前期房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)積累了一些風(fēng)險(xiǎn)，近期又亂象叢生，成為最容易引爆風(fēng)險(xiǎn)的定時(shí)炸彈，目前在行政性措施已經(jīng)不能根治”

“我國(guó)無(wú)論是城鎮(zhèn)還是鄉(xiāng)村，住宅的空置率都相當(dāng)高”

“允許農(nóng)村人進(jìn)程落戶(hù)和購(gòu)房，也要允許城市人下鄉(xiāng)購(gòu)買(mǎi)宅基地使用權(quán)”

在昨日進(jìn)行的“2018陸家嘴論壇”上，全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任委員、前中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任楊偉民在演講時(shí)表示，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)亂象叢生，如果地方政府繼續(xù)變換花樣舉借債務(wù)，金融監(jiān)管再?lài)?yán)厲也會(huì)出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)，因此需要各部門(mén)協(xié)同打好防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)這場(chǎng)攻堅(jiān)戰(zhàn)，就房地產(chǎn)而言，要加快建立新的住房制度和市場(chǎng)化調(diào)控機(jī)制。

在楊偉民看來(lái)，前期房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)積累了一些風(fēng)險(xiǎn)，近期又亂象叢生，成為最容易引爆風(fēng)險(xiǎn)的定時(shí)炸彈，目前在行政性措施已經(jīng)不能根治，必須要在六方面加強(qiáng)改革：

第一、改革政府壟斷住宅用地體制。房?jī)r(jià)過(guò)高的城市既要增加住宅用地，也要擴(kuò)大住宅用地供應(yīng)主體，我國(guó)工業(yè)用地和開(kāi)發(fā)區(qū)用地總量已經(jīng)偏大，但城市居住用地總量偏小比例偏低，難以滿(mǎn)足城市化需要和人民對(duì)美好生活的需要。我們經(jīng)常說(shuō)調(diào)結(jié)構(gòu)，但是不僅要調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，更要調(diào)整空間結(jié)構(gòu)，減少工業(yè)用地、增加城市用地這是方向之一，這是解決高地價(jià)的根本。

第二，改革房地產(chǎn)商壟斷住宅供應(yīng)的體制。應(yīng)增加商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)主體，在符合規(guī)劃的前提下，允許小城市和小城鎮(zhèn)的自然人合作建房，允許非房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地使用權(quán)的土地上建設(shè)商品房和租賃房?，F(xiàn)在只是允許建租賃房，應(yīng)允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在自有建設(shè)用地和閑置宅基地上建設(shè)商品房和租賃房，允許大城市周邊生態(tài)修復(fù)企業(yè)在修復(fù)的生態(tài)用地上開(kāi)發(fā)一定比例低密度住宅等等。

第三，改革售多租少的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。加快住宅租賃市場(chǎng)立法，實(shí)行租購(gòu)?fù)瑱?quán)制度，實(shí)行鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)財(cái)稅金融政策。比如降低租金收入的稅費(fèi)，租賃市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)是房?jī)r(jià)較高的特大城市，重點(diǎn)不應(yīng)該放在新建多少租賃住房上，而是通過(guò)稅收等經(jīng)濟(jì)辦法使空置存量住宅進(jìn)入租賃市場(chǎng)。

楊偉民表示，其在中央財(cái)辦時(shí)，曾經(jīng)請(qǐng)有關(guān)單位通過(guò)對(duì)用電量對(duì)全國(guó)住宅的空置情況摸底調(diào)查。結(jié)果顯示我國(guó)無(wú)論是城鎮(zhèn)還是鄉(xiāng)村，住宅的空置率都相當(dāng)高，比日本這種高度老齡化、少子化、城市化的國(guó)家還要高，日本當(dāng)時(shí)是13%。楊偉民稱(chēng)，這很不正常，說(shuō)明用來(lái)炒的房子真不少，有關(guān)部門(mén)應(yīng)該盡快制定空置標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)在頻頻調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是底數(shù)不清怎么調(diào)控？像GDP不清楚怎么調(diào)控經(jīng)濟(jì)？

第四，改革房地產(chǎn)稅。這項(xiàng)改革政府工作報(bào)告已經(jīng)明確了，不詳細(xì)說(shuō)了。

第五，改革住房公積金制度。應(yīng)逐步將強(qiáng)制性住房公積金改為自愿繳存，設(shè)立政策性住宅金融機(jī)構(gòu)改革，很多年一直沒(méi)有推動(dòng)下來(lái)。對(duì)自愿繳存的給予低息貸款支持，有利于減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。

第六，改革農(nóng)村土地制度。改革農(nóng)村集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)制度，賦予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)集體土地完全所有權(quán)，政府不再征收農(nóng)村集體建設(shè)用地。改革農(nóng)村宅基地制度，目前農(nóng)村空置宅基地3000萬(wàn)畝相當(dāng)于城市建成區(qū)總面積37%。因?yàn)槲覈?guó)城市當(dāng)中居住用地一般占城市建成區(qū)30%左右，比現(xiàn)有城市當(dāng)中所有的住宅用地總量都要多，這是一種資源的極大浪費(fèi)。如果拿出一小部分轉(zhuǎn)到城市，可以大幅度降低地價(jià)，應(yīng)賦予農(nóng)村對(duì)宅基地的充分物權(quán)，可以長(zhǎng)租流轉(zhuǎn)抵押繼承。

習(xí)總書(shū)記講現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系包括商品和要素平等交換的市場(chǎng)體系，有關(guān)部門(mén)應(yīng)按照總書(shū)記確定方向加快推動(dòng)城鄉(xiāng)人口和土地自由流動(dòng)。允許農(nóng)村人進(jìn)城落戶(hù)、用出售宅基地使用權(quán)收入在城市購(gòu)房，也要允許城市人下鄉(xiāng)購(gòu)買(mǎi)宅基地使用權(quán)，才可以建立城鄉(xiāng)一體住房制度、土地制度、戶(hù)籍制度，才可以建立現(xiàn)代市場(chǎng)體系。

楊偉民表示，以上改革不是一個(gè)部門(mén)可以完成的，各部門(mén)分頭制定改革方向，可能最后事倍功半，應(yīng)該盡快重新成立住宅制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組，組織制定住宅制度改革的總體方案，協(xié)調(diào)相關(guān)單項(xiàng)改革等等。