交房環(huán)節(jié)是開發(fā)商高周轉(zhuǎn)模式閉環(huán)的關(guān)鍵一步，2018年，開發(fā)商恰恰在交房、收房環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道不完全統(tǒng)計(jì)，近期成都、武漢、南京等城市，均有多個(gè)住宅項(xiàng)目出現(xiàn)質(zhì)量維權(quán)事件，涉及到碧桂園、龍湖等數(shù)十家大型開發(fā)商。

為何今年交房特別難？易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，從2016年開始持續(xù)加強(qiáng)的限價(jià)政策，壓縮了開發(fā)商的利潤(rùn)空間，導(dǎo)致開發(fā)商在建筑和裝修上出現(xiàn)“減配”，質(zhì)量問題頻生；此外，開發(fā)商之間高周轉(zhuǎn)的管控能力不一，部分房企出現(xiàn)失控。

拉長(zhǎng)了時(shí)間來(lái)看，2016年是房企的豐收年，多個(gè)開發(fā)商創(chuàng)下了銷售新高，高周轉(zhuǎn)之王碧桂園一年銷售超過(guò)3000億。按照兩年左右的竣工周期，今年交房高峰到來(lái)，每家開發(fā)商都有大量的項(xiàng)目需要交房，客服部門均嚴(yán)陣以待。

開發(fā)商遭遇質(zhì)量危機(jī)

按照兩年左右的銷售-竣工期，當(dāng)前各大開發(fā)商普遍進(jìn)入了交房高峰期。

而今年，房子的質(zhì)量面臨巨大考驗(yàn)，長(zhǎng)沙奧克斯締壹城、南京宏圖上水云錦、南京招商雍和府、青島中歐金茂墅等項(xiàng)目均因漏水、減配等被業(yè)主投訴維權(quán)。同時(shí)，逾期交房現(xiàn)象明顯，長(zhǎng)沙、南京、青島均有項(xiàng)目因此被投訴。此外，精裝修縮水、公攤面積算裝修費(fèi)也成為武漢等地業(yè)主維權(quán)的重點(diǎn)。

成都近期因業(yè)主維權(quán)精裝修被推上了風(fēng)口浪尖。涉及近五十個(gè)樓盤，其中不乏金科、龍湖、融創(chuàng)、保利、綠地、奧園等知名開發(fā)商。

不只是成都，長(zhǎng)沙、南京、青島等城市，交房危機(jī)事件也時(shí)有發(fā)生。

2016年銷售3000億的碧桂園，今年迎來(lái)公司歷史上最大的交房年。與此同時(shí)，處于開工、建設(shè)、竣工、交房等不同階段的700多個(gè)城鎮(zhèn)的2000多個(gè)項(xiàng)目，大大增加了公司的管理負(fù)擔(dān)，在南京等地，業(yè)主維權(quán)概率也明顯上升。

因開發(fā)高品質(zhì)住宅聞名業(yè)內(nèi)的龍湖也陷入交房危機(jī)。

2018年6月，北京龍湖長(zhǎng)城源著二期一組團(tuán)迎來(lái)收房高峰。有業(yè)主反映，收房時(shí)發(fā)現(xiàn)，小區(qū)部分路面、樓道、樓梯等公共設(shè)施還未交房就出現(xiàn)了嚴(yán)重的裂紋，后期樓梯坍塌，小院地面下沉，墻皮脫落，道路損毀等，部分業(yè)主憤而維權(quán)。

大規(guī)模的交房、收房引發(fā)的矛盾在各個(gè)城市發(fā)生。服務(wù)于收房環(huán)節(jié)、知名房企的資深客服人員成為各家公司爭(zhēng)搶的“香餑餑”。

一位曾在萬(wàn)科等公司工作過(guò)的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，他近期接到多個(gè)公司包括碧桂園的獵頭電話，開出的薪酬比原來(lái)高出一倍多。

多家房企內(nèi)部人士稱，交房是今年公司的重點(diǎn)工作之一。

萬(wàn)科的交房管理是行業(yè)的標(biāo)桿。據(jù)萬(wàn)科深圳公司人士介紹，為降低交付風(fēng)險(xiǎn)，萬(wàn)科在交房前3個(gè)月會(huì)做三輪內(nèi)部模擬驗(yàn)收，將戶均問題數(shù)控制在最低范圍內(nèi)。

在驗(yàn)房環(huán)節(jié)，萬(wàn)科有的項(xiàng)目甚至?xí)ｉT配備150人的“馬上修”團(tuán)隊(duì)，為了提升業(yè)主感受，各個(gè)施工單位都有留守人員在現(xiàn)場(chǎng)，以備維修。

限價(jià)與高周轉(zhuǎn)“后遺癥”

楊紅旭也認(rèn)為，今年樓市維權(quán)特別多的原因之一，就是限價(jià)。從2016年9.30開始，地方政府嚴(yán)厲控制新盤定價(jià)，否則不給批預(yù)售證。幾十個(gè)城市先后要求新房?jī)r(jià)格環(huán)比不增長(zhǎng)。

2016年四季度至2017年，全國(guó)限價(jià)最嚴(yán)厲的城市是南京、武漢、成都、長(zhǎng)沙、杭州、濟(jì)南等。這些城市的新盤上市，因?yàn)閮r(jià)格比周邊二手房低，多數(shù)快速售罄。

剛開始的幾個(gè)月，這些城市的開發(fā)商，還可以通過(guò)綁車位、裝修、喝茶費(fèi)等彌補(bǔ)一些損失，而后來(lái)調(diào)控不斷升級(jí)，這些漏洞陸續(xù)被堵上；搖號(hào)、自住客優(yōu)先搖號(hào)等制度實(shí)行，讓開發(fā)商束手無(wú)策，只能接受利潤(rùn)損失的殘酷現(xiàn)實(shí)。尤其是高價(jià)地項(xiàng)目，很可能賺不到錢甚至虧損。

楊紅旭認(rèn)為，限價(jià)政策，讓部分購(gòu)房者享受了政策紅利，但開發(fā)商被政府硬性壓價(jià)后，會(huì)想盡辦法彌補(bǔ)，各地遂出現(xiàn)了程度不一的“減配”現(xiàn)象，即降低建筑質(zhì)量與配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則持有不同的觀點(diǎn)。他認(rèn)為，當(dāng)下大部分的交房糾紛在過(guò)去其實(shí)也有，并不一定真是開發(fā)商的質(zhì)量問題，核心原因是雙合同引起的糾紛。

之前一年多，為了規(guī)避限價(jià)，大部分開發(fā)商賣房時(shí)都是雙合同，把裝修費(fèi)用高估另外簽約，移出一部分房屋的價(jià)格，購(gòu)房者當(dāng)時(shí)為了買房就簽了。但在交房時(shí)發(fā)現(xiàn)裝修低于預(yù)期，且市場(chǎng)的價(jià)格沒有明顯上行，從投資角度看消費(fèi)者認(rèn)為不劃算。

張大偉認(rèn)為，雙合同規(guī)避了限價(jià)政策，所以不存在開發(fā)商因?yàn)橄迌r(jià)而犧牲質(zhì)量的問題；雙合同是階段性的，規(guī)范后對(duì)應(yīng)的糾紛就會(huì)少很多。

7月11日，住建部等七部委在廣州整治樓市亂象，其中保利地產(chǎn)在此次專項(xiàng)檢查中因“雙合同”問題被查。

除了限價(jià)，近三年來(lái)房企開展新一輪的規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)，碧桂園領(lǐng)銜下，恒大、融創(chuàng)、旭輝、陽(yáng)光城、新城控股、泰禾等紛紛進(jìn)入高周轉(zhuǎn)模式，就連本來(lái)穩(wěn)健的中海、華潤(rùn)也加入了戰(zhàn)團(tuán)。

高周轉(zhuǎn)下的房企質(zhì)量管控不一。“重視開盤周期、周轉(zhuǎn)率、利潤(rùn)率等財(cái)務(wù)指標(biāo)的高周轉(zhuǎn)，如今實(shí)打?qū)嵉赜瓉?lái)了檢驗(yàn)。”易居智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

其中，為了實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，人為縮短項(xiàng)目開發(fā)周期，不僅給施工安全帶來(lái)了極大隱患，也會(huì)影響未來(lái)的居住品質(zhì)。

碧桂園上海奉賢6·24事故，被認(rèn)定為一起生產(chǎn)安全責(zé)任事故，施工單位任意壓縮工期，是導(dǎo)致事故的一個(gè)間接原因。

楊紅旭認(rèn)為，近兩年房地產(chǎn)業(yè)界流行跟投促進(jìn)高周轉(zhuǎn)，具體項(xiàng)目盈虧與操盤者切身利益密切相關(guān)，大概率會(huì)壓縮各種成本。這些問題，只有到交房之后，甚至業(yè)主入住之后，才會(huì)有切身感受。

未來(lái)為規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，上海房地產(chǎn)業(yè)界人士宋會(huì)雍預(yù)計(jì)，房企會(huì)更為謹(jǐn)慎，減少高價(jià)拿地。2018年7月23日，上海市中心的一塊住宅用地因沒有房企報(bào)名流拍。據(jù)上海土市官網(wǎng)，上海在最近一個(gè)月終止出讓4宗經(jīng)營(yíng)性用地，其中2宗為住宅用地。杭州、蘇州、合肥等地也有土地相繼流拍。

來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道