大型房企在多元化之路上的嘗試和挫折，令行業(yè)集體反思，轉(zhuǎn)型應(yīng)該如何繼續(xù)走下去，這是萬(wàn)科“活下去”又一重意思。

房地產(chǎn)的標(biāo)桿萬(wàn)科從不缺話題。

國(guó)慶節(jié)前，萬(wàn)科內(nèi)部開會(huì)打出“活下去”的口號(hào)；節(jié)后，部分項(xiàng)目一面降價(jià)回籠資金，一面突進(jìn)收購(gòu)華夏幸福項(xiàng)目股權(quán)，展開逆周期操作。

“活下去”對(duì)萬(wàn)科而言，雖有2018年度6300億回款目標(biāo)壓頂，但更多是轉(zhuǎn)型發(fā)展問(wèn)題，是遠(yuǎn)慮；而在房地產(chǎn)周期性下行的當(dāng)下，更多的房企面臨的是生存問(wèn)題，尤其是資金鏈緊張的中小型房企，比如華夏幸福。

剛剛過(guò)去的9月，房企銷售繼續(xù)放緩，行業(yè)普遍面臨回款壓力；同時(shí)行業(yè)集中度繼續(xù)提升，部分中小房企徘徊在生死邊緣，資金充裕的大型房企，則擁有更多的選擇和騰挪空間，行業(yè)即將迎來(lái)真正的大洗牌。

值得關(guān)注的是，除了銷售之外，自2012年萬(wàn)科正式提出轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商已過(guò)去6年，房地產(chǎn)行業(yè)的多元化轉(zhuǎn)型面臨挑戰(zhàn)。近期包括萬(wàn)科、恒大、碧桂園、融創(chuàng)等四大龍頭房企，在多元化之路上都遭遇了挫折。

回款與資金壓力

10月9日，萬(wàn)科公告，9月實(shí)現(xiàn)合同銷售面積302.5萬(wàn)平方米，同比增加10.8%，銷售金額434.2億元，同比下降6.3%，環(huán)比8月的253萬(wàn)平米、383.4億有所提升，但9月單月銷售面積增加而銷售金額下降，意味著萬(wàn)科正在以價(jià)換量；而對(duì)于傳統(tǒng)的金九旺季而言，這個(gè)業(yè)績(jī)也不算出色。

前9月，萬(wàn)科的銷售增速在行業(yè)中不占優(yōu)勢(shì)。1-9月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積2902.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.9%，銷售金額4315.5億元，同比增8.9%。

行業(yè)整體也不樂(lè)觀。億翰智庫(kù)稱，9月份房企通過(guò)搶收金秋，業(yè)績(jī)普遍優(yōu)于8月份，50強(qiáng)企業(yè)環(huán)比上漲14%。但在嚴(yán)苛的政策環(huán)境下，下半年7、8、9月單月業(yè)績(jī)未突破6月的峰值。

天風(fēng)證券分析師陳天誠(chéng)稱，隨著棚改貨幣化逐漸降溫、新房二手房?jī)r(jià)差逐步收斂，以及房企推盤量增多，預(yù)計(jì)銷售增速可能進(jìn)一步放緩；各類房企的回款將進(jìn)一步面臨考驗(yàn)。

去年實(shí)現(xiàn)5500億回款的萬(wàn)科，今年定下了6300億的任務(wù)，增長(zhǎng)率僅14.55%，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮說(shuō)完成不到一半。

在普遍的回款壓力下，大型房企以及中小房企的情況出現(xiàn)了分化。

平安證券分析師楊侃表示，2018年是房企償債小高峰，若銷售回款亦惡化，且銀行信貸依舊偏緊，不排除部分中小房企面臨資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)中小型房企來(lái)說(shuō)，若資金壓力大，則會(huì)轉(zhuǎn)讓部分項(xiàng)目，類似部分樓盤會(huì)轉(zhuǎn)讓，這樣其實(shí)已經(jīng)屬于被收購(gòu)了。若是再惡化，不排除整個(gè)企業(yè)股權(quán)都會(huì)被轉(zhuǎn)讓，這會(huì)面臨被完全收購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。

民生證券分析師楊柳也表示，龍頭房企在融資能力、拿地機(jī)會(huì)、開發(fā)銷售能力上日益凸顯的優(yōu)勢(shì)，會(huì)使行業(yè)集中度加速提升。

億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，截止到9月，共有19家房企突破千億，同比上漲73%。TOP100房企集中度迅速攀升至71%，TOP30房企占據(jù)近市場(chǎng)一半份額，TOP10集中度也已經(jīng)達(dá)到30%。億翰智庫(kù)預(yù)計(jì)，年底超千億房企有望突破30家。

對(duì)大型房企來(lái)說(shuō)，資金問(wèn)題不在于生存，而是發(fā)展?！盎钕氯ァ?，是凈負(fù)債率僅為32.7%，手握1596億現(xiàn)金的萬(wàn)科向行業(yè)發(fā)出的警示。

據(jù)其2018年半年報(bào)，萬(wàn)科持有貨幣資金1595.52億元，其中主要是銀行存款1593億元，受限資金不足百億，是上市房企中持有貨幣資金最多的開發(fā)商。

高喊“活下去”同時(shí)，萬(wàn)科開啟了一輪迅猛的收購(gòu)、拿地動(dòng)作。

10月9日，華夏幸福公告顯示，北京萬(wàn)科擬收購(gòu)華夏幸福5家項(xiàng)目公司的部分股權(quán)，暫定交易價(jià)款約為32.34億元。

東方財(cái)富網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，按照權(quán)益金額計(jì)算，萬(wàn)科三季度合計(jì)拿地金額接近500億元，達(dá)到458.7億元，超過(guò)保利、碧桂園、融創(chuàng)、恒大四家房企的244.1億元、137.9億元、69.1億元、62.4億元拿地權(quán)益金額之和。

多元化轉(zhuǎn)型之艱

如果說(shuō)銷售和回款是房企當(dāng)下最焦慮的問(wèn)題，那么轉(zhuǎn)型、多元化，以及多元化與傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)的平衡，則是大型房企尤其是萬(wàn)科喊出“活下去”的內(nèi)在邏輯。

萬(wàn)科的活下去更指向未來(lái)、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。與王石時(shí)代不同，2012年郁亮主導(dǎo)提出向城市配套服務(wù)商、城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商轉(zhuǎn)型，萬(wàn)科更重視投資、資本運(yùn)作、物業(yè)運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理，過(guò)去6年的轉(zhuǎn)型也著力于此。

截至2018年9月，萬(wàn)科的轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)集中于長(zhǎng)租公寓、物流地產(chǎn)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、教育、養(yǎng)老等。

6年后，郁亮首次對(duì)戰(zhàn)略進(jìn)行了檢討。“類似自如（長(zhǎng)租公寓）事件，以及一些小概率、高風(fēng)險(xiǎn)事件，比如教育的性侵問(wèn)題、養(yǎng)老的責(zé)任事故、在建工地的重大安全事故等，一旦發(fā)生，只有關(guān)門?！彼趦?nèi)部的講話，折射出對(duì)轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)的反思。

他提出，要將萬(wàn)科現(xiàn)有業(yè)務(wù)收斂和聚焦，投入和產(chǎn)出嚴(yán)重不匹配、風(fēng)險(xiǎn)和收益嚴(yán)重不匹配的業(yè)務(wù)必須調(diào)整。

其他房企的轉(zhuǎn)型也不順利。10月7日，恒大健康突然公告FF提起仲裁，要“踢恒大出局”，這讓許家印的新能源汽車、高科技產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型遭遇波折。

此前，恒大轉(zhuǎn)型快消、糧油等都以失敗、虧損、剝離告終。

此前，因看好大屏運(yùn)營(yíng)和內(nèi)容領(lǐng)域的發(fā)展前景，2017年1月份，融創(chuàng)中國(guó)主席孫宏斌在樂(lè)視網(wǎng)陷入資金鏈危機(jī)之時(shí)，攜150億元資金火速入股樂(lè)視網(wǎng)、樂(lè)視致新和樂(lè)視影業(yè)三家公司。

結(jié)果帶來(lái)的是融創(chuàng)165.5億元的虧損。孫宏斌直言，樂(lè)視是一筆失敗的投資，并將其視作融創(chuàng)轉(zhuǎn)型的代價(jià)。孫宏斌更在今年半年報(bào)發(fā)布會(huì)上說(shuō)，融創(chuàng)中國(guó)已停止多元化發(fā)展。

碧桂園今年高調(diào)宣布轉(zhuǎn)型高科技農(nóng)業(yè)，但碧桂園此前輸出馬來(lái)西亞的產(chǎn)業(yè)、科技新城森林城市卻深陷泥潭，受當(dāng)?shù)卣肿兓绊?，至今未有解決方案。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，大型房企在多元化之路上的嘗試和挫折，令行業(yè)集體反思，轉(zhuǎn)型應(yīng)該如何繼續(xù)走下去，這是萬(wàn)科“活下去”又一重意思。

截至目前，房地產(chǎn)開發(fā)銷售及其收入，仍是房企的主要和絕對(duì)收入來(lái)源，2018年中報(bào)顯示，萬(wàn)科來(lái)自房地產(chǎn)開發(fā)的營(yíng)收占比仍在95%以上。

來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道