既然棚改貨幣化的推出與去庫存密切相關(guān)，在地方樓市庫存已經(jīng)大幅降低的情況下，縮減棚改貨幣化的比例也就成為必然之舉。

“國開行總行收回棚改項(xiàng)目的合同審批權(quán)限。過去曾經(jīng)貨幣安置為主的方式，今年以來多以實(shí)物安置為主?！苯眨粍t“國開行收緊棚改貸款”的傳聞流傳坊間。

國家開發(fā)銀行新聞辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人26日對第一財(cái)經(jīng)記者表示，近日，有媒體稱所謂“國開行相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)”在海通證券電話會(huì)議中就棚改融資相關(guān)問題發(fā)表了言論。經(jīng)核實(shí)，國家開發(fā)銀行從未授權(quán)任何人員參加該電話會(huì)議并代表開發(fā)銀行發(fā)表言論，有關(guān)言論不代表國家開發(fā)銀行。

國開行表示，今年以來，開發(fā)銀行嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)棚改政策，在國務(wù)院相關(guān)部委指導(dǎo)下，配合地方政府依法合規(guī)開展棚改融資工作。目前各項(xiàng)工作正在有序開展。據(jù)介紹，截至5月末，國開行今年發(fā)放棚改貸款4369億元，有力支持了棚改續(xù)建及2018年580萬套新開工項(xiàng)目建設(shè)。

棚改貸款政策與地方棚改貨幣化推進(jìn)密切相關(guān)，而后者又會(huì)影響三四線樓市走向，因此，上述傳聞引發(fā)市場一陣波動(dòng)，各方關(guān)注頗多。

助力去庫存

作為三四線樓市去庫存的主要手段之一，近年來地方棚改貨幣化的進(jìn)展十分迅猛，而這與棚改貸款的支持密不可分。如果相關(guān)機(jī)構(gòu)收緊棚改貸款，地方棚改貨幣化的推進(jìn)必將放緩。

“整體市場對棚改政策非常敏感，因?yàn)檫@是支撐最近幾年樓市的關(guān)鍵因素，特別是三四線城市，嚴(yán)重依賴棚改的貨幣化安置。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱。

自2008年以來，我國就一直大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造，不過在2015年以前以實(shí)物置換為主，2008年至2012年，我國改造各類棚戶區(qū)1260萬戶，2013年改造320萬戶，2014年改造470萬戶以上。

華創(chuàng)證券房地產(chǎn)行業(yè)首席研究員袁豪表示，我國2005年開始就開始在遼寧實(shí)施棚戶區(qū)改造，當(dāng)時(shí)棚改資金都是地方政府來出，另外有一部分社會(huì)資金去承擔(dān)。以前基本上都是實(shí)物安置，拆一套還一套模式，對政府來講成本非常高。

自2015年開始，政府開始推動(dòng)棚改貨幣化安置比例的提升。簡單理解就是，政府直接以貨幣的形式補(bǔ)償被拆遷棚戶區(qū)居民，而居民再到商品房市場上購置住房。

這種轉(zhuǎn)變背后，正值國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化，一二線城市銷售火爆，而三四線城市樓市庫存壓力卻逐漸增大。棚改貨幣化安置比例的提升，客觀上會(huì)幫助三四線城市樓市去庫存。

我國2015年棚改貨幣化安置的比例為29.9%，2016年這一比例上升到了48.5%。官方數(shù)據(jù)稱，2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫存。

截至目前，住建部尚未對外公布2017年全國棚改貨幣化安置比例，此前業(yè)界一般認(rèn)為會(huì)超過50%，這將幫助消化樓市庫存2.5億~3億平方米。

今年以來，一些地方公布的數(shù)據(jù)顯示，在有效控制房地產(chǎn)增量的同時(shí)，棚改貨幣化等因素帶動(dòng)下樓市銷售良好，一些房地產(chǎn)庫存大的地區(qū)已經(jīng)逐漸進(jìn)入“庫存合理區(qū)間”。

截至2017年底，吉林省已批準(zhǔn)預(yù)售尚未銷售的商品住房庫存面積比2015年底減少1024.5萬平方米, 庫存下降28%，占3年化解全省商品住房庫存940萬平方米任務(wù)的109%，實(shí)現(xiàn)全省商品住房去庫存3年任務(wù)2年完成的目標(biāo)。

吉林省住建廳廳長孫眾志曾表示，從實(shí)踐來看，貨幣化安置是當(dāng)前推進(jìn)棚戶區(qū)改造、消化存量房、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展最現(xiàn)實(shí)、最有力的措施辦法。

據(jù)報(bào)道，2017年遼寧省棚改貨幣化安置比例高達(dá)97.5%，拉動(dòng)630萬平方米的商品房銷售，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

沈陽市房產(chǎn)局一位官員表示，2017年沈陽棚改貨幣化安置率達(dá)到100%，并連續(xù)多年高于全國、全省平均水平，2018年，沈陽將按照國家要求，因地制宜推進(jìn)貨幣化安置，與房地產(chǎn)住宅消化周期相結(jié)合，合理控制貨幣化安置比例。

甘肅省住建部門發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，到2017年底，甘肅省商品住宅去化周期降至13.1個(gè)月，較上一年底縮短了3.8個(gè)月，庫存總量進(jìn)入合理區(qū)間。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從全國庫存看，房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本告別庫存積壓時(shí)代，當(dāng)下樓市庫存當(dāng)前房地產(chǎn)去庫存任務(wù)初步完成,一、二、三、四線城市商品房庫存去化已十分充分,很多城市去化周期均在12個(gè)月以下。

推出和退出

既然棚改貨幣化的推出與去庫存密切相關(guān)，在地方樓市庫存已經(jīng)大幅降低的情況下，縮減棚改貨幣化的比例也就成為必然之舉。

“三四線也開啟庫存短缺時(shí)代，當(dāng)下除個(gè)別區(qū)域外，庫存基本進(jìn)入平穩(wěn)時(shí)代。棚改政策，特別是貨幣化安置政策，應(yīng)該是到了調(diào)整并減少的時(shí)候了?！睆埓髠シQ。

但這個(gè)調(diào)整并非是急剎車。在2015~2017年完成棚戶區(qū)改造1800萬套的基礎(chǔ)上，2017年5月，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，2018年~2020年將改造各類棚戶區(qū)1500萬套，并要求在商品住房庫存量大、市場房源充足的市縣，進(jìn)一步提高貨幣化安置比例。

這也意味著，即便年度總量調(diào)低了20%，但今后三年每年的棚改計(jì)劃也仍然遠(yuǎn)高于過去十年來的平均量。

此前已經(jīng)有地方政府提出要不能盲目推進(jìn)棚改貨幣化。

孫眾志曾在一次內(nèi)部會(huì)議上要求，“對于商品住房庫存量小、市場房源不足的市縣，貨幣化安置工作要結(jié)合實(shí)際安排，不能盲目地搞，造成房價(jià)過快上漲?！?/span>

對于今后三年的棚改貨幣化工作，華創(chuàng)證券曾預(yù)計(jì)，假設(shè)三年平均貨幣化安置比例為50%~60%，那么對應(yīng)每年貨幣化安置套數(shù)250~300萬套，按照每套85平方米估算，對應(yīng)每年帶動(dòng)住宅需求2.1億~2.6億平方米。

但這種測算的前提，是棚改貸款政策的相對穩(wěn)定。一旦政策發(fā)生方向上的較大變動(dòng)，許多數(shù)據(jù)就需要重新調(diào)整。

華創(chuàng)證券認(rèn)為，目前來看，棚改一刀切的可能性不大，未來更多是慢慢收緊，降低貨幣化安置比例，因此棚改貨幣化收緊對房地產(chǎn)投資影響有限。

來源：第一經(jīng)濟(jì)日報(bào)