始于上世紀(jì)90年代末轟轟烈烈"房改"潮中的預(yù)售制，是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革的基礎(chǔ)性制度設(shè)計(jì)之一，其廢立與否的聲音，讓業(yè)界顫抖不已，而相關(guān)討論還未塵埃落定。

但實(shí)際上，廣東省內(nèi)城市要求以現(xiàn)房銷售作為出讓條件的土地卻越來(lái)越多。據(jù)了解，在不到1個(gè)月的時(shí)間里，廣東省中山市已準(zhǔn)備出讓10幅現(xiàn)房出售地塊，總起拍價(jià)超過(guò)48億元。

同時(shí)，全國(guó)首個(gè)商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項(xiàng)目龍華金茂府近日已亮相深圳。

現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)明年入市

據(jù)公開(kāi)報(bào)道顯示，這次試點(diǎn)現(xiàn)房銷售的地塊位于深圳龍華新區(qū)，于2016年掛牌出讓，土地面積3.57萬(wàn)平方米。當(dāng)時(shí)深圳市土地房產(chǎn)交易中心掛出的出讓公告明確指出，本宗地被確認(rèn)為深圳商品房現(xiàn)售試點(diǎn)項(xiàng)目，本宗地上建筑物、附著物不得預(yù)售，只能以現(xiàn)售形式對(duì)外銷售。

彼時(shí)，中國(guó)電建集團(tuán)和金茂聯(lián)合以82.9億元的高價(jià)拿下，樓面價(jià)高達(dá)56781元/平方米，達(dá)到了當(dāng)時(shí)周邊二手房如潛龍曼海寧、特發(fā)和平里等的掛牌均價(jià)，一舉成為龍華最貴的地塊。當(dāng)時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，至少要賣到8.5萬(wàn)~9萬(wàn)元/平方米才能賺錢。

據(jù)記者報(bào)道，該項(xiàng)目近日已進(jìn)入施工收尾階段，住宅樓座已全部封頂脫綠，將進(jìn)入外墻裝修階段；底層商業(yè)和幼兒園基本建成，目前尚未拆掉綠網(wǎng)。

據(jù)了解，目前項(xiàng)目周邊二手房在售房源不少，大多是2010~2016年間落成的次新盤(pán)，單價(jià)區(qū)間在5.6萬(wàn)~7.3萬(wàn)元/平方米之間，其中2013年龍華高價(jià)地塊中海錦城，緊鄰著金茂府，9月份的二手房成交均價(jià)是6.7萬(wàn)元/平方米。

據(jù)悉，金茂項(xiàng)目預(yù)計(jì)2018年年底開(kāi)放營(yíng)銷中心，2019年現(xiàn)房入市。這也意味著，深圳這座內(nèi)地最先引進(jìn)商品房預(yù)售制度的城市，在預(yù)售制度改革方面也率先邁出一步。

試點(diǎn)為何首選深圳？

實(shí)際上，商品房預(yù)售制度最早出現(xiàn)在香港，于上世紀(jì)80年代末傳入深圳，此后在內(nèi)地陸續(xù)開(kāi)花，終成今日普遍采用的一種售樓方式。

1994年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，建立了預(yù)售許可制度，并對(duì)預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。目前，各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至在90%以上，預(yù)售制成為國(guó)內(nèi)商品房銷售的主要形式。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期，商品房預(yù)售制度有利于加快商品房供應(yīng)，滿足群眾住房需求，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用。不過(guò)，由于房?jī)r(jià)飛漲、樓花炒賣嚴(yán)重以及期房投訴居高不下等情況不斷出現(xiàn)，關(guān)于取消商品房預(yù)售制的呼聲也越來(lái)越高。

兩年前，全國(guó)首個(gè)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項(xiàng)目地塊在深圳拍出時(shí)，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲曾表示，商品房取消預(yù)售制代表了一種方向，深圳的現(xiàn)房出售試點(diǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟的標(biāo)志，隨著市場(chǎng)逐步走向成熟，制度上需要一些調(diào)整。

而深圳為什么有底氣敢一下子跨越到現(xiàn)房銷售呢？

在新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷看來(lái)，深圳市早已不依賴房地產(chǎn)。按照深圳市GDP來(lái)看，現(xiàn)房銷售試點(diǎn)推出的前一年，即2015年，深圳的GDP為17502.99億元，房地產(chǎn)業(yè)增加值1627.77億元，而近十年的占比都也沒(méi)有超過(guò)9.3%。

此外，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，深圳市四大支柱產(chǎn)業(yè)、七大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)中均無(wú)房地產(chǎn)，雖然房地產(chǎn)業(yè)的增加值比其中的文化產(chǎn)業(yè)還高一些，但不如批發(fā)和零售業(yè)，也不如文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，更比不上信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)的增加值。

也正是從2016年開(kāi)始，除了深圳之外，部分城市為抑制持續(xù)上漲的地價(jià)，對(duì)出讓地塊在一定條件下也提出了現(xiàn)房銷售要求。

資料顯示，南京市國(guó)土局從2016年8月12日起，在住宅、商住地塊的土拍中，如果競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)的90%時(shí)，地塊所建商品住房必須以現(xiàn)房銷售。該政策一直到今年7月才以"競(jìng)自持"的競(jìng)拍方式予以替代，共執(zhí)行了23個(gè)月。杭州則從2017年3月開(kāi)始要求當(dāng)拍賣土地"溢價(jià)率達(dá)到50%，必須現(xiàn)房銷售"，不過(guò)4個(gè)月后該政策即取消。

從過(guò)去歷史來(lái)看，預(yù)售制度的確問(wèn)題非常多。當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)各種質(zhì)量問(wèn)題，交付問(wèn)題，基本都與預(yù)售制度有關(guān)系。

另一方面，在過(guò)去幾十年，預(yù)售制度的確加快了房地產(chǎn)企業(yè)的銷售節(jié)奏，加快了房地產(chǎn)的建設(shè)量。商品房預(yù)售制度是房地產(chǎn)行業(yè)能夠快速發(fā)展的最重要基礎(chǔ)條件之一，但同時(shí)也帶來(lái)了大量的矛盾和糾紛，"貨不對(duì)板"、"虛假宣傳"、"質(zhì)量瑕疵"等問(wèn)題屢見(jiàn)不鮮。

取消預(yù)售制影響幾何？

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，持續(xù)健康的現(xiàn)金流對(duì)房企而言至關(guān)重要。今年以來(lái)，幾乎所有的房企都感受到融資渠道的步步收緊，"缺錢"已成為2018年房地產(chǎn)的關(guān)鍵詞之一。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)已基本進(jìn)入存量時(shí)代的背景下，短期內(nèi)全面取消預(yù)售制度的可能性不大。假若"取消商品房預(yù)售制度"真的實(shí)施，對(duì)于房企的影響是致命的，預(yù)計(jì)三成以上房企的資金來(lái)源恐受到影響。

中國(guó)金茂有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受證券時(shí)報(bào)采訪時(shí)表示，與預(yù)售來(lái)比，資金方周期加長(zhǎng)，資金成本自然增加較多。談及當(dāng)初拿這塊地的初衷時(shí)，他稱，"當(dāng)初拿地就是為了響應(yīng)國(guó)家政策，履行央企擔(dān)當(dāng)，中國(guó)金茂作為央企要在房地產(chǎn)改革的創(chuàng)新道路上探索一條未來(lái)之路，為今后的政策轉(zhuǎn)型奠定基礎(chǔ)。同時(shí)，有能力、有信心把龍華金茂府做好，做出品質(zhì)，做成行業(yè)標(biāo)桿。"

對(duì)于取消預(yù)售制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，上述中國(guó)金茂有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，更希望預(yù)售制度改革試點(diǎn)是一個(gè)逐步落地的、漸進(jìn)的方式，如果一刀切，勢(shì)必帶來(lái)行業(yè)及相關(guān)行業(yè)的劇烈震蕩。

"取消預(yù)售制度或是大勢(shì)所趨。"歐陽(yáng)捷認(rèn)為，但若政策出臺(tái)并且實(shí)行一刀切的話，會(huì)嚴(yán)重影響到企業(yè)的現(xiàn)金流，大幅延緩項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，企業(yè)大量減少拿地，在融資不暢的背景下，很多房企會(huì)出現(xiàn)資金不濟(jì)、工程爛尾；如果是循序漸進(jìn)、新老劃斷，對(duì)于大型房企影響不會(huì)很大，企業(yè)可以調(diào)整拿地節(jié)奏，組織好施工、銷售管理，把控好現(xiàn)金流。

更多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為目前不具備"一刀切"的市場(chǎng)基礎(chǔ)，否則會(huì)造成供應(yīng)的突然短缺，另外對(duì)企業(yè)資金壓力也會(huì)有很大影響?？赡軙?huì)導(dǎo)致中小型企業(yè)或者民企拿地意愿不強(qiáng)，供應(yīng)的資金成本高，周期長(zhǎng)，也會(huì)受到影響。從目前整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，預(yù)售依然是主流，現(xiàn)售還是再逐漸增加一些試點(diǎn)。

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