎn)，而且親戚朋友的錢也成了死錢。

現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)同時(shí)又是以金融為基礎(chǔ)的信用社會(huì)，一套產(chǎn)權(quán)完整、支配自由，隨時(shí)可以和銀行完成抵押貸款交易、價(jià)格穩(wěn)步上漲的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房，事實(shí)上就是一張最好的人生“保險(xiǎn)單”?，F(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)，生活用品、醫(yī)療、教育等各項(xiàng)成本都在不斷上升，房屋可以成為風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)的對(duì)沖工具。

信用消費(fèi)時(shí)代，人可以提前安排自己一生的收入，安排多少，跟自己的預(yù)期有關(guān)，跟具體的收入并不一定重合。在勤勞致富的同時(shí)要善于投資理財(cái)，通過(guò)信用金融制度和交易致富實(shí)現(xiàn)財(cái)富非線性增長(zhǎng)。房產(chǎn)等固定資產(chǎn)具有自動(dòng)復(fù)利功能，是其他股票、票據(jù)、銀行存款等金融理財(cái)產(chǎn)品所不具備的。

與銀行建立按揭關(guān)系，相當(dāng)于向自己的未來(lái)借力，不過(guò)這個(gè)力也有大小之分。舉例來(lái)說(shuō)，以首付50萬(wàn)元為例，只能撬動(dòng)總價(jià)100萬(wàn)元的二手房，卻能買到166萬(wàn)元的一手房，并且可以充分利用銀行貸款。按同等比例的升值計(jì)算，5年后漲1倍，那么二手房5年后的總資產(chǎn)是200萬(wàn)元，但買一手房是330萬(wàn)元。

需要注意的是，每個(gè)人的風(fēng)險(xiǎn)偏好不一樣，有的人適合“激進(jìn)”一些，有的人適合“保守”一些，個(gè)人應(yīng)在購(gòu)置房產(chǎn)之前保證自己的生活質(zhì)量，量力而行。

年輕人房貸宜選15-20年 除購(gòu)房款外應(yīng)預(yù)留裝修、置辦家具家電等的費(fèi)用

參加工作不久的年輕人籌劃買房應(yīng)該考慮哪些問(wèn)題呢?

準(zhǔn)備多少錢才能買房?一些有置業(yè)經(jīng)驗(yàn)的購(gòu)房者認(rèn)為，切忌將所有存款都用于購(gòu)房，因?yàn)橘I完房后緊接著就是裝修房屋、置辦家具、家電等，這些也需要一筆不小的費(fèi)用。因此，年輕人購(gòu)房時(shí)，至少應(yīng)保留一半的存款。

選擇房型別盲目貪大。年輕人選房切忌好高騖遠(yuǎn)，一定要根據(jù)自己的實(shí)際需要選擇合適的房型。若在未來(lái)5年內(nèi)不打算要小孩，可以選擇面積較小的住房，一般兩居室住房足夠。若近期想要小孩的年輕家庭，則應(yīng)根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)條件選擇兩室或小三室的住宅。若打算買房與父母同住的年輕人，則必須考慮購(gòu)買三室以上的住房，同時(shí)最好能有兩個(gè)衛(wèi)生間，不論是父母還是自己居住起來(lái)也比較方便。

子女教育應(yīng)放在首位。建議年輕人在選擇房源時(shí)還應(yīng)將小孩未來(lái)的教育問(wèn)題考慮進(jìn)去。一般而言，學(xué)校最好不要距離居住地太遠(yuǎn)，尤其是幼兒園、小學(xué)，距離太遠(yuǎn)接送不方便。

怎樣貸款才不會(huì)變房奴。一般而言，年輕人貸款購(gòu)房，還款年限選擇15-20年較為適中。若貸款年限過(guò)短，還款壓力相應(yīng)較大，一旦工作發(fā)生變更可能導(dǎo)致無(wú)力還貸。但如果預(yù)期自己未來(lái)收入會(huì)大幅增長(zhǎng)，則不妨選擇較短的還款期限，這樣可少付利息。若有住房公積金的年輕人，在購(gòu)房時(shí)能用多少公積金就盡量用，這樣也可少付利息。

隨著老百姓消費(fèi)能力的提高，與房產(chǎn)相關(guān)的貸款產(chǎn)品也層出不窮。如何選擇貸款產(chǎn)品?哪些貸款產(chǎn)品適合自己?針對(duì)這些疑問(wèn)，業(yè)內(nèi)專家列舉常見(jiàn)的5類貸款產(chǎn)品，分析這些產(chǎn)品適用的人群，以免出現(xiàn)“病急亂投醫(yī)”的情形。

商業(yè)貸款：

選對(duì)還款方式能省錢

特點(diǎn)：商業(yè)貸款額度高，并提供等額本金、等額本息、雙周供等多樣化還款方式。只要還款方法得當(dāng)，就能減輕購(gòu)房者的按揭負(fù)擔(dān)壓力。商業(yè)貸款還貸年限一般為30年左右，為購(gòu)房人提供了充裕的還款時(shí)間。但銀行對(duì)于購(gòu)房人的第三套房不予貸款，且還款利率較公積金貸款稍高。

適用人群：企業(yè)高層或者收入較穩(wěn)定的人群。

公積金貸款：

還款利率優(yōu)勢(shì)明顯

特點(diǎn)：利率低，還款方式極為靈活，只要借款人每月的還款額不低于“最低還款額”，就可以隨意確定月還款額。二套房使用公積金貸款，還可依舊參照首套房政策。唯一缺點(diǎn)是上限額度一般控制在80萬(wàn)元，資質(zhì)良好的客戶最多也只能達(dá)100萬(wàn)元左右。

適用人群：購(gòu)買小戶型的公積金繳存者。

抵押消費(fèi)貸款：

靈活“玩轉(zhuǎn)”不動(dòng)產(chǎn)

特點(diǎn)：適用范圍廣，借款人可將現(xiàn)有完全產(chǎn)權(quán)的房屋作為抵押物，貸得的款項(xiàng)可用于購(gòu)車、住房裝修等用途。在借款人的個(gè)人條件及資料俱全的情況下，經(jīng)審核可快速放款，滿足快速融資的需求。缺點(diǎn)是還款利率較高，一般最長(zhǎng)還款時(shí)間僅為10年。

適用人群：有房且急需資金用于各類消費(fèi)或經(jīng)營(yíng)的人員。

補(bǔ)按揭貸款：

買房人新“錢”途

特點(diǎn)：凡全款購(gòu)買房產(chǎn)，房產(chǎn)證未超過(guò)一年的借款人均可辦理。貸款成數(shù)較高，年限長(zhǎng)，但還款利率稍高，基準(zhǔn)利率上浮15%至20%。

適用人群：全款買房后急需融資且房產(chǎn)證自頒發(fā)日期起未超過(guò)一年時(shí)間的借款人。

無(wú)抵押貸款：

個(gè)人資質(zhì)也可以當(dāng)“錢”花

特點(diǎn)：借款人只需提供身份證明、收入證明、住址證明等申請(qǐng)材料，銀行根據(jù)個(gè)人的信用情況發(fā)放貸款。還款利率較高，年限較短，上限額度僅為20萬(wàn)元左右。

適用人群：有穩(wěn)定工作、收入良好的人群，例如全球五百?gòu)?qiáng)企業(yè)員工、國(guó)企職員等。