與福州相鄰、福建省東北部沿海城市寧德市，7月10日上午，在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站掛出《關(guān)于進一步加強中心城區(qū)房地產(chǎn)市場精準調(diào)控的實施意見》，包含新房每年漲幅控制在6%以內(nèi)，今年下半年漲幅控制在3%以內(nèi)；在中心城區(qū)范圍內(nèi)新購商品住房限售3年；144平方米及以下的商品住房分類別限購；以及對中心城區(qū)新批預售的商品住房項目實行公證搖號、公開銷售，其中50%的套數(shù)優(yōu)先考慮蕉城、東僑戶籍無房戶首次購房等剛性需求。

寧德俗稱閩東，位居長三角、珠三角、臺灣三大經(jīng)濟區(qū)中心位置，是連接中國內(nèi)陸地區(qū)的重要出海口。政府網(wǎng)站介紹，轄蕉城、福安、福鼎、霞浦、古田、屏南、周寧、壽寧、柘榮9個縣(市、區(qū))和東僑經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，124個鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道辦事處)，土地面積1.34萬平方公里，人口340萬，海外僑胞和港澳臺同胞46萬人。

控制車位價格，最高不超過18萬元/個

《意見》提出，中心城區(qū)新建商品住房均價在2018年1月份水平（8882元/平方米）的基礎(chǔ)上，每年漲幅控制在6%以內(nèi)，普通高層住宅（毛坯）預售均價實行最高限價，最高控制在11000元/平方米以內(nèi)，控價目標由寧德市人民政府每年公布一次。

同時，寧德以各土地級別和商品房網(wǎng)簽均價為依據(jù)，劃分4個調(diào)控片區(qū)，參考中心城區(qū)居民消費價格指數(shù)（CPI）、銀行貸款利率和居民人均可支配收入增幅等因素，年漲幅控制在6%以內(nèi)，2018年下半年漲幅控制在3%以內(nèi)。

根據(jù)諸葛找房的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，寧德今年1-4月新房均價在9000元/平方米左右，較為穩(wěn)定；二手房價格則穩(wěn)步走高，從1月的9480元/平方米漲至6月的10960元/平方米。

諸葛找房首席分析師陳雷表示，隨著市場的不斷火熱，寧德樓市去化速度極快，購買需求不斷上漲，但供應量持續(xù)跟不上，供不應求下導致市場價格快速上漲，為了遏制房價，穩(wěn)定市場打擊炒房行為，寧德市政府出臺調(diào)控政策。從調(diào)控政策細節(jié)來看，以保護剛需為主，遏制需求，通過遏制需求來保證供需平衡，以保證達到穩(wěn)定市場的目的，寧德本身市場并不是很大，限購政策出臺后，能在短期內(nèi)使得市場的需求得到有效遏制，在未來一段時間將會很快進入發(fā)展平穩(wěn)期。

特別的是，寧德將車位價格也納入價格調(diào)控范圍，防止變相漲價。中心城區(qū)樓盤車位價格按照土地級別一至四類片區(qū)劃分，其對應銷售價位（每個）分別不高于18萬元、16萬元、14萬元、12萬元。對符合貸款條件的不得拒絕使用貸款方式購買車位。

在樓面地價方面，寧德要求經(jīng)營性房地產(chǎn)用地出讓競價溢價率超出20%時，應縮短全額付清土地出讓金的時間或現(xiàn)房銷售等。要根據(jù)片區(qū)控價目標，在土地出讓環(huán)節(jié)前，由價格會商小組確定擬出讓住宅用地的商品住房銷售均價，新出讓土地采取“限房價＋競地價”方式出讓。

寧德市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，寧德市房屋新開工面積123.63萬平方米，同比增長1.0倍。其中，住宅新開工面積90.78萬平方米，同比增長75.8%，占新開工面積比重由上年同期的85.3%下降至73.4%。全市銷售面積94.54萬平方米，同比下降18.3%。降幅較1-4月回落47.4個百分點。其中，住宅銷售87.25萬平方米，同比下降20.9%。由于銷售價格較上年同期較快提高，銷售額仍保持增長，全市房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)銷售額76.67億元，同比增長0.5%。

3年限售，144平方米以下住房限購

根據(jù)《意見》，寧德細分了3種類別，暫停銷售市中心城區(qū)范圍內(nèi)建筑面積144平方米及以下的商品住房：在中心城區(qū)擁有2套及以上商品住房的蕉城、東僑戶籍居民家庭；在中心城區(qū)擁有1套及以上商品住房的該市各縣（市）戶籍居民家庭；無法提供購房之日前累計繳納6個月個稅的非寧德戶籍居民家庭。

同時， 在中心城區(qū)范圍內(nèi)新購買商品住房（含新建商品住房和二手住房），取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿3年的，不得上市交易，不得辦理轉(zhuǎn)讓公證手續(xù)。符合規(guī)定的非德寧戶籍居民家庭僅允許在中心城區(qū)購買1套商品住房。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，寧德此次出臺限購政策，信號意義在于，三四線城市依然有比較明顯的市場過熱現(xiàn)象，包括限購限售等政策調(diào)控出臺依然有可能。此次限購政策上看，寧德規(guī)定了3種限購的相關(guān)群體，不允許認購中小套型房源。此類規(guī)定符合預期，屬于常規(guī)辦的限購政策。對于限售政策來說，基本上是未來三四線城市調(diào)控的重點。總體來說，類似3年限售期的規(guī)定，會成為未來三四線城市購房政策收緊的標配工具，預計其他城市會跟進。從政策的調(diào)控重心來說，第一是交易秩序會規(guī)范，包括房源的報價、具體銷售過程的售樓處管理等，這是調(diào)控很主要的內(nèi)容。第二是會出臺限售政策，相比來說，限售政策出臺比限購政策出臺的可能性會更大。

政府網(wǎng)站顯示，該《意見》下發(fā)日期為7月9日。同日，寧德市公開了《關(guān)于進一步整治房地產(chǎn)市場秩序的實施方案》，從整治重點、整治措施、組織實施、時間安排、配套措施等5個方面對房地產(chǎn)市場6種違法違規(guī)行為的整頓和規(guī)范提出具體要求。

重點整治內(nèi)容包括房地產(chǎn)企業(yè)在商品房備案價格之外，加價銷售商品房或違規(guī)收取其它費用的行為；超出政府確定的裝修價格，超額收取裝修費用的行為；強行搭配車位銷售，以及超過備案價格銷售車位的行為；擅自提高首付款比例，拒絕公積金和商業(yè)貸款的行為；未取得預售許可證，收取或變相收取定金、預訂款及售房款的行為；房企捂盤惜售或者變相囤積房源的行為。

寧德市明確，即日起至7月20日止，為自查自糾階段；7月21日至9月30日止，由房地產(chǎn)企業(yè)自行開展對照檢查，對存在的問題及時整改到位；7月21日至9月30日止為聯(lián)合查處階段，由寧德市直各有關(guān)部門成立聯(lián)合執(zhí)法組，開展聯(lián)合檢查執(zhí)法行動，從重從嚴查處違法違規(guī)行為，定期通報整治工作情況，引導企業(yè)依法經(jīng)營；10月1日以后為長效監(jiān)管階段，根據(jù)整治工作進展情況，適時制定完善房地產(chǎn)市場長效監(jiān)管機制，健全長效監(jiān)管措施，強化長效監(jiān)管手段，推進房地產(chǎn)市場長效監(jiān)管工作。

以下為《意見》全文：

關(guān)于進一步加強中心城區(qū)房地產(chǎn)市場精準調(diào)控的實施意見

寧建綜〔2018〕34號

各縣（市、區(qū)）人民政府、東僑經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、市直有關(guān)單位：

為貫徹落實《福建省人民政府關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控八條措施的通知》（閩政〔2017〕43號）、《福建省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省住建廳關(guān)于加強精準調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》（閩政辦〔2018〕34號）等文件精神，促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，結(jié)合中心城區(qū)（指規(guī)劃區(qū)內(nèi)的蕉南、蕉北、城南、金涵、漳灣、三都、飛鸞、七都、八都，下同）實際情況，現(xiàn)提出如下意見：

一、控制目標

（一）總體目標。中心城區(qū)新建商品住房均價在2018年1月份水平（8882元/平方米）的基礎(chǔ)上，每年漲幅控制在6%以內(nèi)，普通高層住宅（毛坯）預售均價實行最高限價，最高控制在11000元/平方米以內(nèi)，控價目標由寧德市人民政府每年公布一次。

（二）片區(qū)目標。按照“總體有目標、片區(qū)有控價、調(diào)控有手段”的要求，中心城區(qū)結(jié)合城市行政區(qū)劃、功能空間分布、區(qū)域住房供需狀況等實際，以各土地級別和商品房網(wǎng)簽均價為依據(jù)，劃分4個調(diào)控片區(qū)，參考中心城區(qū)居民消費價格指數(shù)（CPI）、銀行貸款利率和居民人均可支配收入增幅等因素，年漲幅控制在6%以內(nèi)，2018年下半年漲幅控制在3%以內(nèi)。合理確定片區(qū)的地價、房價及車位控價目標。

二、片區(qū)范圍

三、備案機制

（三）定價依據(jù)

本意見施行之日起，土地出讓合同都必須明確商品住房銷售均價，銷售過程中均價不得調(diào)整。本意見實施之前，土地出讓合同未明確商品住房銷售均價的，新審批商品住房項目預售均價，按照“同地段、同區(qū)域、同品質(zhì)”的要求，在所屬片區(qū)近1年商品住房成交均價的基礎(chǔ)上，綜合考慮項目樓面地價、容積率、集中商業(yè)配套等調(diào)節(jié)系數(shù)，即：新建商品住房項目預售均價＝所屬片區(qū)近1年住房成交均價×（1+樓面地價調(diào)節(jié)系數(shù)+容積率調(diào)節(jié)系數(shù)+集中商業(yè)配套系數(shù)）。普通高層住宅項目按照上述定價依據(jù)計算出的價格超過所在片區(qū)最高限價的，執(zhí)行片區(qū)最高限制價格。

（四）系數(shù)計算

樓面地價調(diào)節(jié)系數(shù)。按土地成交價溢價率×100%計算，每增加1%，樓面地價調(diào)節(jié)系數(shù)相應增加0.0005，增加幅度不得超過0.1。協(xié)議出讓的土地調(diào)節(jié)系數(shù)為0。

容積率調(diào)節(jié)系數(shù)。以容積率2.5為系數(shù)0，容積率每增減0.1，系數(shù)相應減增0.01，容積率按土地出讓和實際孰高為準。

集中商業(yè)配套系數(shù)。在系數(shù)0的基礎(chǔ)上，項目集中配套不可分割銷售商業(yè)設(shè)施的（含配套酒店、商業(yè)綜合體、辦公用房等），按商業(yè)設(shè)施建筑面積每占項目總建筑面積10%，系數(shù)加0.01。集中商業(yè)配套情況由規(guī)劃部門提供。開發(fā)企業(yè)應提供同步建設(shè)施工許可證，且在申請辦理預售許可前集中商業(yè)配套未開工的不享受本系數(shù)。

集中商業(yè)配套系數(shù)、容積率調(diào)節(jié)系數(shù)由城鄉(xiāng)規(guī)劃部門提供。

（五）完善同一項目不同類型住宅認定標準

同一項目既有高層住宅，又有多層住宅（規(guī)劃審批地上4層至6層）和低層住宅（規(guī)劃審批地上3層及以下），多層住宅與高層住宅備案均價相同，低層住宅可另行確定備案均價。低層住宅屬于首次開盤的，參照同片區(qū)內(nèi)同類型商品住宅項目網(wǎng)簽均價確定備案均價，沒有項目參照的，由商品住房價格會商小組測算開發(fā)建設(shè)成本后確定備案均價。

開發(fā)建設(shè)成本按照土地成本、建安成本、營銷管理費用、融資成本、綜合稅費等5項因素構(gòu)成，并綜合考慮合理利潤后，確定備案均價。

（六）完善非首次開盤住宅項目價格備案機制。對分批辦理預售許可的商品住宅項目，申請新一批次預售價格備案時，與上一批次價格備案間隔在6個月以內(nèi)的，備案均價不得高于上一批次實際銷售均價；超過6個月的備案均價上調(diào)幅度不得超過3%，且不得超過年度控價目標。

四、加強片區(qū)住房價格監(jiān)管

（七）完善商品住房價格會商機制。由市住建局牽頭國土、規(guī)劃、稅務(wù)、統(tǒng)計、物價等部門成立商品住房價格會商小組（以下簡稱價格會商小組），定期會商，一盤一評估，并將車位車庫價格、裝修費用納入價格調(diào)控范圍，以防變相漲價。

（八）嚴格商品房銷售價格調(diào)整。商品房銷售價格確定后，原則上不得調(diào)整，確需調(diào)整的，須間隔12個月，且單棟未售套數(shù)不得少于20套。調(diào)整幅度控制在5%以內(nèi)，且不得超過年度控價目標。調(diào)整須向市住建局申報銷售價格調(diào)整申請并提交合理理由，經(jīng)價格會商小組審核后進行審批。

（九）加強裝修價格管控。自本意見施行之日起，報備裝修銷售的樓盤，開發(fā)企業(yè)應委托評估機構(gòu)測算裝修價格，由價格會商小組議定裝修價格，裝修價格最高不得超過2500元/平方米。商品住房項目土地出讓合同明確要求裝修的，按裝修住宅項目辦理價格備案手續(xù)；土地出讓合同未明確裝修的，按毛坯住宅項目辦理價格備案手續(xù)，裝修價格不得超過經(jīng)價格會商小組議定的價格。

申請裝修商品房銷售時需達到以下條件:一是銷售樓盤須建造至少二套以上的實體裝修樣板房，向購房者展示交房標準。樣板房要真實反映裝修標準和施工質(zhì)量，裝修住宅交房時的裝修質(zhì)量不能低于樣板房水平，樣板房在合同約定的交房時間前不得拆除。二是裝修的價格和配置標準須在銷售方案及商品房買賣合同中明示，包括主要裝修設(shè)備和材料的品牌、產(chǎn)地、規(guī)格、數(shù)量等具體內(nèi)容。

（十）加強片區(qū)車位價格管控。將車位價格納入價格調(diào)控范圍，防止變相漲價。中心城區(qū)樓盤車位價格按照土地級別一至四類片區(qū)劃分，其對應銷售價位（每個）分別不高于18萬元、16萬元、14萬元、12萬元。對符合貸款條件的不得拒絕使用貸款方式購買車位。

五、優(yōu)化土地供應管理

（十一）完善土地出讓方式合理控制樓面地價。經(jīng)營性房地產(chǎn)用地出讓競價溢價率超出20%時，應縮短全額付清土地出讓金的時間或現(xiàn)房銷售等。要根據(jù)片區(qū)控價目標，在土地出讓環(huán)節(jié)前，由價格會商小組確定擬出讓住宅用地的商品住房銷售均價，新出讓土地采取“限房價＋競地價”方式出讓。

（十二）督促開發(fā)企業(yè)按照土地合同約定開竣工。全面開展房地產(chǎn)項目閑置土地專項清理和建設(shè)進度動態(tài)巡查，督促房地產(chǎn)企業(yè)按照土地出讓合同約定開工、竣工。加大閑置土地處置力度，針對房地產(chǎn)閑置土地的不同原因，采取有效措施，加大處置力度，依法依規(guī)逐宗制定處置方案，報市政府批準后實施。對受讓人未按期繳納土地出讓金的，嚴格按違約處理；對企業(yè)原因造成土地閑置的，責令限期整改或依法收回。在整改到位或按約定履行合同前，禁止相關(guān)企業(yè)在全市范圍內(nèi)參加土地交易活動。對供地后不按期開工建設(shè)的房地產(chǎn)項目，按照《閑置土地處置辦法》進行查處，對不是政府原因形成超過動工開發(fā)期1年、不滿2年的閑置土地，按規(guī)定收取土地閑置費；對閑置超過2年的土地依法收回，重新進行市場配置。

（十三）加快土地的出讓節(jié)奏。列入年度出讓計劃的土地，要完善地塊周邊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快供地節(jié)奏，力爭每年第三季度完成出讓工作。

六、加大市場監(jiān)督管理

（十四）加強企業(yè)經(jīng)營行為監(jiān)管。依法規(guī)范房地產(chǎn)市場，加強部門協(xié)同監(jiān)管，把房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)納入跨部門“雙隨機、一公開”聯(lián)合抽查范圍。嚴肅查處房地產(chǎn)市場以下違法違規(guī)行為，一是商品房備案價格之外，加價銷售商品房或違規(guī)收取其它費用的；二是超出政府確定的裝修價格，超額收取裝修費用的；三是企業(yè)強行搭配車位銷售，以及超過備案價格銷售車位的；四是擅自提高首付款比例，拒絕公積金和商業(yè)貸款的；五是房地產(chǎn)企業(yè)未取得預售許可證，收取定金及售房款的；六是捂盤惜售或者變相囤積房源的。對失信房地產(chǎn)企業(yè)，由住建牽頭，國土、公安、稅務(wù)、工商、金融部門共同實施聯(lián)合懲戒，并將房地產(chǎn)企業(yè)信用信息歸集到國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)（福建）向社會公示，促進房地產(chǎn)企業(yè)依法誠信經(jīng)營。

（十五）實施商品住房限購限售

對以下三種類型居民家庭，暫停向其銷售本市中心城區(qū)范圍內(nèi)建筑面積144平方米及以下的商品住房：

1、在中心城區(qū)擁有2套及以上商品住房的蕉城、東僑戶籍居民家庭；

2、在中心城區(qū)擁有1套及以上商品住房的本市各縣（市）戶籍居民家庭；

3、無法提供購房之日前6個月內(nèi)在本市中心城區(qū)累計繳納6個月及以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭。符合本條規(guī)定的非本市戶籍居民家庭僅允許在中心城區(qū)購買1套商品住房。

居民家庭住房套數(shù)的認定包含購買新建商品住房和存量住房（二手住房）。

在中心城區(qū)范圍內(nèi)新購買（自本意見施行之日起購買）商品住房（含新建商品住房和二手住房），取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿3年的，不得上市交易，不得辦理轉(zhuǎn)讓公證手續(xù)。

對不符合上述限購限售條件的商品住房，房地產(chǎn)交易、不動產(chǎn)登記部門不得辦理網(wǎng)簽備案、不動產(chǎn)登記。

（十六）公證公開搖號銷售

對中心城區(qū)新批預售的商品住房項目實行公證搖號、公開銷售，其中應安排50%的套數(shù)優(yōu)先考慮蕉城、東僑戶籍無房戶首次購房等剛性需求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預售許可后，應組織公證搖號公開銷售商品住房，搖號排序、按序購房，搖號排序名單應現(xiàn)場公示，選房后不得更名轉(zhuǎn)讓。加強搖號過程監(jiān)督，由公證機構(gòu)主導，住建、工商、物價等部門進行監(jiān)督。具體操作細則由司法、住建部門另行制定后實施。

七、建立督查考核制度

市住建、國土部門應建立督查考核機制，聯(lián)合對各縣（市、區(qū)）調(diào)控執(zhí)行和供地計劃落實完成情況進行重點檢查、全面考核。

八、其他

本意見由寧德市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、寧德市國土資源局負責解釋，自發(fā)布之日起實施，各縣（市）人民政府可參照執(zhí)行。實施過程中,如遇上級政策調(diào)整,按上級政策執(zhí)行。之前市本級印發(fā)的相關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)控文件內(nèi)容與本意見相抵觸的，以本意見為準。

寧德市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局  寧德市國土資源局    寧德市城鄉(xiāng)規(guī)劃局   寧德市統(tǒng)計局   國家稅務(wù)總局寧德市稅務(wù)局  寧德市物價局  寧德市司法局

2018年7月9日

來源：澎湃新聞