受前期房地產(chǎn)調(diào)控的影響，蘇州樓市已逐漸由火爆趨于平靜。日前，蘇州市住建局聯(lián)合九部門(mén)治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象，為處于低位的蘇州樓市戴上“緊箍咒”。

8月22日下午，在蘇州市住建局住宅產(chǎn)業(yè)處的辦公室里，桌上堆放的文件將近有半米高，處長(zhǎng)陳登火正收集著來(lái)自蘇州各地的房地產(chǎn)投訴舉報(bào)線索。

　　根據(jù)蘇州市住建局的文件顯示，專項(xiàng)行動(dòng)重點(diǎn)整治投機(jī)炒房、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)企業(yè)和虛假房地產(chǎn)廣告四個(gè)方面違法行為，細(xì)分為31條，包括捆綁銷(xiāo)售、捂盤(pán)惜售、陰陽(yáng)合同，以認(rèn)購(gòu)、認(rèn)籌、預(yù)訂、排號(hào)、售卡、銀行預(yù)存資金等方式向購(gòu)房人收取或者變相收取訂金、預(yù)訂款、誠(chéng)意金等行為。

　　記者連日走訪調(diào)查蘇州多個(gè)房地產(chǎn)樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，在保利置業(yè)旗下的保利悅都樓盤(pán)仍打出“2.5萬(wàn)抵5萬(wàn)”團(tuán)購(gòu)費(fèi)的服務(wù)，禹洲地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等開(kāi)發(fā)商在新政策發(fā)布前后，立即改變銷(xiāo)售方案，取消向購(gòu)房者辦理銀行定存的要求。

　　本報(bào)記者就樓盤(pán)“電商費(fèi)”問(wèn)題致電蘇州保利隆勝置業(yè)有限公司營(yíng)銷(xiāo)部，相關(guān)工作人員卻矢口否認(rèn)，并匆匆結(jié)束采訪。蘇州市住建局住宅產(chǎn)業(yè)處負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)專項(xiàng)行動(dòng)從8月中旬持續(xù)至12月底，前期收集違法違規(guī)行為線索，若樓盤(pán)實(shí)際出售價(jià)格超過(guò)備案均價(jià)，將受到物價(jià)部門(mén)的查處。

　　九部門(mén)重拳整治“陰陽(yáng)合同”等

　　“上午剛接到市民的來(lái)電，表示與開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)房后，約定返還租金的日期將至，對(duì)方卻一直拖欠著。”這是一樁涉及商業(yè)地產(chǎn)售后返租的投訴，處理起來(lái)并不好辦，陳登火有些遺憾地說(shuō)：“我們也清楚違規(guī)現(xiàn)象，但是需要更多有據(jù)可查的線索，市民投訴得指向具體樓盤(pán)或者公司，并提供實(shí)際材料，否則我們感到無(wú)從下手?！?/span>

　　根據(jù)蘇州市住建局近期發(fā)布的《打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)行動(dòng)方案》，由市住建局、市委宣傳部、市公安局、市司法局、市工商局、市物價(jià)局、市稅務(wù)局、市銀監(jiān)局、市住房公積金管理中心等九部門(mén)聯(lián)合開(kāi)展房地產(chǎn)專項(xiàng)整治行動(dòng)。通過(guò)行業(yè)管理和部門(mén)聯(lián)合執(zhí)法，重點(diǎn)治理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為。

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，相比前幾輪調(diào)控措施，上述方案的指向性更為具體，明確指出對(duì)投機(jī)炒房、“陰陽(yáng)合同”等違法行為的整治內(nèi)容。

　　方案具體包括，營(yíng)銷(xiāo)渠道的形式捆綁銷(xiāo)售、坐地起價(jià)、壟斷房源、操縱房?jī)r(jià)；進(jìn)入銷(xiāo)售環(huán)節(jié)后捂盤(pán)惜售或者變相囤積房源；通過(guò)報(bào)紙、廣播、電視、網(wǎng)站、新媒體等途徑捏造、散布房地產(chǎn)虛擬信息等。對(duì)于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為共有10條，包括“陰陽(yáng)合同”、 為騙取購(gòu)房資格提供虛假材料等。整治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可前，以認(rèn)購(gòu)、認(rèn)籌、預(yù)訂、排號(hào)、售卡、銀行預(yù)存資金等方式向購(gòu)房人收取或者變相收取訂金、預(yù)訂款、誠(chéng)意金等行為。

　　此外，對(duì)于發(fā)布虛假、諧音的房地產(chǎn)廣告用語(yǔ)，比如“×城追捧”“‘漲’聲不斷”等混淆視聽(tīng)、誘導(dǎo)消費(fèi)等行為，也被列入蘇州九部門(mén)聯(lián)合打擊的范疇。

　　蘇州市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，重點(diǎn)整治的四個(gè)方面，都是以往在各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)的違法違規(guī)現(xiàn)象，都涉及購(gòu)房者切身利益。住建部門(mén)根據(jù)平時(shí)掌握和收集到的情況進(jìn)行分類，如雇傭人員制造搶房假象等方式，惡意炒作，哄抬房?jī)r(jià)；通過(guò)提供“首付貸”或者采取“首付分期”等形式，違規(guī)為炒房人墊付或者變相墊付首付款；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用售后包租、返利的宣傳以及經(jīng)營(yíng)行為等。此類現(xiàn)象不僅侵害購(gòu)房者利益，更會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)有序發(fā)展。

　　保利等項(xiàng)目或頂風(fēng)違規(guī)

　　從蘇州樓市的成交量和商品住宅成交均價(jià)來(lái)看，除了八月的第一個(gè)星期，接下來(lái)三周均呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”的態(tài)勢(shì)。

　　據(jù)克而瑞蘇州機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月20日~26日，蘇州商品住宅成交量為3.92萬(wàn)平方米，環(huán)比下降76.16%，成交均價(jià)為13961元/平方米，環(huán)比下跌34.68%。

　　在蘇州吳中區(qū)東安路與游湖路口的保利悅都售樓部，門(mén)口張貼著與房產(chǎn)電商平臺(tái)好屋中國(guó)合作的團(tuán)購(gòu)信息。置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，可以參加團(tuán)購(gòu)享受總房款減5萬(wàn)元的優(yōu)惠活動(dòng)。以一套124.6平方米的房源計(jì)算，均價(jià)為26200元/平方米，總房款是3264520元，若參加團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，載入合同的房款則為3214520元，首付約96萬(wàn)元左右，外加2.5萬(wàn)元團(tuán)購(gòu)費(fèi)，前期需繳納資金為100萬(wàn)元左右。

　　“相當(dāng)于2.5萬(wàn)元買(mǎi)到5萬(wàn)元的券”，上述置業(yè)顧問(wèn)還表示，該團(tuán)購(gòu)活動(dòng)的前提條件是必須5天內(nèi)繳清首付款。

　　樓盤(pán)在首付款之外收取“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”和“電商費(fèi)”變相抬高房?jī)r(jià)的行為，此前在長(zhǎng)三角多個(gè)城市受到嚴(yán)查。記者在蘇州市區(qū)商品房銷(xiāo)售網(wǎng)上管理系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)了其中的端倪，以備案的124.48平方米的房源，對(duì)比不同的樓層，銷(xiāo)售價(jià)格最高僅為25695元/平方米，而保利悅都則已經(jīng)超出備案價(jià)格出售。

　　8月22日，記者致電蘇州保利隆勝置業(yè)有限公司，營(yíng)銷(xiāo)部一名工作人員表示，樓盤(pán)團(tuán)購(gòu)費(fèi)用與記者提出的金額有出入，具體是哪些費(fèi)用，不方便明說(shuō)，后期是否繼續(xù)也是公司的決策，暫時(shí)不能確定。

　　陳登火表示，以前蘇州也出現(xiàn)過(guò)樓盤(pán)收取“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”問(wèn)題，由于網(wǎng)上備案審核比較嚴(yán)，水分空間并不大。樓盤(pán)應(yīng)該按照“一房一價(jià)”進(jìn)行銷(xiāo)售，額外以“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”的名義超出備案價(jià)格銷(xiāo)售，物價(jià)部門(mén)將進(jìn)行調(diào)查，依法依規(guī)處罰。

　　事實(shí)上，樓盤(pán)擅自突破備案價(jià)格，利用虛假手段誘騙消費(fèi)者進(jìn)行交易的行為在蘇州并非孤例。

　　在連日的走訪中，記者注意到，中海地產(chǎn)在蘇州工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)的中海上東區(qū)曾通知購(gòu)房者集中辦理VIP登記手續(xù)，提前凍結(jié)資金20萬(wàn)元。

　　禹洲地產(chǎn)在蘇州高新區(qū)開(kāi)發(fā)的禹州嘉譽(yù)山項(xiàng)目，在認(rèn)籌期間要求購(gòu)房者向中國(guó)銀行凍結(jié)1萬(wàn)元資金，開(kāi)盤(pán)后才可解凍。對(duì)此，禹洲地產(chǎn)蘇州公司助理總經(jīng)理周健明表示，項(xiàng)目于8月22日早晨取消了凍結(jié)資金的動(dòng)作。中海上東區(qū)方面也表示已經(jīng)緊急取消了該要求。

　　土地流拍地王“裝睡”

　　“監(jiān)管從嚴(yán)對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一件好事情，樓盤(pán)只有產(chǎn)品做扎實(shí)，提高性價(jià)比，才會(huì)受到市場(chǎng)歡迎。”對(duì)于新一輪整治行動(dòng)，一位不愿具名的高管坦陳，但是在此情況下，可能有些樓盤(pán)會(huì)面臨去化率問(wèn)題，成交量由此比以前有所減少。

　　據(jù)新浪樂(lè)居數(shù)據(jù)監(jiān)控中心顯示，8月20日~26日，蘇州樓市商品房成交（含吳江）共計(jì)1008套，成交面積86044.86平方米，環(huán)比前一周減少985套，環(huán)比跌幅49.42%；住宅成交530套，環(huán)比減少993套，跌幅65.20%。截至8月26日24時(shí)，蘇州可售房源套數(shù)114505套，可售房源面積12601249.03平方米。

　　除了銷(xiāo)售端出現(xiàn)下滑，土地方面，前期高價(jià)地王地塊仍在“裝睡”，部分住宅用地還頻頻出現(xiàn)流拍。近日，蘇州將12宗土地掛牌出讓，其中3宗住宅用地流拍，包括蘇地2018-WG-11號(hào)地塊等在內(nèi)的4宗土地僅以底價(jià)成交，其余成交住宅類地塊最高溢價(jià)率為18%。土拍遇冷與2015年、2016年蘇州“地王”頻出的現(xiàn)象形成鮮明對(duì)比。

　　今年1月，中鐵建斬獲姑蘇區(qū)北園路以南、蘇州檔案館以東的蘇地2017-WG-47號(hào)地王地塊，樓面價(jià)為43167元/平方米，拿地價(jià)格之高驚動(dòng)蘇州房地產(chǎn)界。

　　8月23日，記者走訪北園路看到，該地塊外墻已經(jīng)張貼建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃用地公示，但卻未有開(kāi)發(fā)跡象，被用為拙政園臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)。工作人員介紹，曾有工人開(kāi)著設(shè)備前來(lái)做過(guò)勘測(cè)，但是一直未正式動(dòng)工?！斑@塊地的地價(jià)的確是比旁邊的樓盤(pán)高得太多了！”上述房企負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　該名房企負(fù)責(zé)人透露，目前蘇州的土地流拍現(xiàn)象，主要是房企的資金問(wèn)題。“隨著融資端口越來(lái)越少，政府限價(jià)政策嚴(yán)格。開(kāi)發(fā)商前期拿到高價(jià)地，明知上市價(jià)格達(dá)不到開(kāi)發(fā)成本，必然不會(huì)領(lǐng)取預(yù)售證，導(dǎo)致企業(yè)資金回流越來(lái)越少，因此在看地拿地時(shí)也變得越來(lái)越謹(jǐn)慎?！?/span>

來(lái)源:中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)