《湖北省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，已由省物價局、省住建廳聯(lián)合印發(fā)，自4月1日起施行。為進一步宣傳、貫徹、落實好《辦法》精神，現(xiàn)解讀如下。

一、背景和目的、意義

物業(yè)服務(wù)收費及監(jiān)督管理涉及城市建設(shè)、管理和社區(qū)治理, 與千家萬戶切身利益息息相關(guān) , 事關(guān)改革發(fā)展穩(wěn)定和民生大局。為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為,維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，省物價局、省住建廳于 2007年 5月聯(lián)合制定出臺《湖北省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》，對促進全省物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展發(fā)揮了積極作用。隨著經(jīng)濟社會快速發(fā)展和改革不斷深化, 物業(yè)服務(wù)政策法規(guī)環(huán)境、市場環(huán)境都發(fā)生變化，物業(yè)服務(wù)收費出現(xiàn)了一些新情況、新問題，需要出臺新的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法。

一是 2007年下半年以來，國家和省先后出臺了《物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》（修訂）和《湖北省物業(yè)服務(wù)與管理條例》等與物業(yè)服務(wù)收費相關(guān)的法律、法規(guī)。2014年 12月，國家發(fā)展改革委統(tǒng)一放開了住宅小區(qū)停車服務(wù)收費和部分住宅物業(yè)服務(wù)收費。因此，需要按照相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定對實施辦法進行修改和補充。

二是隨著經(jīng)濟社會快速發(fā)展,特別是隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展，群眾和企業(yè)迫切希望通過提升物業(yè)服務(wù)水平改善居住、營商環(huán)境。但與此同時，圍繞物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)服務(wù)收費所產(chǎn)生的矛盾糾紛也越來越多，迫切需要加強行業(yè)監(jiān)督管理、完善物業(yè)服務(wù)收費辦法，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營行為和收費行為，引導(dǎo)促進業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間建立良好合作信任關(guān)系。

三是近年來，全省各地圍繞有效保障群眾基本物業(yè)服務(wù)需求作了許多有益探索實踐，有一些較為成熟的做法和經(jīng)驗，如推進“紅色物業(yè)”建設(shè)，建立健全物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)制度等等，需要省以適當(dāng)形式加以細(xì)化、固化和提升。同時，省與物業(yè)服務(wù)收費相關(guān)的制度建設(shè)有了新進展、新成效，一批與物業(yè)服務(wù)收費有關(guān)的規(guī)章和規(guī)范性文件已經(jīng)或即將公布施行。這些都為制定出臺新的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法創(chuàng)造了有利條件。為促進物業(yè)行業(yè)服務(wù)水平的進一步提升，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)主體合法權(quán)益，更好滿足人民群眾日益增長的美好生活與良好居住環(huán)境需要，省物價局、省住建廳在深入廣泛調(diào)查研究，反復(fù)征求意見基礎(chǔ)上，根據(jù)《價格法》《物業(yè)管理條例》《湖北省價格條例》《湖北省物業(yè)服務(wù)與管理條例》等法律、法規(guī)和國家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部委有關(guān)文件規(guī)定，結(jié)合我省實際，制定出臺了《湖北省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（以下簡稱《辦法》），自今年 4月 1日起施行?！掇k法》的實施，對于有效化解物業(yè)服務(wù)收費方面的難題，營造安全、舒適、文明的居住生活和工作環(huán)境，促進和諧社會建設(shè)，都具有重要意義。

二、主要內(nèi)容和亮點

（一）深化“放管服”改革，完善物業(yè)服務(wù)收費形成機制《辦法》依據(jù)《湖北省物業(yè)服務(wù)與管理條例》等法規(guī)和政策規(guī)定，將物業(yè)服務(wù)收費政府定價的范圍內(nèi)容縮小并具體限定為住宅前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由價格主管部門會同同級房產(chǎn)主管部門，綜合考慮物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)成本和業(yè)主承受能力等因素，按照規(guī)定的定價權(quán)限和程序制定公布。對實行市場調(diào)節(jié)的物業(yè)服務(wù)收費，《辦法》則明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)等不得單方面決定調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)，必須經(jīng)業(yè)主大會同意，未成立業(yè)主大會的經(jīng)“雙過半”（專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)）的多數(shù)業(yè)主同意。征求意見前,擬調(diào)價方案及理由、成本變動情況等資料須按規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

（二）創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)管理，保障基本物業(yè)服務(wù)需求住有所居，居有所安，是黨中央提出的具體要求，也是廣大人民群眾對美好生活和良好居住環(huán)境的期待與向往。滿足居民基本物業(yè)服務(wù)需要，是居有所安的重要體現(xiàn)。但由于種種原因，目前在部分老舊住宅小區(qū)、單位型小區(qū)、零星樓棟小區(qū)，還存在市場失靈、自治失效，無物業(yè)管理或管理不善等問題。為扭轉(zhuǎn)這種狀況，《辦法》對促進創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)管理、完善業(yè)主自治機制、改善老舊住宅區(qū)綜合環(huán)境等作了規(guī)定。

一是要求各地因地制宜創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)管理模式，通過政府主導(dǎo)、市場運作，社會參與、多元共治，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機制，完善公益性和市場化相結(jié)合的物業(yè)服務(wù)機制，持續(xù)推進“紅色物業(yè)”建設(shè)，促進物業(yè)服務(wù)與管理融入城市基層社會治理。

二是針對一些住宅小區(qū)存在的業(yè)主大會成立和開展活動難等問題，《辦法》依據(jù)《物業(yè)管理條例》《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理條例》，明確了前期物業(yè)收費不實行政府定價管

理的具體情形，倒逼街道、社區(qū)及各相關(guān)部門、單位及時依法組織指導(dǎo)有關(guān)住宅小區(qū)成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，完善業(yè)主自治機制。

三是要求房產(chǎn)主管部門協(xié)同相關(guān)行政主管部門、專業(yè)經(jīng)營單位，制定配套設(shè)施設(shè)備不齊全的老舊住宅區(qū)物業(yè)改造規(guī)劃和年度實施計劃，完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善老舊住宅區(qū)的綜合環(huán)境和物業(yè)服務(wù)。

（三）通過市場競爭和信息公開，讓物業(yè)服務(wù)質(zhì)價相符規(guī)范經(jīng)營服務(wù)行為，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)等與業(yè)主建立良好合作信任關(guān)系的基礎(chǔ)。為促進化解物業(yè)服務(wù)過程中的矛盾和糾紛，《辦法》在促進物業(yè)服務(wù)市場競爭、物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價、公共收益收支情況公開等作了規(guī)定。

一是多種形式開展物業(yè)服務(wù)。率先將物業(yè)服務(wù)及收費的主體表述為“物業(yè)服務(wù)主體”，鼓勵通過物業(yè)企業(yè)服務(wù)、其他專業(yè)單位或企業(yè)等多主體提供物業(yè)服務(wù)，促進物業(yè)服務(wù)市場公平競爭。

二是擇優(yōu)選聘物業(yè)服務(wù)提供者。規(guī)定住宅前期物業(yè)服務(wù)，建設(shè)單位應(yīng)依法公開選聘前期物業(yè)服務(wù)主體，在政府制定的收費標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)約定具體收費標(biāo)準(zhǔn)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；其他物業(yè)服務(wù)，由業(yè)主大會按照公平、公正、公開原則，擇優(yōu)選聘物業(yè)服務(wù)主體，并簽訂物業(yè)服務(wù)合同，對服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)等進行約定。

三是按規(guī)定明碼標(biāo)價。物業(yè)服務(wù)主體應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置常態(tài)化公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)，以及投訴電話等信息，接受業(yè)主監(jiān)督。

四是公開收益收支情況。物業(yè)服務(wù)主體、業(yè)主委員會等應(yīng)每半年公示一次物業(yè)服務(wù)費收入與使用支出情況和業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益及支出情況，并適時審計。

（四）明確權(quán)屬，規(guī)范管理住宅區(qū)停車收費

12358價格監(jiān)管平臺資料顯示：近三年來，公眾關(guān)于住宅小區(qū)停車收費的投訴一直高居各類價格投訴的前列。2017年9月，省物價局發(fā)出《關(guān)于全面落實機動車停放服務(wù)收費政策規(guī)定的緊急通知》，明確違反停車收費政策規(guī)定的具體法律、法規(guī)應(yīng)用，全省價格監(jiān)督檢查機構(gòu)進一步加大對違規(guī)收費行為的查處力度，涉及住宅小區(qū)停車收費的價格投訴逐漸呈現(xiàn)出總體下降態(tài)勢。為治“頑疾”，《辦法》有針對性地作了規(guī)定。

一是建設(shè)單位應(yīng)按照建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計條件和配建標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)停車庫（位），優(yōu)先滿足業(yè)主停車需求，促進供需平衡。

二是商品房銷售前，建設(shè)單位要制定車庫（位）租售方案，具體明確車庫（位）的權(quán)屬及數(shù)量、租賃價格、銷售價格、價格有效期等，按規(guī)定報房產(chǎn)主管部門備案。經(jīng)備案的車庫（位）租售方案，要在銷售場所醒目位置公示。明確并公示車庫（位）的權(quán)屬及數(shù)量，方便業(yè)主準(zhǔn)確知情，有利于減少乃至避免因此引起的矛盾糾紛。

三是明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有道路或場地用于停放機動車輛的車位，屬全體業(yè)主共有，可以收取停車費，收費收入歸全體業(yè)主共有，由業(yè)主大會決定其使用方式和用途，優(yōu)先用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車設(shè)施設(shè)備建設(shè)維護。

四是規(guī)定對業(yè)主擁有產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)的車庫（位）免收停車費，保護業(yè)主在自有車庫（位）免費停放車輛的合法權(quán)益。

五是要求項目所在地價格主管部門對公眾投訴頻繁、矛盾突出的車庫（位）租售價格，通過開展成本調(diào)查、公開調(diào)查結(jié)果，引導(dǎo)督促建設(shè)單位合理定價。對成本調(diào)查證實租售價格過高，經(jīng)提醒告誡后仍不改正的，要依法依規(guī)處理。

（五）尊重實際，妥善處理非直抄戶水電正常損耗鑒于全省各地都還有一定數(shù)量的用水用電尚未實行“一戶一表”的物業(yè)區(qū)域，《辦法》重申“供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用”，要求房產(chǎn)主管部門協(xié)同推動加快改善老舊住宅區(qū)綜合環(huán)境和物業(yè)服務(wù)，明確這類物業(yè)區(qū)域在改造完成前，水電正常損耗可以納入物業(yè)收費范圍，具體辦法由當(dāng)?shù)貎r格、房產(chǎn)主管部門制定，報同級人民政府同意后公布執(zhí)行。

（六）回應(yīng)訴求，規(guī)范裝修等其它收費行為針對群眾關(guān)于房屋裝修過程中的收費、門禁收費及押金的價格咨詢、投訴也較多的實際，《辦法》對這些費用如何收作了規(guī)定。

一是不能隨意收取房屋裝修保證金。以收取裝修保證金作為裝修管理措施的，要先由物業(yè)服務(wù)主體與業(yè)主協(xié)商制定或者業(yè)主大會制定具體管理辦法，對保證金標(biāo)準(zhǔn)、退還時間和相關(guān)責(zé)任等事項進行具體規(guī)定。業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)主體雙方都按規(guī)定的辦。

二是裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，由業(yè)主或物業(yè)使用人負(fù)責(zé)清運。委托物業(yè)服務(wù)主體清運的，清運費用由雙方協(xié)商約定。除此之外，與裝修有關(guān)的其他費用如裝修管理費、電梯運料費等，一律不得收取。

三是實行出入證（卡）管理的住宅小區(qū)，建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)主體應(yīng)為業(yè)主免費配置出入證（卡），每戶人員出入證（卡）不少于3張，車輛識別卡每車一張。業(yè)主在免費配備數(shù)量之外另行增購，或因遺失、損壞補辦的，可按公示標(biāo)準(zhǔn)收取制作成本費。住宅物業(yè)交付之后升級改造智能門禁系統(tǒng)的，升級改造費解決途徑由小區(qū)全體業(yè)主共同決定。

四是對為業(yè)主或物業(yè)使用人提供裝修安裝維修等臨時性服務(wù)的外來人員、車輛，不得收取任何費用。實行出入證（卡）管理的，可以按公示標(biāo)準(zhǔn)收取押金，并在退證（卡）時全額退還。

（七）全面均衡，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)主體合法權(quán)益針對由業(yè)主或物業(yè)使用人不按合同約定交納物業(yè)服務(wù)費引發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域停水、停電事件仍偶有發(fā)生的實際，《辦法》一方面明確業(yè)主委員會、居（村）民委員會有督促業(yè)主或物業(yè)使用人按合同約定交納物業(yè)服務(wù)費的責(zé)任，物業(yè)服務(wù)主體有通過司法途徑追繳物業(yè)服務(wù)費的權(quán)利，規(guī)定任何單位和個人不得強制物業(yè)服務(wù)主體代收有關(guān)費用或者提供無償服務(wù)。另一方面，規(guī)定物業(yè)服務(wù)主體接受委托代收水電氣暖等費用，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等費用；不得以業(yè)主或物業(yè)使用人拖欠物業(yè)服務(wù)費等理由，減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)質(zhì)量，中斷或以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱，以及實施損害業(yè)主或物業(yè)使用人合法權(quán)益的其他行為。

三、需進一步說明的相關(guān)事項

（一）關(guān)于空置房物業(yè)服務(wù)費的收取《辦法》規(guī)定，“屋交付后一年內(nèi)無人入住的，空置期間業(yè)主承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費的比例，由當(dāng)?shù)貎r格主管部門會同房產(chǎn)主管部門確定?！?/span>空置房物業(yè)服務(wù)費該不該給予一定的折扣優(yōu)惠，一直都是爭議的焦點。主張不給予折扣優(yōu)惠的認(rèn)為，有悖于“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，也不符合《物權(quán)法》第七十二條第一款規(guī)定“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)”。主張給予折扣優(yōu)惠的認(rèn)為，業(yè)主沒有入住，就意味著物業(yè)服務(wù)成本開支相應(yīng)減少，但不論由誰定價都得以成本為基礎(chǔ)。雙方意見都有道理，且部分群眾要求對空置房物業(yè)服務(wù)費實行打折優(yōu)惠的呼聲較高，《辦法》一是規(guī)定可以給予折扣優(yōu)惠的空置期不得超過一年；二是由各地價格、房產(chǎn)部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H，自行確定是否給予優(yōu)惠及優(yōu)惠的比例。

（二）關(guān)于業(yè)主共有車位收費《辦法》規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有道路或者場地用于停放機動車輛的車位，屬于全體業(yè)主共有，可以收取停車費，其管理、使用、收費等具體事項由業(yè)主大會決定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)主體等不得銷售或者變相銷售?！?/span>對業(yè)主共有車位，目前部分地方的做法是在停車費（即場地使用費）之外另行收取泊車服務(wù)費。這種做法與《物權(quán)法》《湖北省物業(yè)服務(wù)與管理條例》精神不相吻合的。既然是全體業(yè)主共有的車位，那么收不收費、收多少費、收費收入歸誰所有等都得由業(yè)主大會決定（未成立業(yè)主大會的，經(jīng)“雙過半”的多數(shù)業(yè)主同意）。由業(yè)主共有車位產(chǎn)生的收益，理應(yīng)優(yōu)先用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車設(shè)施設(shè)備建設(shè)維護。物業(yè)服務(wù)企業(yè)等在《物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定內(nèi)容之外額外提供其他停車服務(wù)，或按停車服務(wù)合同約定提供停車服務(wù)，經(jīng)業(yè)主大會同意（未成立業(yè)主大會的經(jīng)“雙過半”的多數(shù)業(yè)主同意），可以從收取的停車費中提取勞務(wù)費，具體比例由雙方約定。這是符合“質(zhì)價相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”原則的，有利于車輛在物業(yè)小區(qū)有序通行、停放。如果雙方不能就勞務(wù)費的比例達成一致意見，當(dāng)?shù)貎r格、房產(chǎn)部門可以且應(yīng)當(dāng)提供指導(dǎo)服務(wù)。

（三）關(guān)于業(yè)主自有車庫（位）收費《辦法》規(guī)定，“對業(yè)主擁有產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)的車庫、車位不得收取停車費?！?/span>這一規(guī)定同各地現(xiàn)行做法是基本一致的，其含義是保障業(yè)主有在自有車庫（位）免費停放車輛的合法權(quán)利。與買了房子要交物業(yè)服務(wù)費同一個道理，業(yè)主購買了車庫（位）也得物業(yè)服務(wù)費（部分地方目前收取的是車位服務(wù)費）。否則，就是對其他業(yè)主的不公。

（四）關(guān)于不公平的高價認(rèn)定，根據(jù)《價格違法行為行政處罰規(guī)定》《湖北省價格條例》《反價格壟斷規(guī)定》等法規(guī)，認(rèn)定不公平的高價應(yīng)當(dāng)考慮的因素，包括但不限于：

（一）銷售價格是否明顯高于其他建設(shè)單位銷售相同車庫（位）的價格；

（二）在成本基本穩(wěn)定的情況下，是否超過正常幅度提高銷售價格；

（三）銷售商品的提價幅度是否明顯高于成本增長幅度。

（五）關(guān)于非直抄戶水電正常損耗的計入比例《辦法》規(guī)定，在用水用電尚未實行“一戶一表”的物業(yè)區(qū)域完成改造前，水電總分表之間的正常損耗可以納入物業(yè)收費范圍，具體辦法由當(dāng)?shù)貎r格、房產(chǎn)主管部門制定，報同級人民政府同意后公布執(zhí)行。其中，“供電損耗計入比例原則上不超過總表計量數(shù)的7%”。這個7%來源于國家電網(wǎng)測算確定的湖北電網(wǎng)居民用電平均損耗率（6.98%），各地可以市（州）或縣（市）為單位明確具體比例。由于城市供水網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)各不相同、相通，不同城市之間、不同物業(yè)管理區(qū)域之間的水損情況等相差較為懸殊，明確全省平均水損率沒有實際意義。

（六）關(guān)于業(yè)主維權(quán)途徑

對物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行合同及其它侵害業(yè)主權(quán)益的行為，可向人民法院提起訴訟。對價格違法行為，可通過12358價格監(jiān)管平臺進行投訴舉報。對服務(wù)行為和服務(wù)質(zhì)量等問題，可向各級房地產(chǎn)主管部門投訴舉報。

（七）關(guān)于新舊政策的銜接

物業(yè)服務(wù)主體與業(yè)主之間是民事合同關(guān)系?！掇k法》實施前，已經(jīng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同（包括前期物業(yè)服務(wù)合同，下同）且合同尚未到期或者尚未終止的，仍按原合同約定執(zhí)行。《辦法》實施后，新簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，按照《辦法》和當(dāng)?shù)貙嵤┘?xì)則規(guī)定執(zhí)行。

湖北省物價局、湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

來源:湖北省人民政府網(wǎng)