今年以來，限房價、競自持等方式日漸成為多數(shù)城市土地拍賣標(biāo)配，而伴隨著調(diào)控政策的不斷升級，企業(yè)資金壓力凸顯，全國已逾800宗土地慘遭流拍。

??機(jī)構(gòu)分析稱，熱點一二線城市土地推出條件嚴(yán)苛，對于企業(yè)來說，這些限制條件對項目盈利和周轉(zhuǎn)帶來了壓力，對企業(yè)資金支持提出了更高的要求。

??面對國內(nèi)趨緊的融資環(huán)境、調(diào)控高壓下的銷售受阻和集中的償債壓力等，企業(yè)資金進(jìn)一步承壓。在限價的市場背景下，偏高的地價無疑明顯壓縮了企業(yè)的盈利空間，降低了企業(yè)拿地積極性，企業(yè)拿地更趨理性。

??土拍市場降溫

??8月10日，太原市出讓8宗土地，起拍總金額達(dá)130億元，因與南內(nèi)環(huán)西街、西中環(huán)快速路相接，區(qū)位優(yōu)勢顯著，被寄予厚望。更有業(yè)內(nèi)人士曾預(yù)估，太原將有望誕生今年最高樓面地價、土地單價“地王”。但最終，8宗土地卻全部流拍。

??土地市場降溫的情況在多地上演。8月15日，四川天府新區(qū)仁壽縣視高鎮(zhèn)公開拍賣3宗商住用地，合計約308畝，位于天府大道西側(cè)、中建大道與興家路交匯處，屬緊鄰柴桑河濕地公園的“熱門”地塊。最終均因未達(dá)底價而遭遇流標(biāo)。

??事實上，在去年，仁壽視高曾是各大房企競相爭奪的熱點區(qū)域。據(jù)了解，去年5月，視高鎮(zhèn)曾出讓1宗104.98畝地塊，被保利地產(chǎn)以成交總價5.67億元競得，樓面價為每平方米2893元，溢價率高達(dá)305%。而同日出讓的另1宗地塊，溢價率更是達(dá)到375%。

??8月23日，長沙市出讓的1宗雨花區(qū)“雙限”地塊也慘遭流拍。據(jù)了解，該地塊位于湘府東路和京港澳高速交匯處，出讓面積約12.4萬平方米，土地交易最高限價為15.295億元，限定住宅最高售價為每平方米9500元。而早在2016年9月，同處于該區(qū)域的1宗商住用地，曾歷經(jīng)213輪競價，以溢價率221.06%、總價18.3億元被競得，成為當(dāng)年新晉“地王”。

??此外，記者還發(fā)現(xiàn)，多地土拍市場中，躲過了“流拍”的地塊，最終也多以底價或低溢價成交。8月13日，廣州市出讓了5宗住宅用地，總出讓面積達(dá)19.38萬平方米。其中，一宗地塊以底價成交，兩宗地塊溢價均未超過1%，剩余兩宗地塊溢價也僅為10%左右。

??而在同日，濟(jì)南市章丘區(qū)掛牌出讓19宗土地。其中有8宗土地流拍，10宗土地以底價成交，僅有1宗土地經(jīng)過幾輪競價，以約3.7%的溢價成交。

??中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前7個月，國內(nèi)土地流標(biāo)共796宗，各地土地流標(biāo)持續(xù)上漲，漲幅均接近100%。

??其中，一線城市土地流標(biāo)13宗，7宗位于北京;二線城市合計流標(biāo)經(jīng)營性土地154宗，而2017年同期數(shù)據(jù)為77宗，同比上漲近100%;三四線城市合計流標(biāo)經(jīng)營性土地達(dá)629宗，2017年同期僅為284宗。

??土地政策調(diào)控

??事實上，隨著土地市場調(diào)控政策的持續(xù)深化，限地價、限房價、競自持、競配建等條件成為了熱點城市在土拍環(huán)節(jié)中設(shè)置的主要“門檻”。

??2017年8月，原國土資源部和住建部曾聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，將北京、上海、沈陽、南京等13個城市定為試點，以期進(jìn)一步增加租賃住房供應(yīng)。

??記者梳理各地政策發(fā)現(xiàn)，在土地供應(yīng)計劃中，北京、上海等地早已做出了明確規(guī)劃。據(jù)了解，北京2017~2021年租賃住房計劃供地1300公頃，供應(yīng)占比達(dá)21.7%，計劃建設(shè)約50萬套租賃住房。上海計劃在“十三五”期間供應(yīng)租賃用地1700公頃，土地供應(yīng)占比達(dá)30.9%，計劃建設(shè)約70萬套租賃住房。

??為避免“地王”出現(xiàn)，今年5月，大連市出臺了《關(guān)于調(diào)整租賃住房配建范圍和比例的意見》，及《關(guān)于調(diào)整我市市內(nèi)四區(qū)住宅用地掛牌交易措施的建議》，要求擴(kuò)大租賃住房配建比例最高至30%，土地溢價率最高上限設(shè)定為70%，達(dá)到上限后，改為競配建租賃住房面積。

??但在另一方面，地產(chǎn)行業(yè)仍屬各地支柱產(chǎn)業(yè)之一，而國有土地使用權(quán)出讓金更是多地政府最主要的收入來源之一。

??記者進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)，雖然各地土拍市場中流拍宗數(shù)出現(xiàn)增長，但是各類用地成交面積及金額依然處于上漲趨勢。

??據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年1~7月，百城各類用地成交面積同比增長25.3%，其中住宅用地成交3億平方米，同比增長17.8%，仍保持較高增速。

??此外，8月13日，財政部披露地方政府性基金預(yù)算收入情況顯示，前7個月，累計國有土地使用權(quán)出讓收入為31548億元，同比增長35.1%。

??“現(xiàn)在土地起拍價格就比較高，再加上各類條件設(shè)置，會進(jìn)一步加大企業(yè)的拿地成本。另一方面，由于政府限價、限購政策嚴(yán)格，捆綁銷售等做法更遭到嚴(yán)厲查處，企業(yè)的利潤被削弱，所以拿地意愿不是很強(qiáng)烈，也更加趨于理性?！币患移放品科笫仪f區(qū)域負(fù)責(zé)人告訴記者。

??拿地出現(xiàn)分化

??記者發(fā)現(xiàn)，由于一線城市條件“苛刻”，成本過高，各大房企拿地策略逐漸向熱點二線城市以及三四線城市轉(zhuǎn)移。

??克而瑞研究報告顯示，2018年上半年，旭輝集團(tuán)新增67個新項目，新進(jìn)入14個城市，新增土地平均樓板價約為6099元/平方米，同比下降25.7%。對此，研究報告分析稱，主要是由于其加大了三四線城市的拿地比例，同時縮減了一線城市的拿地比例。

??具體來看，今年上半年，旭輝集團(tuán)一線城市新增土儲建面占比從2017年的4%降到不足2%，而三四線的占比則由15%大幅增長至50%。

??事實上，“減一線，穩(wěn)二線，增強(qiáng)三線”的策略逐漸成為了很多房企的共識。數(shù)據(jù)顯示，1~7月，TOP100房企在三四線城市新增拿地建面占比達(dá)到60%，比二線城市高出24個百分點。而一線城市房企拿地減少，成交建面占比僅2%。

??此外，從新增土儲建面TOP10城市來看，近一半城市屬于長三角區(qū)域，且均是環(huán)核心城市周邊的三四線。而在二線城市中，房企則多是選擇在政策相對寬松、市場較熱的重慶、鄭州、昆明等中西部城市拿地。

??和碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析稱，一二線城市市場環(huán)境在進(jìn)行局部收縮，而隨著三四線棚改政策的深入推進(jìn)，今年開始也出現(xiàn)了資金收緊的情況。今年到明年，企業(yè)或會綜合衡量一個區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人口結(jié)構(gòu)、未來房地產(chǎn)市場趨勢，客觀評價之后再去慎重拿地。高價地，甚至“地王”頻出現(xiàn)象會減少，部分區(qū)域還會出現(xiàn)流拍、流標(biāo)的現(xiàn)象。

來源:中國經(jīng)營報