一個(gè)小區(qū)的業(yè)委會(huì)經(jīng)歷重重難關(guān),終于成立了。小區(qū)里的工作千頭萬(wàn)緒,不知道從哪兒開始,也不知道怎么開展工作,為此,小策今天總結(jié)一下業(yè)委會(huì)成立以后面臨的幾大工作任務(wù)。
一、制定小區(qū)“憲法”
業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約、表決規(guī)則等。
二、制定業(yè)委會(huì)上墻制度
制定合理的業(yè)委會(huì)辦公制度,正常運(yùn)行制度。業(yè)委會(huì)不是一個(gè)企業(yè),也沒有一個(gè)法律地位,它存在著許多空白區(qū)域,幾個(gè)委員都是業(yè)主選出來的,誰(shuí)也難以約束誰(shuí),只能依靠小區(qū)的議事規(guī)則、國(guó)家的物權(quán)法、當(dāng)?shù)刂贫ǖ奈飿I(yè)管理?xiàng)l例,來細(xì)化小區(qū)業(yè)委會(huì)的辦公管理制度,在制度下約束和指引下工作和行動(dòng)。
業(yè)委會(huì)辦公室上墻制度包括:業(yè)主大會(huì)檔案資料管理制度、業(yè)主委員會(huì)成員廉潔自律制度、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議制度、業(yè)主委員會(huì)日常接待制度、業(yè)主委員會(huì)信息公開制度、業(yè)主委員會(huì)印章管理制度、業(yè)主委員會(huì)成員分工、業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)管理制度。
三、清理小區(qū)的資產(chǎn)
業(yè)委會(huì)成立以后,首先要弄清楚小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和小區(qū)的全部資產(chǎn),并拿到小區(qū)范圍的紅線圖紙。
a、小區(qū)的車位信息。哪些車位是私有的,哪些車位是公共的,哪些車位是人防工程,它們的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少。
b、小區(qū)里的物業(yè)用房情況,除了物業(yè)管理用房,是否還有小區(qū)業(yè)主公共的物業(yè),或者商業(yè)用房,或者可供于租賃的設(shè)施設(shè)備。
c、小區(qū)的公共設(shè)施,公共收入項(xiàng)目等。有哪些公共設(shè)施,有哪些項(xiàng)目具有公共收入,比如具有廣告費(fèi),臨停車位費(fèi),商業(yè)用房和其它租賃收益的項(xiàng)目。
四、制定物業(yè)服務(wù)合同
制定并簽署同物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)合同。首屆業(yè)委會(huì)的工作比較繁瑣和艱巨,許多工作具有開創(chuàng)性,需要居委會(huì)、開發(fā)商、物業(yè)公司的支持或者配合。最重要的是同物業(yè)公司制定和簽訂小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同,這個(gè)合同將是小區(qū)物業(yè)公司的行動(dòng)指南和工作準(zhǔn)則,物業(yè)公司的服務(wù)好壞,很多時(shí)候來自這個(gè)合同的簽訂。
a、物業(yè)管理服務(wù)合同的詳細(xì)信息。
b、小區(qū)物業(yè)公司的人員編制圖,物業(yè)公司的員工組成構(gòu)架圖。比如前臺(tái)人員,財(cái)務(wù)人員,水電工,綠化工,保安人員的人數(shù)和人員構(gòu)成。
c、物業(yè)管理服務(wù)合同的附件。包含物業(yè)公司的工作細(xì)則,如小區(qū)廣告費(fèi)用,停車費(fèi)用,公共收入的費(fèi)用如何分成和提取,與物業(yè)公司的其他項(xiàng)目,或者與物業(yè)公司的子屬公司進(jìn)行工作約定構(gòu)成的附件。
d、跟物業(yè)公司的其他工作上的約定。
五、監(jiān)督物業(yè)工作
監(jiān)督物業(yè)公司的工作。對(duì)物業(yè)公司的各項(xiàng)工作進(jìn)行抽查或者進(jìn)行全方位工作監(jiān)督。
六、接待業(yè)主咨詢和建議
積極應(yīng)對(duì)小區(qū)業(yè)主的接訪投訴工作。
a、制定接訪時(shí)間和接訪規(guī)則。什么時(shí)間,什么地點(diǎn),如何操作,如何處理等。
b、對(duì)業(yè)主的投訴和意見,如何與物業(yè)公司進(jìn)行溝通處置。
七、召開業(yè)主大會(huì)
召開小區(qū)一年一度的業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)的內(nèi)容議題的制定,業(yè)主大會(huì)召開的方案和詳細(xì)實(shí)施計(jì)劃。
八、制定維修計(jì)劃
對(duì)小區(qū)一些公共設(shè)施中大型維護(hù)項(xiàng)目,制定維護(hù)計(jì)劃。
a、對(duì)小區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查,是否需要非正常的維護(hù)或者改善。
b、對(duì)一些非正常的維護(hù)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估,費(fèi)用的來源、如何支出以及如何操作,并進(jìn)行公示說明。
九、財(cái)務(wù)管理
制定小區(qū)的理財(cái)計(jì)劃,公示所有的收入與支出等財(cái)務(wù)報(bào)告。小區(qū)里的財(cái)務(wù)可能包含兩大部分。
a、小區(qū)的公共維修基金,這是小區(qū)最大的一筆資產(chǎn),現(xiàn)階段由政府和銀行監(jiān)管,其實(shí)就是在躺在活期存折里睡大覺,取出來難,使用也難,還不斷貶值。這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在似乎有松動(dòng)跡象,是否轉(zhuǎn)由小區(qū)業(yè)委會(huì)理財(cái)有了希望。
b、小區(qū)公共收入的賬號(hào)。因?yàn)樾^(qū)維修基金帳戶存入之后,取出來使用非常困難,所以現(xiàn)階段很多小區(qū)業(yè)委會(huì)成立之后,會(huì)另外設(shè)立一個(gè)小區(qū)公共收入帳戶,便于在小區(qū)維護(hù)公共設(shè)施或者支付業(yè)委會(huì)的辦公經(jīng)費(fèi)。這個(gè)收支一般是透明的,毎月公布或者毎季度要公布的。
c、小區(qū)里的公共收入如何理財(cái)是一個(gè)爭(zhēng)議大,矛盾不小的問題,請(qǐng)慎重考慮。有的小區(qū)公共收益少,問題不大,有的小區(qū)公共收益大,幾十上百萬(wàn)的資金操作不當(dāng)容易引發(fā)矛盾和糾紛。
十、對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估
對(duì)小區(qū)物業(yè)公司進(jìn)行評(píng)估,并且制定考核制度。對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行續(xù)聘或者改聘的評(píng)估。這個(gè)項(xiàng)目盡量避免矛盾激化,有條件的盡可能邀請(qǐng)街道或者居委會(huì)一同參與進(jìn)行。
來源:網(wǎng)絡(luò)