近期，包括廣州、南京等多家銀行開始下調(diào)住房按揭貸款利率。對此，市場上有傳言稱“水”又開始流入房地產(chǎn)市場。

例如：8月1日匯豐銀行將廣州地區(qū)首套房利率下調(diào)為基準(zhǔn)上浮8%，二套下調(diào)基準(zhǔn)上浮10%，兩個月以來首套房利率累計下調(diào)17個百分點，二套房累計下調(diào)16個百分點；南京地區(qū)部分銀行也開始下調(diào)二套房利率，將上浮25%下調(diào)為上浮20%。

房貸利率繼續(xù)上漲或仍是大趨勢

實際上，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州、南京等地下調(diào)利率的銀行多是股份行、外資行，在當(dāng)?shù)厥袌鲋姓急群苄?，其利率調(diào)整對市場影響不大。而在上海，8月9日有消息稱工行上海分行和農(nóng)行上海分行同日調(diào)整上海首套房利率折扣，從95折降至9折。但好景不長，工行、農(nóng)行于8月10日表示，未對個人住房貸款利率進行調(diào)整，稱將堅持“房住不炒”定位，認(rèn)真執(zhí)行個人住房貸款差別化信貸政策。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，如果說銀行在調(diào)整政策后又被叫停了，那說明目前政策管控還是很嚴(yán)厲的。“在當(dāng)前放松容易引起市場的亢奮，帶來房價上漲預(yù)期。但也從側(cè)面也說明銀行本身從商業(yè)運作角度看，有放松的意愿或傾向?！眹?yán)躍進說。

此外，雖然少數(shù)銀行開始下調(diào)部分地區(qū)的房貸利率，但整體來看，房貸利率仍呈現(xiàn)上行趨勢。根據(jù)央行近日發(fā)布的第二季度貨幣政策執(zhí)行報告顯示，上半年，個人住房貸款利率小幅上升，6月份加權(quán)平均利率為5.60%，比3月份上升0.18個百分點。

據(jù)證券日報分析，現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控越來越嚴(yán)苛，尤其是差別化住房信貸被當(dāng)做“殺手锏”來用，這或許意味著未來個人住房貸款利率仍會繼續(xù)上漲。

決策層在部署下半年經(jīng)濟工作時明確提出，下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。

從已有的各地遏制房價上漲的手段來看，除了“限”字令被用到極致外，差別化住房信貸則是被當(dāng)做“殺手锏”來用的。

住建部近日召開的部分城市房地產(chǎn)工作座談會也特別提到，要“完善和落實差別化住房信貸”。由此可見差別化住房信貸在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用，且還有一定的“完善”空間。

第二季度貨幣政策執(zhí)行報告認(rèn)為，從利率浮動情況看，執(zhí)行上浮和下浮利率的貸款占比略有上升，執(zhí)行基準(zhǔn)利率的貸款占比略有下降。

6月份，一般貸款中執(zhí)行上浮利率的貸款占比為75.24%，比3月份上升0.89個百分點；執(zhí)行基準(zhǔn)利率的貸款占比為14.83%，比3月份下降1.21個百分點；執(zhí)行下浮利率的貸款占比為9.93%，比3月份上升0.32個百分點。

上面這組數(shù)據(jù)告訴我們一個事實，個人住房貸款要想獲得下浮利率的優(yōu)惠，除了首套房、各種類型的保障房外其他皆無可能。

被利率上浮錯殺的剛需者

此外，房貸利率并非固定利率，一般是固定比例下的浮動利率，即上浮/下浮的百分比是固定的，但基準(zhǔn)利率則是會根據(jù)央行政策調(diào)整。目前某些城市不斷上行的房貸利率在一定程度上使得購房者有所猶豫。

一位正準(zhǔn)備在南京購買首套住房的吳先生告訴記者，目前南京首套房貸款利率上浮20%的政策讓他猶豫。“上浮20%就是5.88%，雖然看起來和四五年前差不多，但如果未來央行上調(diào)基準(zhǔn)利率到2014年6.15%的水平，自己的房貸利率就變成7.4%了，讓人難以接受?！眳窍壬硎?，“去年還是基準(zhǔn)九五折，今年直接變5.88%，上升實在太快，剛需族要忍受房價上漲、利率上漲、茶水費、限購限售、高價精裝修等多重壓力，實在是傷不起?！?/span>

另一位七月剛在武漢購買了首套住房的王女士也表示，雖然在限價政策下武漢新房這一年漲幅較小，但是簽約利率則已從去年同期的基準(zhǔn)到目前上浮30%?！半m然房價本身每平方米只漲了1000多元，但貸款200萬情況下利息總共多了55萬，另外自己為了選到好戶型，還交了6萬元的茶水費，實際購房成本上漲近30%?！?/span>

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道調(diào)查，目前武漢、南京、濟南、鄭州、青島、蘇州等熱點城市的主流首套房貸利率均已上浮超過20%，二套房主流利率則在上浮25%到40%之間。

對此，有分析認(rèn)為，上半年部分城市首套房貸利率已達上浮30%水平，這一方面是上半年去杠桿、控房價下按揭額度有限，一方面也是因為銀行上半年資金成本較高。整體來看，下半年房地產(chǎn)調(diào)控的力度不會放松，但房貸利率上浮30%與保障剛需理念相違背，如果下半年銀行資金成本下調(diào)，這些房貸利率漲幅過高的城市也有很大可能下調(diào)房貸利率。

“近2年房地產(chǎn)調(diào)控非常明確，即打擊投資投機性購房，控制房價，但在政策執(zhí)行中應(yīng)該注意保障剛需者住房需求?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，“首套房購房者肯定是剛需。既然上海能夠執(zhí)行基準(zhǔn)優(yōu)惠，表明基準(zhǔn)利率完全可以覆蓋銀行成本，銀行尤其是國有銀行針對剛需執(zhí)行基準(zhǔn)利率不上浮應(yīng)該是基本，不應(yīng)該執(zhí)行處罰利率，而對于部分提前還款的剛需購房者，也不應(yīng)該無差別收取罰息?！?/span>

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟報道、證券日報，中房網(wǎng)綜合整理