物業(yè)管理相關(guān)

案例分析

案情簡介

原告：某小區(qū)數(shù)名業(yè)主

被告：小區(qū)業(yè)主委員會

案由：業(yè)主撤銷權(quán)糾紛

案情摘要：十六位小區(qū)業(yè)主認(rèn)為選舉物業(yè)服務(wù)公司的程序以及A物業(yè)公司的得票率違法，要求法院撤銷業(yè)主委員會作出的選聘A物業(yè)公司為小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定。

案情回顧

成都市錦江區(qū)某小區(qū)，在全體業(yè)主投票選聘小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，根據(jù)小區(qū)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作小組發(fā)布的通告，表明A物業(yè)公司得票數(shù)和得票面積數(shù)已過半。之后，小區(qū)業(yè)主委員會和小區(qū)業(yè)主大會聯(lián)合發(fā)布已與A物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》的公告。

認(rèn)為選舉物業(yè)服務(wù)公司的程序以及A物業(yè)公司的得票率違法，侵害了其合法權(quán)益，遂將業(yè)主委員會告上法庭，要求法院撤銷業(yè)主委員會作出的選聘A物業(yè)公司為小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定。

該小區(qū)十六名業(yè)主觀點(diǎn)

A物業(yè)公司的得票數(shù)和得票面積數(shù)已過半，選聘程序符合法律規(guī)定，應(yīng)為有效，請求法院駁回原告的訴訟請求。

被告業(yè)委會辯稱

法院經(jīng)審理后查明：A物業(yè)公司得票戶數(shù)為1192票，占小區(qū)總戶數(shù)2219戶的53.72%，原被告均認(rèn)可。但是，關(guān)于小區(qū)建筑物總面積的計(jì)算，被告主張按照《成都市人民政府關(guān)于貫徹實(shí)施<成都市物業(yè)管理?xiàng)l例>的通知》的第四條第（四）的規(guī)定，地下停車位在業(yè)主大會中不計(jì)投票權(quán)。

法院判決依據(jù)：法院認(rèn)為，《通知》中規(guī)定車位不計(jì)投票權(quán)，應(yīng)當(dāng)理解有車位的業(yè)主不重復(fù)投票，但并未否定車位應(yīng)計(jì)入小區(qū)建筑物總面積。而根據(jù)法律的規(guī)定，車位應(yīng)屬于專有部分，應(yīng)當(dāng)計(jì)入建筑物總面積。由于車位面積計(jì)入建筑物總面積，A物業(yè)公司的得票面積并未過半。

法院判決結(jié)果：因此，被告業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定不符合法律規(guī)定，法院判決撤銷被告業(yè)主委員會作出的選聘A物業(yè)公司為小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定。

律師說法

（一）停車場的車位是否計(jì)入投票權(quán) 

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第二十五條的規(guī)定，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計(jì)入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律問題若干問題的解釋》第二條，車位屬于建筑區(qū)劃內(nèi)的特定空間，只要符合（1）構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（2）利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（3）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體；這三個(gè)條件，應(yīng)認(rèn)為車位屬于業(yè)主的專有部分。

（二）業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會作出侵害其合法權(quán)益的決定時(shí)，可請求撤銷

《物權(quán)法》第七十八條規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

（三）業(yè)主行使撤銷權(quán)有時(shí)效限制，即應(yīng)當(dāng)在知道或應(yīng)當(dāng)知道決定作出之日起一年內(nèi)行使

業(yè)主在行使撤銷權(quán)時(shí)要注意法律關(guān)于撤銷權(quán)行使期間的規(guī)定，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定，業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序?yàn)橛?，依?jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)行使。這里的一年期限的規(guī)定是法定的除斥期間，不能中止、中斷以及延長。所以，業(yè)主若要行使撤銷權(quán)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)、快速地向人民法院提起訴訟，以避免錯(cuò)過法定的訴訟時(shí)間。

（四）政府部門可依法撤銷業(yè)主委員會違反法律、法規(guī)的決定

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

對策及建議

（一）業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)對停車位、攤位是否計(jì)入投票權(quán)作出約定

根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的規(guī)定，小區(qū)業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)綜合考慮小區(qū)的實(shí)際情況，草擬停車位、攤位是否計(jì)入業(yè)主投票權(quán)的議事規(guī)則，提交業(yè)主大會進(jìn)行投票表決，對特定空間是否計(jì)入投票權(quán)進(jìn)行規(guī)定。

（二）業(yè)主在行使投票權(quán)時(shí)如何預(yù)防自身合法權(quán)益遭受侵害

業(yè)主應(yīng)當(dāng)積極、認(rèn)真地行使關(guān)系自身切身利益的業(yè)主投票權(quán)。在對物業(yè)公司進(jìn)行投票時(shí)，業(yè)主事先應(yīng)對候選物業(yè)公司的資信、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用等情況做一個(gè)比較。在行使投票權(quán)時(shí)，要對投票程序、投票結(jié)果等進(jìn)行監(jiān)督，以確保選聘程序符合法律的規(guī)定。對于違反法定程序進(jìn)行的投票，業(yè)主認(rèn)為侵害自身權(quán)益的，可以向人民法院請求撤銷，也可以向政府部門、街道辦以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府投訴。

（三）選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)符合法定程序

首先，業(yè)主委員會提出選聘或續(xù)聘物業(yè)公司的要求后，要及時(shí)在將候選物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)情況在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公告，以確保業(yè)主的知情權(quán)；其次，選聘或續(xù)聘物業(yè)企業(yè)必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意（可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求表達(dá)意見的方式）；最后，選聘工作還應(yīng)在屬地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)監(jiān)督下進(jìn)行。

（四）政府部門應(yīng)當(dāng)對選聘程序進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十九條規(guī)定，縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴?！冻啥际形飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三條第三款規(guī)定，街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主依法設(shè)立業(yè)主大會，協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，配合調(diào)解處理物業(yè)管理中的投訴，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責(zé)。因此，政府部門應(yīng)當(dāng)在日常中加強(qiáng)宣傳相關(guān)法律法規(guī)，在小區(qū)選聘物業(yè)公司時(shí)，街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以派專員前去指導(dǎo)相關(guān)工作，以防范選聘程序的違法，避免糾紛的產(chǎn)生。對于因選聘物業(yè)公司或其他原因發(fā)生的糾紛，要站在客觀、中間、不偏私的角度予以耐心調(diào)解和處理。對于業(yè)主投訴的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的違法違規(guī)決定，應(yīng)當(dāng)依法予以處理，不應(yīng)當(dāng)置之不理或隨意操作。

相關(guān)法律法規(guī)條文 

《物權(quán)法》第七十八條   業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十二條   業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序?yàn)橛桑罁?jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)行使。

《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第二十五條  業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計(jì)入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條    業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期證或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十九條   縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》第三條第三款   街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主依法設(shè)立業(yè)主大會，協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，配合調(diào)解處理物業(yè)管理中的投訴，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責(zé)。

來源:成都住建、中國物業(yè)管理協(xié)會