深圳近日調(diào)整“豪宅稅”的舉措一度攪動波瀾不驚的樓市，這是調(diào)控松動，還是落實一城一策細化調(diào)控？此舉將利好剛需還是暗助樓市投機？其他一線城市是否跟進？

雖然業(yè)界曾預(yù)測熱點城市有望近期跟進，不過，北京市住建委近日回應(yīng)網(wǎng)友提問時表示，目前北京還沒有具體修改普通住宅標準的時間。

11月19日，上海市房屋管理局發(fā)布關(guān)于延長部分規(guī)范性文件有效期的通知，表示于2014年11月20日生效并即將到期的上海普通住房標準將繼續(xù)實施，有效期延長至2024年11月18日。

普宅被豪宅化

深圳市地稅局發(fā)布消息稱，從2019年11月11日起，容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下的房子為普通住宅，滿兩年交易可免征增值稅。

但官方也表示，這并非對房地產(chǎn)調(diào)控進行松綁。深圳市住建局稱，本次調(diào)整主要是取消了之前的普通住房價格標準。這是在堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位下，落實國家減稅降費精神，充分考慮普通居民家庭合理住房消費而采取的一項舉措。

對于深圳的做法，業(yè)界的評價也較為正面。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，深圳出臺了普通住宅稅費政策的新內(nèi)容，進一步體現(xiàn)了稅費政策和房產(chǎn)政策之間的互動關(guān)系，尤其是基于房地產(chǎn)市場的實際情況，對稅費政策進行調(diào)整，比較務(wù)實，也有助于降低相關(guān)房產(chǎn)的交易成本。

調(diào)整普通住宅認定標準為何能減稅？這為何又與業(yè)界所稱的“豪宅稅”相關(guān)聯(lián)？這要從普通住宅與非普通住宅的區(qū)別談起。

從稅費角度來看，在多數(shù)城市，普通住宅和非普通住宅在二手交易過程中的主要差別在于契稅和增值稅（此前為營業(yè)稅）。

如按深圳此前規(guī)定，個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅，而個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

簡單而言，就是滿兩年的非普通住宅交易要交增值稅，而普通住宅則不用交。

除了增值稅，在房地產(chǎn)交易過程中，一些地方稅務(wù)部門也會對普通住房和非普通住房予以不同的契稅稅收政策，比如不少城市規(guī)定對非普通住房的契稅稅率定為3%，而普通住房則是1%或者1.5%。

普通住房和非普通住房又如何認定呢？雖然各個城市之間略有差異，但對普通住房的認定一般有三個標準：一是小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；二是單套建筑面積在144（也有地方為140）平方米（含）以下；三是單價不超過最高限，或者是總價不超過最高限。

以上三點需同時滿足才為普通住宅。反之，上述三項有一個不匹配即被視為非普通住房。

近幾年來，一些熱點城市房價上漲較快，導(dǎo)致不少住房的成交單價或者總價增加較多，實際上一些面積不大的住房也被“擠入”了非普通住房之列，“普宅被豪宅化”的問題帶來了交易稅費的增加，這些稅也被民間俗稱為“豪宅稅”。

深圳市住建局表示，我市目前適用的普通住房標準于2015年9月公布實施。隨著房地產(chǎn)市場形勢的變化，該普通住房標準與居民合理住房需求日益不匹配。目前，市場上大量中小戶型住房交易需要繳納增值稅，這無疑加重了普通居民家庭、剛需購買住房的負擔。近兩年來，政府有關(guān)部門收到很多群眾的反映，要求調(diào)整普通住房標準，保障剛需購房。

此番深圳調(diào)整對普通住宅的認定標準，相當于刪去了第三個標準，即價格標準，這意味著會有大量在舊規(guī)定下被認定為非普通住宅的房源，在新規(guī)定下將被確定為普通住宅，進而帶來交易稅費的減少。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心國仕英表示，深圳此次政策調(diào)整主要有兩點：一方面之前深圳對于“豪宅”的定義是跟總價掛鉤的，但房屋的總價會受區(qū)位、周邊配套、開發(fā)商等外在客觀因素影響，此項政策實施后，即使房價再高，只要符合其規(guī)定的容積率和面積的住宅都是普宅；另一方面，新的征收標準規(guī)定小區(qū)容積率高于1.0，建筑面積144平方米以下的住宅都是普宅，目前市面上很少有容積率小于1.0的小區(qū)，此政策調(diào)整更加貼合實際，政策調(diào)整落實后，將會有更多的房子會被列為普通住宅。

國仕英認為，政策落實后，對于購房者來說是最受益的?！昂勒狈吭幢粍潪槠胀ㄗ≌懂?，對于購買自住的房屋來說，成本基本上節(jié)約20萬元左右。

業(yè)界呼吁其他城市盡快跟進

深圳根據(jù)群眾呼聲率先調(diào)整“豪宅稅”， 引發(fā)業(yè)界對其他城市應(yīng)盡快跟進的呼吁。比如自2014年9月30日發(fā)布普通住宅標準至今，北京已經(jīng)五年未對此進行調(diào)整。

在北京住建委官網(wǎng)的“政民互動”欄目中，就有網(wǎng)友提問：普宅標準應(yīng)針對當前的市場現(xiàn)狀作出適時、及時的調(diào)整。深圳目前已經(jīng)修改了普通住房認定標準，請問北京何時修改？

該網(wǎng)友表示，目前，北京五環(huán)外很多限房價項目都超出了普通住宅標準，而真正會住到這些房子里的人，絕大部分是剛需和剛改，他們的收入相對來說并未達到很高水準，這一部分人理應(yīng)在稅費優(yōu)惠上給予傾斜。

對此問題，北京住建委11月12日在回復(fù)中表示：目前北京還沒有具體修改的時間。

沒有具體修改時間，不意味著沒有修改的空間和必要。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：“北京非普住宅標準已經(jīng)影響和制約市場的正常健康發(fā)展了?！?/span>

他表示，北京的非普通住宅認定標準更低，市場基本全面“豪宅化”?！坝捎谄胀ㄗ≌J定標準過低，導(dǎo)致北京新建住宅市場有86%的成交是非普通住宅，普通住宅基本集中在六環(huán)外，六環(huán)內(nèi)只有5%是普通住宅?！?/span>

具體來看， 依據(jù)由北京市住建委、財政局和稅務(wù)局2014年10月份實施的《關(guān)于調(diào)整本市享受稅收優(yōu)惠政策普通住房平均交易價格有關(guān)問題的通知》，北京市享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房，須同時滿足以下三個標準：1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；2.單套建筑面積在140平方米（含）以下；3.實際成交價格低于按本通知確定的價格標準。

張大偉認為，這個標準自2014年起已經(jīng)接近五年沒有變化，而對于市場來說，經(jīng)歷過2015~2016年的房價上漲后，這個價格已經(jīng)遠遠不符合當下市場的實際情況。按照這個單價，北京基本是不可能有符合標準的項目，也就是說，除非二手房造假避稅，做陰陽合同，否則全北京90%以上的房子都是“豪宅”。

之所以會有普通住房與非普的區(qū)別，按照中央七部委2005年下發(fā)的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，主要是為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費，大力發(fā)展省地型住房。但如果市場上多數(shù)住房都被劃入非普通住房的范圍內(nèi)時，是在對外說明當今住房建設(shè)與消費的方向出了問題，還是認定標準出了問題？這看起來是個很直觀的問題。

張大偉認為，普通住宅被“豪宅化”的問題在很多城市都存在，影響了市場正常交易。調(diào)整這個政策，將有利于部分剛需項目，雖然可能帶來市場的短期波動，但整體看，這也是屬于市場化的政策調(diào)整。

嚴躍進也為，實際上目前有很多城市都需要在普通住宅的標準上進行調(diào)整，一般來說根據(jù)房地產(chǎn)周期，每三年就需要進行一次調(diào)整。深圳發(fā)布的政策內(nèi)容，對于全國很多城市也是有啟發(fā)的，即后續(xù)也需要根據(jù)全市房價和普通剛需購房需求等，積極進行普通住宅的標準調(diào)整，讓更多人享受優(yōu)惠政策。

來源:第一財經(jīng)資訊