在住宅市場受到政策的有效調(diào)控，處在穩(wěn)中有進(jìn)的市場狀態(tài)的背景下，商業(yè)地產(chǎn)行情連續(xù)幾年來持續(xù)看好。不過，在很多有閑錢的人士青睞投資商鋪的情況下，穩(wěn)中求進(jìn)，避免商業(yè)地產(chǎn)投資陷阱非常重要。在此，律師和業(yè)內(nèi)人士針對一起案例解析如何防范投資商鋪的陷阱。

買商鋪掉入陷阱蝕本

■案例：

張先生于去年在江西某設(shè)區(qū)市一處綜合商城購買了一個(gè)價(jià)值100萬元的商鋪，原本以為從此以后可坐收租金。但是，由于自己沒有認(rèn)真了解開發(fā)商的實(shí)力、規(guī)劃和信用就倉促下手。結(jié)果商城遲遲不開張，開發(fā)商承諾的很多項(xiàng)目至今沒音信。

“我現(xiàn)在根本不指望這個(gè)商城開張了，只希望能夠放棄這買賣，把本錢收回。”張先生說，目前他已經(jīng)將10多萬元砸了進(jìn)去，又在銀行欠下了幾十萬元的貸款。

據(jù)了解，張先生所買的某商城實(shí)際上已成為爛攤子。開發(fā)商在拿下這一商業(yè)地產(chǎn)房屋后進(jìn)行了二次包裝，并到處宣傳會(huì)將其打造成為綜合購物商城，使得眾多的投資者入場購買具有小產(chǎn)權(quán)的鋪面。

最終投資者發(fā)現(xiàn)，這只是一個(gè)“陷阱”。由于該商城承諾今年5月正式開張，采取高額售價(jià)、提前返還兩年租金的模式促銷，再加上地段還不錯(cuò)，短時(shí)間內(nèi)將商城所有的鋪面銷售完畢。但是，目前已經(jīng)超出承諾期3個(gè)多月依然沒有開張，他們手中拿著的只是一個(gè)無法開張、更談不上收回本錢的空鋪。

“因?yàn)殚_發(fā)商只管賣鋪面，而招商、宣傳和聘請物業(yè)管理、引進(jìn)具有帶動(dòng)效應(yīng)的品牌零售商、超市這些后期跟進(jìn)工作一樣都沒有做，這無疑是將項(xiàng)目賣掉后走人的不負(fù)責(zé)任行為。”一位深知該項(xiàng)目內(nèi)幕的業(yè)內(nèi)人士表示，商業(yè)地產(chǎn)尤其是大型商城性質(zhì)的項(xiàng)目，投資者如果沒有豐富的經(jīng)驗(yàn)去識(shí)別，就很容易步入誤區(qū)，因?yàn)樵俸玫牡囟?，也需要開發(fā)商去整合資源、招商和推廣，這和單純的買商鋪是有區(qū)別的。

投資商鋪勿忽略后期招商規(guī)定

■解析：

江西商海律師事務(wù)所周立新律師表示，類似于張先生這樣的投資者在法律上比較難找到開發(fā)商的明顯漏洞。這種情況在商業(yè)地產(chǎn)投資操作中經(jīng)常都會(huì)出現(xiàn)，因?yàn)殚_發(fā)商賣鋪面和后期招商實(shí)際上是密不可分的兩道工序，但是經(jīng)驗(yàn)不足的投資者往往忽略了后面一個(gè)問題，即只看項(xiàng)目的位置和價(jià)格，忽略了后期招商的效果，招商不成功或者開發(fā)商不負(fù)責(zé)招商，意味著投資者購買或者租賃的商鋪將成為“低價(jià)值”的空鋪。因?yàn)?，開發(fā)商一旦賣完鋪面走人，投資者是不大可能整合資源、依靠自身力量招商成功的，而招商需要很多人力、物力和資源的。

投資者要想成功投資商鋪，除了產(chǎn)權(quán)這個(gè)必要前提之外，首先要查實(shí)開發(fā)商的信用記錄和成功案例，如果沒有，一定要謹(jǐn)慎，其次是在協(xié)議中一定要規(guī)定開業(yè)的日期，招商不成功開發(fā)商需要承擔(dān)的責(zé)任等。

像這樣商業(yè)項(xiàng)目失敗的案例，并不是開發(fā)商的無心之過，而是開發(fā)商賣完商鋪套現(xiàn)走人，將招商開業(yè)許諾成一個(gè)美麗的謊言，丟下一幫投資失誤的人士。最后，投資者面臨的是一個(gè)人去樓空的空殼公司。

規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)行家支招

■支招：

江西盈科房地產(chǎn)營銷策劃有限公司副總趙鵬認(rèn)為，規(guī)避商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)可以參照以下幾點(diǎn)：

其一，投資者在購買之前，可通過多渠道了解開發(fā)商的運(yùn)作，其中是否有成功案例很重要；

其二，雙方的協(xié)議中是否有規(guī)定，項(xiàng)目招商屬于開發(fā)商不可推卸的責(zé)任，哪些品牌是作為必須引進(jìn)的項(xiàng)目，如開發(fā)商沒有做到將承擔(dān)何種責(zé)任；

其三，不要相信提前返租幾年的承諾，即使給你返租5年兌現(xiàn)，多數(shù)情況下只不過是在高價(jià)的基礎(chǔ)上打折而已；

其四，一個(gè)守信用的開發(fā)商，一定會(huì)在售賣商鋪的同時(shí)，著手推廣招引一定知名度的品牌進(jìn)駐商場，或者在敲定了部分品牌之后，再售賣鋪面，如果在一個(gè)知名品牌都沒有引進(jìn)的前提下，投資需要謹(jǐn)慎；

其五，萬一招商失敗，剩下最后一招，所有投資者出資聘請專業(yè)商場管理機(jī)構(gòu)重新推廣，但這種模式至今沒有成功先例，因此意味著投資者必須再次拿出一筆不小的費(fèi)用重新開始。