導讀

深圳“二次房改”或?qū)⑾破鹦乱惠喕貧w北上廣深的大潮。

6月4日上午，深圳市舉行的深化住房制度改革新聞通報會上，一部《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見（征求意見稿）》（以下簡稱《意見》）讓深圳再登熱聞榜首。

這部《意見》將給深圳未來的住房供應體系帶來深遠的變化， 它不但有效解決當下社會住房矛盾，更明確了面向未來18年（2018年至2035年）的住房發(fā)展目標，《南方都市報》更將其稱為“繼98房改之后，深圳住房體制迎來的‘二次改革’”。

據(jù)深圳市住建局有關(guān)負責人介紹，這部《意見》是深圳市委市政府努力為深圳走在“四個走在全國前列”的最前列提供更有力支撐而制訂的。目前，《意見》還在向全社會征集反饋意見的過程中。

注：2018年3月7日上午，十三屆全國人大一次會議，習近平在廣東代表團參加審議時，寄語廣東“四個走在全國前列”

“以人民為中心”的發(fā)展思想

深圳市一直以來都面臨著人口持續(xù)凈流入、商品住房價格上漲較快、住房供需不平衡、結(jié)構(gòu)不合理、保障不充分等問題。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，目前全市共有各類住房1065萬套（間），其中市場商品住房、政策性住房和保障性住房占比僅為21%。

日漸高企的市場商品住房價格，也開始對部分企業(yè)和人才產(chǎn)生“擠出效應”。在沖刺國際先進城市的過程中，深圳亟待提高常住人口住房保障覆蓋率。

這部《意見》的發(fā)布，正是一個好的起點，按住房人群劃分，對住房供應結(jié)構(gòu)和比例進行重大調(diào)整，明確了人才住房、安居型商品房、公共租賃住房三大類（四小類）保障性住房，讓“住有所居”成為現(xiàn)實。

對此，中國（深圳）綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，新政主導的方向是以民生為主導，去實施整個住房的保障化，所以我們看到它涉及到了人才安居房、涉及到了安居型的商品房還有公共租賃住房這三大類的保障性住房，而且商品房還強調(diào)以普通住房為主，所謂以普通住房為主的意思就是中小戶型，那這樣能看出來民生導向非常強烈。此外，還特別強調(diào)了保障性住房的建設(shè)，因為未來保障性住房會占到整個住房供應的60%，這個相對于新加坡80%的保障性住房稍低一些，相對于香港的50%是高一些的，這個比例應該是恰當?shù)摹?/span>

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹認為，從房地產(chǎn)行業(yè)的角度看，政府住房目標的確立，有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，逐步構(gòu)建高端有市場，中端有支持，低端有保障的住房體系，再加上宏觀調(diào)控政策的護航，深圳的房地產(chǎn)市場有望在比較長的時間內(nèi)維持平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。

多主體供給、多渠道保障、租購并舉

這部《意見》大力實施住房領(lǐng)域供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，構(gòu)建了符合深圳市情的多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房供應與保障體系。

關(guān)于“八大供給主體、六類保障渠道、三類（四種）住房、三類補貼”的深圳市住房供給和保障體系的總體設(shè)計，6類15種住房建設(shè)籌集渠道，破解深圳市土地資源緊缺、住房建設(shè)用地供應不足的瓶頸制約，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，讓每一位市民都可以根據(jù)自己的情況，找到其解決住房問題的途徑。

▲圖：“二次房改”八大供應主體或?qū)⒔鉀Q保障房供地緊張的問題

《意見》對出售的安居型商品房和出售的人才住房實行一定年限內(nèi)的封閉流轉(zhuǎn)，購房人在產(chǎn)權(quán)封閉期內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓給其他符合條件的購房對象或由政府回購。購房人在深圳服務滿一定年限且符合其他相關(guān)條件的，可以申請向政府繳納一定比例增值收益后取得完全產(chǎn)權(quán)。

《意見》提出要大力發(fā)展住房租賃市場，一方面實行租購并舉，保證新增保障性住房中出租和出售的住房各占50%左右。另一方面建立全市統(tǒng)一的住房租賃交易服務監(jiān)管平臺，提供真實、透明、 便捷、安全的租賃信息服務，減少中間收費環(huán)節(jié)，引導市場合理定價。將各類社會存量租賃住房房源有序納入平臺交易，逐步實現(xiàn)租賃房源全覆蓋、公共服務全納入、租賃環(huán)節(jié)全打通。

安居房設(shè)財產(chǎn)限額門檻，人才住房主要針對基礎(chǔ)性人才

伴隨《意見》公布，有關(guān)安居型商品房的相關(guān)創(chuàng)新制度讓人尤為關(guān)注?！兑庖姟凤@示，戶籍家庭租購安居型商品房將合理劃定收入財產(chǎn)限額，并首次提出以輪候、抽簽、搖號等公開透明的方式確定租售對象。

并且，《意見》首次提出對出售的人才住房和安居型商品房，實行一定年限內(nèi)的封閉流轉(zhuǎn)，購房人自購房之日起累計在深繳交社保15年，或者年滿60周歲且購房滿十年，符合條件的可以申請取得完全產(chǎn)權(quán)，并按一定比例繳交增值收益。這一創(chuàng)新舉措不僅符合了深圳土地資源緊缺的市情，而且可利用有限住房資源，解決更多家庭的住房困難問題，同時兼顧了市民普遍希望擁有一套完全產(chǎn)權(quán)住房的消費觀念。

表1：深圳市將面向各類人群執(zhí)行有區(qū)別的住房保障政策

此外，根據(jù)人才住房和安居型商品房的相關(guān)規(guī)定，如果申請 人和共同申請人在本市購買了市場商品住房（包括在本市擁有任何形式住房），或者在本市享受過購房優(yōu)惠政策、在申請受理日之前一定年限內(nèi)在本市轉(zhuǎn)讓過自有住房等，均不可以申請購買人才住房或安居型商品房。

而人才住房所面對的對象也十分廣泛?！兑庖姟诽岢?，人才住房重點面向符合條件的企事業(yè)經(jīng)營管理、專業(yè)技術(shù)、高技能、社會工作、黨政等各方面人才供應。根據(jù)《關(guān)于完善人才住房制度的若干措施》（深發(fā)〔2016〕13號，以下簡稱13號文），具有全日制本科及以上學歷（含教育部認可的境外高等院校畢業(yè)的歸國留學人員），或?qū)儆诜衔沂挟a(chǎn)業(yè)發(fā)展需要的技師（國家職業(yè)資格二級及以上），或列入市人力資源保障部門發(fā)布的緊缺專業(yè)人才目錄，且與本市用人單位簽訂聘用合同或服務協(xié)議的各類人才，都屬于人才的范疇，都可納入人才住房政策適用范圍。在通常意義上講，一類是高層次人才，另一類是量多面廣的基礎(chǔ)性人才。符合上述條件的，都稱作人才，都可以按規(guī)定租購人才住房。

18年籌建170萬套，夠？不夠？

深圳市住建局相關(guān)負責人介紹，在統(tǒng)籌考慮未來新增人口對各類住房的需求基礎(chǔ)上，計劃到2035年，分近期、中期、遠期三個階段，籌集建設(shè)各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。據(jù)深圳市分析，截至2017年底，深圳市常住人口1253萬人，預計至2035年，常住人口將達到1800萬人，新增約550萬人， 預計新增住房需求約180萬套。綜合考慮土地供應和住房建設(shè)籌集能力，將住房總量目標確定為170萬套是必要的、可行的。

開發(fā)將分為三個階段進行：

第一階段（近期），2018—2020年，建設(shè)籌集各類住房42萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少于25萬套。

第二階段（中期），2021—2025年，建設(shè)籌集各類住房45萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少于25萬套。

第三階段（遠期），2026—2035年，建設(shè)籌集各類住房83萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少于50萬套。

▲圖：深圳市未來將在各新區(qū)興建大型安居社區(qū)

深圳已結(jié)合新一輪城市總體規(guī)劃編制調(diào)整，合理規(guī)劃布局了住房空間，進一步加大住房土地供應力度，計劃新增盤活35平方公里土地用于建設(shè)各類住房。為了更好地盤活存量、優(yōu)化服務、加強監(jiān)管，規(guī)范和培育發(fā)展住房租賃市場，深圳去年開始構(gòu)建真實、透明、便捷、安全的住房租賃交易服務監(jiān)管平臺，目前正在擴容運營中。

不過，即便深圳有充足的土地保證保障房供應，但是未來新增保障房只有100萬套，有保障房申請者擔心，夠分么？

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹認為，100萬套保障性住房對深圳所有的居住人口來說，肯定是不夠的。其實政策只是釋放出一種信號，租購并舉、住有所居是未來房地產(chǎn)市場的主基調(diào)，可以防止恐慌性購房現(xiàn)象的出現(xiàn)，保證房價穩(wěn)定；其次，這能滿足部分來深打拼人群的居住需求，降低焦慮、避免人才擠出之說。至于不足部分，就要靠目前已建成的住宅來完成了。

還有人擔心，100萬套的供應可能會導致供不應求，進而推高保障房的價格。從“求”的方面來看，現(xiàn)在有多少人在等待保障房？記者查閱深圳市住建局官網(wǎng)上安居房輪候信息公示的欄目后發(fā)現(xiàn)，截至目前，已經(jīng)公示的目錄數(shù)量是79899條，這意味著有將近8萬戶家庭在輪候等待安居房。

已經(jīng)輪候近5年安居房申請者高女士排在第3萬多條對此表達內(nèi)心的焦慮：“去年安居房的價格還普遍是7000~8000元/平方米，今年有的都已經(jīng)漲到2萬元以上了。以后還會有更多的人申請，需求旺盛，這會不會將安居房價格推得更高？”

政策一出，猶豫的人都出手了

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹分析稱：“因為目前處于調(diào)控的嚴控期，房價短時間內(nèi)不會有太大變化；但長遠來看，由于可售商品住宅的數(shù)量增速放緩，價格未來有上漲的動力。至于小戶型價格，將會隨大市而變化。反而是大戶型產(chǎn)品未來將更加緊缺，價格上升的動力更大?！?/span>

市場的反應也證明，購房者的迫切心情已經(jīng)開始顯現(xiàn)，很多人擔心如果再不出手，將會錯過買大房子的最后機會。深圳某新樓盤的一位銷售人員介紹，他們目前在售的戶型主要為大三房，130平方米左右，單價約4萬元，因為是去年的備案價，就剩下幾套了，也不會再漲價。另一位二手房中介也表示，現(xiàn)在還沒看到大戶型漲價的消息，但已有了出手速度加快的苗頭，“上周末還有客戶過來看房子，當時猶豫不決，房改消息出來后，就果斷來定下了?！?/span>

未來的10年，大城市將給人們越來越多的安全感，預計一波回歸北上廣深的熱潮又將掀起。

來源：地產(chǎn)雜志