8月1日，國家通訊社新華社對當前房地產(chǎn)市場發(fā)展發(fā)表述評——《培育住房租賃市場開了好頭但仍需加把勁》，文中顯示記者近日調(diào)研發(fā)現(xiàn)，加快培育住房租賃市場過程中，還存著開發(fā)商以租代售獲利，承租人租售同權(quán)享受同等公共服務還較難實現(xiàn)等問題，指出政府應加快完善各項服務體系建設，通過立法完善法律法規(guī)來保障租賃各方的權(quán)益。防止出現(xiàn)“以租代售”等行為。同時，還要落實好承租人享受均等化公共服務的權(quán)益。

這是新華社自7月26日起連續(xù)5日發(fā)出的第五篇對當前房地產(chǎn)市場發(fā)展的評述文章，五篇文章通過市場調(diào)研，指出樓市目前還存在種種亂象，犀利指出有些城市用一線城市或某些地域更高房價進行比對，有松口氣心態(tài)；對房價炒作睜只眼閉只眼，希望高房價拉高地價；不少三四線城市樓市、土地市場出現(xiàn)雙升溫苗頭，其中個別城市高價地頻現(xiàn)，是調(diào)控不和諧音。

7月31日，中共中央政治局在部署下半年經(jīng)濟工作的會議上繼續(xù)要求“加快建立促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制”。同時，中央下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。第一次不在使用“遏制房價過快上漲”的表述，明確釋放房價“不能漲”的信號。

“房價不能漲”思路早已有跡可循

諸葛找房數(shù)據(jù)研究院首席分析師陳雷認為，一方面由于最近幾個月70城房價指數(shù)上漲城市不斷增多，房產(chǎn)市場有輕微回暖跡象。調(diào)控本身目標即為保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，避免其“大漲大落”，央媒表態(tài)，本意為強烈遏制住房地產(chǎn)抬頭的苗頭。另一方面，由于最近國際經(jīng)濟形勢復雜，國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展不景氣。國家出臺一系列刺激市場發(fā)展的舉措，為了避免刺激經(jīng)濟的資金流入房產(chǎn)市場，也必須要加強對房產(chǎn)市場的管控。

事實上，“房價不能漲”的思路從地方政策中已經(jīng)有跡可循。今年年初，福建省提出將堅持因城因地施策，穩(wěn)控福州、廈門商品房房價，保持福州周邊的長樂、閩侯和廈門周邊的泉州、漳州房價環(huán)比不上漲。2016年底，北京市政府主要領(lǐng)導曾明確表示，2017年要實現(xiàn)北京房價環(huán)比不上漲。

陳雷表示，從新華社的幾篇評述中可以看出，既有“房住不炒”的主基調(diào)的強調(diào)，又有對于三四線市場的風險點評，同時還就土地市場進行點評，從短中長期調(diào)控同時入手，預計2018年下半年，房地產(chǎn)市場會在調(diào)控高壓下繼續(xù)降溫。

中國房地產(chǎn)市場從“遏制房價過快上漲”到“堅決遏制房價上漲”，市場有分析認為，這意味著國家將不留余地地來解決房地產(chǎn)市場問題。在這一過程中，無論是需要房地產(chǎn)投資來提高政績的地方政府，還是希望在房地產(chǎn)市場中獲得巨額收益的企業(yè)或個人，“彈性操作空間”將越來越小，甚至完全失去。

不過也有分析人士指出：房價不漲，是環(huán)比還是同比，是半年還是未來較長時間，是全部城市還是部分城市？通過何種方式讓房價不漲？這些問題都是值得考慮的。如果房價未來不漲甚至可能下跌，買房的人也要掂量掂量。從這個角度來說，各方最理想的狀態(tài)是穩(wěn)房價，樓市或?qū)⑦M入維穩(wěn)行情。

華泰宏觀認為，這輪始于2016年的房地產(chǎn)調(diào)控仍未結(jié)束，當前正處于向長效機制完善落地的過渡關(guān)鍵期，更需嚴格把握“房住不炒”原則，堅持“因城施策”的精準調(diào)控手段，營造有序健康的房地產(chǎn)市場，為長效機制創(chuàng)造良好的市場環(huán)境。華泰宏觀預計地產(chǎn)調(diào)控政策短期不會轉(zhuǎn)變，維持全年地產(chǎn)投資累計增速緩慢下行的判斷。

恒大集團首席經(jīng)濟學家任澤平發(fā)表觀點認為，房地產(chǎn)銷售、到位資金增速等先行指標趨于回落。7月份一些政策已釋放出某些信號，去庫存任務基本完成，棚改貨幣化比例將大幅降低。中國正處于金融周期的頂部，融資形勢偏緊，而房地產(chǎn)周期處于調(diào)控中期，未來將從短期調(diào)控轉(zhuǎn)向建立長效機制。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示：中央對房地產(chǎn)的態(tài)度并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)變，仍然堅持房住不炒的主基調(diào)，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，盡量避免房地產(chǎn)市場因其他宏觀政策的變化而波動。

“在目前較為嚴峻的內(nèi)外環(huán)境之下，中央保持冷靜清醒，保持政策定力，繼續(xù)按計劃做好自己的事，這個方向是值得充分肯定的。但我也建議，要實現(xiàn)房價不漲，可能需要關(guān)注地方政府的過度行政干預，也要注意市場預期的轉(zhuǎn)變?！痹S小樂說。

央媒集中反應，強調(diào)“房住不炒”

8月1日零時剛過，人民日報海外版?zhèn)b客島在微信公眾號明言，在穩(wěn)預期方面，政治局會議最重要的表態(tài)是“堅決遏制房價上漲”和“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題”，依然十分堅決，引導大家對“房住不炒”的合理預期，不能因為宏觀經(jīng)濟政策的些許放松，就拿資金去買地、炒房。

就在7月31日，中共中央宣傳部委托新華社主辦的《半月談》與國務院主辦的中央直屬黨報《經(jīng)濟日報》分別聚焦上市公司囤房炒房刺激房價，及一些三四線城市樓市、土地市場出現(xiàn)雙升溫苗頭。

《半月談》發(fā)表文章稱，公司炒房行為不僅擠占了剛需族的購房空間，更成為房價飆漲的一大推手。文章援引住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌的話表示，“的確有部分企業(yè)，特別是中小企業(yè)或者私人企業(yè)，因老板個人沒有買房資格，就利用企業(yè)來買房或炒房。隨著房價不斷高漲，房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，公司炒房會造成市場需求在短期內(nèi)大漲，需要及時補上政策漏洞?！?/span>

“正是因為剛需人群與房源之間夾進了企業(yè)這一個環(huán)節(jié)，導致了國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策在實施過程中出現(xiàn)了扭曲?！备Ｖ荽髮W房地產(chǎn)研究中心主任王阿忠則在文中建議，過熱城市的房地產(chǎn)市場調(diào)控要向縱深發(fā)展，一些地方的調(diào)控需要更加精細化調(diào)整，要將有限的房源精準對接剛需人群。

此前，已有西安、長沙、杭州、上海等地限制企業(yè)購買商品住房。7月31日，深圳市政府正式發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，除了完善一系列差別化的住房信貸政策，跟進暫停企業(yè)購買商品住房，還對個人購買商品住房和商務公寓分別禁售3年和5年。

嚴躍進表示，深圳此時加碼樓市調(diào)控的信號意義在于，此前市場有了一些“政策松綁”的預期，深圳高舉“房住不炒”的旗幟，也說明當前房地產(chǎn)市場政策不會放松。商品住房對企業(yè)限售，是要防止企業(yè)擠壓個人購房資格和房源，也是為優(yōu)先滿足剛需購房者需求的舉措之一。而限售政策是核心所在?？紤]到對二手房轉(zhuǎn)讓的影響，此類政策屬于收緊力度較大的政策。

同一日，《經(jīng)濟日報》指出，中國房地產(chǎn)市場仍然存在結(jié)構(gòu)性矛盾，一些城市房價上漲壓力較大，一些偏遠城市還有一些庫存。市場是不斷變化的，地方政府對調(diào)控負有主體責任。當市場變化時，應及時調(diào)整政策方向。既要防止庫存高企，房價過快下跌，形成爛尾樓，也要在房價出現(xiàn)過快上漲苗頭時盡快出臺相關(guān)政策，將苗頭遏制在萌芽狀態(tài)，促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

嚴躍進指出，央媒本身承擔著國家較為明確的、關(guān)鍵性的政策信號發(fā)布功能，此類評論集中連續(xù)發(fā)表，說明了地產(chǎn)政策還是強調(diào)穩(wěn)定的、“房住不炒”的導向，信號意義是要求市場參與者有足夠的重視和警惕。

“房地產(chǎn)市場或會在調(diào)控高壓下繼續(xù)降溫”

“調(diào)控高壓”或許是今年下半年中國房地產(chǎn)市場的一個注腳。

7月31日，在“專項整治樓市亂象”文件下發(fā)一個月后，國家住房和城鄉(xiāng)建設部公開曝光了首批20家各地查處的違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)名單。住建部相關(guān)負責人表示，此后還將陸續(xù)公布“黑名單”，形成高壓態(tài)勢。

7月30日，工業(yè)和信息化部等十三部門聯(lián)合印發(fā)的《綜合整治騷擾電話專項行動方案》中，明確由住建部牽頭，加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的監(jiān)督管理，嚴格落實中介機構(gòu)備案制度，嚴格規(guī)范電話營銷行為。

8月1日，新華社第五篇述評中指出，機構(gòu)“跑馬圈地”擴張的長租公寓項目，面臨盈利難且回報周期長的困境。為獲取高額利潤，一些開發(fā)商鉆政策空子，通過打“擦邊球”的方式，變相“以租代售”。在個人租房市場上，也有不少亂象：房東合同不報備，漲租、租期調(diào)整隨意性大，發(fā)生糾紛租客維權(quán)難；“二房東”“群租”亂象頻發(fā)，中介抬高租金吃差價、虛假房源信息等頑疾仍未破解。

對此情況，北京市新版住房租賃合同提出，租賃期內(nèi)不得單方面提高租金；天津規(guī)定企業(yè)若變相銷售自持租賃房，整改期間不得參與土地競買；明確自持商品房屋租賃價格一經(jīng)確定， 1年內(nèi)不得上調(diào)；自持商品房屋對外出租單次租期不得超過10年，單次收取租金的期限不得超過1年。

新華社認為，解決當前租賃市場的問題，要重點扶持和大力發(fā)展面向新市民和家庭的住房租賃市場。要重視居民住房出租市場的發(fā)展和規(guī)范，特別是規(guī)范住房租賃經(jīng)紀行為?！斑@或也是住建部整治樓市亂象行動中，整治黑中介作為其中一個重要方面的原因。”業(yè)內(nèi)人士表示。

“或會有新的樓市調(diào)控措施，尤其是三四線城市”

今年以來，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策密集出臺，一些城市出臺的因地制宜的房地產(chǎn)調(diào)控措施，收到一定成效。據(jù)新華社報道，上半年各地出臺樓市調(diào)控政策累計200次左右，實施限售的城市約50個，熱點城市更是升級調(diào)控措施“堵漏洞”。

比如，成都限制“假離婚”購房，杭州等地限制企業(yè)購買住房，南京嚴懲囤積房源倒賣“房號”，海南嚴查“騙取購房資格”，長沙掀起“反炒房”攻堅戰(zhàn)，?？?、三亞住建部門通過嚴查嚴打騙取購房資格行為，查處了一批中介和幾十名中介人員。深圳市多部門出臺“三價合一”政策，力求遏制“陰陽合同”現(xiàn)象。

對各地樓市調(diào)控政策，新華社也列出了具體存在的問題：有些地方用一線城市或某些地域更高房價進行比對，認為本地房價屬于價值洼地，比價心理助長調(diào)控“松口氣、歇歇腳”“讓房價再飛一會兒”的心態(tài)；有些地方出臺“人才政策”，由于門檻過低，客觀上存在繞開限購政策的漏洞；還有些地方出臺購房搖號政策本意體現(xiàn)公平，但一二手房房價倒掛的現(xiàn)實刺激潛在需求提前透支。

部分地方政府對落實“房住不炒”要求認識仍不到位，個別城市發(fā)展理念陳舊，對于市場炒作睜一只眼閉一只眼，甚至希望炒高房價拉高地價，由此增加賣地收入推動發(fā)展。產(chǎn)生這種現(xiàn)象的根源在于一些地方?jīng)]有深刻領(lǐng)會建設現(xiàn)代化經(jīng)濟體系的科學內(nèi)涵，仍希望依賴房地產(chǎn)業(yè)掙快錢，解決結(jié)構(gòu)性矛盾乏力，經(jīng)濟增長動能轉(zhuǎn)換進展緩慢?！　?/span>

值得注意的是，在新華社的五篇述評中，三四線城市提及多次，并在第三篇以“謹防三四線城市房地產(chǎn)市場成為新的風險聚集地”為主旨標題。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，要看到房地產(chǎn)市場潛在上漲的動力還是比較強的，接下來部分房價上漲過快的城市，依然會有新的調(diào)控做法，尤其是部分三四線城市。

新華社述評文章指出，部分三四線城市人口增速整體低于全國平均增速，整體來看人口仍在流出，其房價上漲從根本上缺乏支撐。與此同時，三四線城市的分化正在加劇。更值得警惕的是，當前多數(shù)三四線城市住宅可售面積回歸合理區(qū)間，但在地方政府高漲的土地出讓熱情和房企拿地力度不減的情況下，一些三四線城市的住房新開工面積和施工面積攀升，這些城市很可能出現(xiàn)新的風險積聚。

在土地市場方面，三四線城市熱度高企，一些熱點城市高價地仍未絕跡。這是當前嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控中的不和諧音，也是風險隱患，應該深入調(diào)查，加以整頓。

新華社表示，建立保證房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的長效機制，土地是一個關(guān)鍵突破口?，F(xiàn)行土地批租制度下，大多數(shù)用地供應幾乎全部采用招拍掛方式。原國土資源部今年初表示，中國國將逐步改變政府作為居住用地唯一供應者的情況。

防止三四線城市成為風險聚集地，地方政府應堅持“房住不炒”定位，落實調(diào)控主體責任，切實改善住房供求關(guān)系，確保市場穩(wěn)定，兼顧棚改、調(diào)控、去庫存多重目標，并在地價房價聯(lián)動調(diào)控上做好大文章。

來源:澎湃新聞