2024年第三季度，我國房地產(chǎn)政策寬松升級。黨的二十屆三中全會審議通過了《中共中央關(guān)于進一步全面深化改革   推進中國式現(xiàn)代化的決定》，為我國房地產(chǎn)中長期改革發(fā)展指明了方向；先后兩次召開的中共中央政治局會議對當前房地產(chǎn)工作作出了具體部署，并提出“要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，釋放出強烈的“穩(wěn)地產(chǎn)”信號；中國人民銀行、國家金融監(jiān)管總局等部門發(fā)布多項“穩(wěn)樓市”政策。具體來看：

7月21日，新華社受權(quán)發(fā)布《中共中央關(guān)于進一步全面深化改革 推進中國式現(xiàn)代化的決定》?！稕Q定》提出，加快建立租購并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式；加大保障性住房建設(shè)和供給，滿足工薪群體剛性住房需求；支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求；充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準；改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度；完善房地產(chǎn)稅收制度。

7月30日，中共中央政治局會議強調(diào)，要持續(xù)防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險。要落實好促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的新政策，堅持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，進一步做好保交房工作，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

9月24日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于延長部分房地產(chǎn)金融政策期限的通知》，將《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（銀發(fā)〔2022〕254號）中支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期政策的適用期限延長至2026年12月31日；將《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》（銀辦發(fā)〔2024〕8號）中有關(guān)政策有適用期限的，將適用期限延長至2026年12月31日。發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》，對于貸款購買住房的居民家庭，商業(yè)性個人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為不低于15%。

9月26日，中共中央召開政治局會議強調(diào)，要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設(shè)要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

9月27日，中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化保障性住房再貸款有關(guān)要求的通知》，提出對保障性住房再貸款有關(guān)事項進行調(diào)整優(yōu)化，對于金融機構(gòu)發(fā)放的符合要求的貸款，中國人民銀行向金融機構(gòu)發(fā)放再貸款的比例從貸款本金的60%提升到100%。

9月29日，中國人民銀行發(fā)布公告完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制，提出：固定利率商業(yè)性個人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商，由銀行業(yè)金融機構(gòu)新發(fā)放浮動利率商業(yè)性個人住房貸款置換存量貸款；浮動利率商業(yè)性個人住房貸款與全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商，由銀行業(yè)金融機構(gòu)新發(fā)放浮動利率商業(yè)性個人住房貸款置換存量貸款。

此外，7月31日，國務(wù)院印發(fā)《深入實施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動計劃》，提出進一步深化戶籍制度改革，放開放寬除個別超大城市外的落戶限制，鼓勵有條件的城市逐步將穩(wěn)定就業(yè)生活的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口納入城市住房保障政策范圍；8月23日，住建部宣布開展住房養(yǎng)老金試點，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋保險制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機制等。這些政策對房地產(chǎn)市場未來發(fā)展也有重要影響。

2024年第三季度，地方累計出臺房地產(chǎn)調(diào)控198條。其中，寬松性政策172條，中性政策17條，緊縮性政策9條。政策頻次較二季度略有下降，但政策寬松力度不減，尤其自9月26日中共中央政治局會議定調(diào)“要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”后，多個核心城市對住房限購、信貸、稅費等政策進行大幅優(yōu)化。

從調(diào)控內(nèi)容來看，核心城市限制性政策進一步放開，如廣州全面取消住房限購，北京、上海、深圳則進一步優(yōu)化調(diào)整住房限購、信貸、稅費等政策；海南省部分市、縣也優(yōu)化或者取消了住房限購政策。重點城市還涉及的調(diào)控內(nèi)容有取消普通住宅和非普通住宅標準、取消商品房轉(zhuǎn)讓限制年限規(guī)定、取消新出讓用地限價等；多個城市還提出取消對新建商品住房價格備案要求，銷售價格由開發(fā)企業(yè)自主調(diào)整。三四線城市政策更多集中在推進落實住房“以舊換新”、加大房票安置力度、發(fā)放購房財稅補貼、加大住房公積金政策支持等。除此之外，多地紛紛加入推動收購存量房用作保障性住房的行列。

2024年三季度，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于筑底調(diào)整階段中，主要指標邊際改善。季度內(nèi)開發(fā)投資累計同比跌幅低位走勢平穩(wěn)，與上半年末跌幅持平；房屋新開工、企業(yè)到位資金、商品房銷售面積及金額同比跌幅均逐月收窄，但整體規(guī)模依然處于歷史較低水平；房屋竣工規(guī)模持續(xù)收縮，同比跌幅逐月擴大；國房景氣指數(shù)從上季度末的92.07回調(diào)至92.41。

投資：跌勢走穩(wěn)。前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78680億元，同比減少10.1%，跌幅與上半年末持平。其中，住宅投資占總投資比重為75.9%，同比減少10.5%。分區(qū)域來看，東、中、西部地區(qū)跌幅相對較低，分比同比減少9.1%、10.8%、11.9%，東北地區(qū)跌幅較大，同比減少20.1%。開發(fā)企業(yè)投資重點仍集中在東部地區(qū)，占總投資比重的60.2%。三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資26151億元，較上季度減少14.1%，同比減少8.9%。

開工：仍處低位。前三季度，全國房屋新開工面積56051萬平方米，同比減少22.2%；竣工面積36816萬平方米，同比減少24.4%。三季度新開工面積18028萬平方米，較上季度減少13.1%，同比減少18.9%；季度內(nèi)累計同比跌幅逐月收窄，較上半年末收窄1.5個百分點。三季度竣工面積10297萬平方米，較上季度減少8.6%，同比減少30.4%；季度內(nèi)累計同比跌幅逐月擴大，較上半年末擴大2.6個百分點。

銷售：跌幅收窄。前三季度，全國商品房銷售面積70284萬平方米，同比減少17.1%；商品房銷售金額68880億元，同比減少22.7%。其中，商品住宅銷售面積及金額同比跌幅更大，分別減少19.2%和24.0%。分區(qū)域看，各區(qū)域銷售面積及金額均表現(xiàn)為下降，東北地區(qū)跌幅相對較小，同比分別減少13.3%和14.9%；中部地區(qū)銷售面積和金額跌幅最大，同比分別減少19.1%和23.9%。東部地區(qū)銷售面積及金額占全國比重分別為46.7%、61.5%。

三季度，全國商品房銷售面積22368萬平方米，較上季度減少11.4%，同比減少11.6%；商品房銷售金額21747億元，較上季度減少15.6%，同比減少16.3%。季度內(nèi)兩項指標累計同比跌幅逐月收窄，較上半年末分別收窄1.9個和2.7個百分點。

庫存：小幅減少。三季度末，商品房待售面積73177萬平方米，較上半年末減少717萬平方米。其中，住宅待售面積37679萬平方米，減少608萬平方米；辦公樓待售面積5175萬平方米，減少36萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房待售面積14234萬平方米，減少39萬平方米。

新房：價格環(huán)比跌幅趨穩(wěn)，同比跌幅持續(xù)擴大。7—9月，70個大中城市新建商品住房價格環(huán)比上漲城市數(shù)量分別為2座、2座、3座，環(huán)比算數(shù)平均值分別為-0.65%、-0.73%和-0.71%。7—9月，房價同比上漲的城市數(shù)量均為2座，同比算數(shù)平均值分別為-5.28%、-5.69%、-6.09%。

二手房：70城價格同、環(huán)比全跌，同比跌幅不斷擴大。7—9月，70個大中城市二手住宅價格環(huán)比上漲城市數(shù)量分別為1座、1座、0座，環(huán)比算數(shù)平均值分別為-0.80%，-0.95%，-0.93%。7—9月，價格同比上漲城市數(shù)量均為0座，同比算數(shù)平均值分別為-8.17%，-8.59%，-9.02%。

三季度，監(jiān)測30^[1]座重點城市商品住宅成交總面積2992.13萬平方米，較上季度減少20.6%，較去年同期減少21.1%。具體城市看，成都成交量明顯領(lǐng)先，為281.85萬平方米，其他城市均在200萬平方米以下，成交前十的城市還有青島、廣州、西安、天津、上海、武漢、杭州、北京、南京，成交面積在111萬—195萬平方米之間。

三季度末，重點城市中成都商品住宅庫存面積較大，超過1700萬平方米，嘉興庫存面積最小，為151萬平方米。與去年同期相比，8座城市庫存增加，上海漲幅居首，增加34%；22座城市庫存減少，鄭州跌幅居首，減少15%。消化周期上，僅杭州低于12個月；27座城市在12—36個月之間；2座城市在36個月以上，其中珠海消化周期達45.2個月。一線城市中上海消化周期最短為14.6個月，北京最長為32.5個月。與去年同期相比，30座城市消化周期全部拉長。

土地市場方面， 三季度西安、南京土地成交面積相對領(lǐng)先，為236.92萬平方米和222.00萬平方米，成都、廣州、徐州、合肥在103萬—159萬平方米之間，位于成交面積前十位的還有重慶、杭州、上海、濟南，在80萬—100萬平方米之間。成交金額方面，上海以376.77億元領(lǐng)先其他城市，其次廣州、北京超過300億元，南京、杭州、西安、成都在216億—274億元之間，位于成交金額前十位的還有合肥、常州、武漢，在75億—129億元之間。

業(yè)績：持續(xù)下降。1-9月百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額26338.2億元，同比降低36.6%。TOP100房企銷售操盤金額門檻同比下降39.0%至49.9億元，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50房企門檻分別為640.0億元、258.5億元、178.3億元、106.3億元，同比分別下降49.7%、46.6%、41.1%、43.3%。前三季度累計操盤金額超千億元的企業(yè)有6家，分別為保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、綠城中國、萬科地產(chǎn)、華潤置地，招商蛇口。

投資：意愿低迷。1-9月新增貨值、總價和建面百強的總額分別為13484億元、6263億元和6590萬平方米，同比分別下降41%、42%和28%。新增土儲貨值百強門檻為37.7億元，同比下降29%；10強房企占總新增貨值的56%，11-20占比8%，21-30占比12%。1-9月，有14家房企拿地金額超百億，保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)和綠城中國拿地金額超過350億元，位列前三。

融資：規(guī)模減少。1-9月，克而瑞研究中心監(jiān)測的65家典型房企的累計融資總量為3585.37億元，同比減少27.3%。新增債券類融資成本2.99%，較2023年全年下降0.61個百分點，其中境外債券融資成本4.18%，較2023年全年降低3.86個百分點，境內(nèi)債券融資成本2.97%，較2023年全年降低0.51個百分點。

到位資金：跌幅收窄。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金78898億元，同比減少20.0%。其中，國內(nèi)貸款11466億元，下降6.2%；利用外資29億元，下降19.9%；自籌資金28680億元，下降9.1%；定金及預(yù)收款23593億元，下降29.8%；個人按揭貸款11079億元，下降34.9%。三季度，企業(yè)到位資金25360億元，較上季度減少8.9%，同比減少13.4%；季度內(nèi)累計同比跌幅逐月收窄，較上半年末收窄2.6個百分點。

季度末各類救市政策迭出，包括降低存款準備金率、降低LPR利率、降低存量住房貸款利率、降低二套房首付比例、加大保障房建設(shè)的資金支持、為股市提供流動性等。這些措施已經(jīng)實施或即將出臺，目的是降低購房成本和購房門檻，增強市場信心。我們認為這些措施是有利于樓市發(fā)展的，可以部分扭轉(zhuǎn)市場螺旋向下的趨勢。不過，市場的三尺之冰不是一日形成的，同樣也不可能一日就能解開。購房力的釋放，既有稅費、首付比例這些外在因素的影響，更有需求剛性、偏好、緊迫度等內(nèi)在因素的制約。僅就住房需求剛性這一點講，現(xiàn)在城鎮(zhèn)人均住房建筑面積近40平米，且住房保障水平也越來越高，市場“供不應(yīng)求”狀態(tài)早已徹底轉(zhuǎn)變。購房消費預(yù)期短期是不樂觀的，也沒有短期完全扭轉(zhuǎn)的現(xiàn)實性，要做好即便政策寬松到底，樓市需求總量依然下行，價格依然波瀾不驚的心理準備。

通過觀察，近期涉及房地產(chǎn)供求關(guān)系變化的短期因素有改善，資本或資金正在重新對中國資產(chǎn)進行定價，股市和樓市兩個最大的資金蓄水池開始被攪動起來，很有可能改變市場預(yù)期。中央定調(diào)房地產(chǎn)要“嚴控增量”，說明管理層延續(xù)了“樓市供求關(guān)系存在重大變化”這一看法，去庫存是主線。開發(fā)商群體的競合態(tài)勢，不會因為政策好轉(zhuǎn)而出現(xiàn)本質(zhì)的變化，依然要以“活下去”為核心訴求。如何“活下去”，是跟著政策的東風(fēng)隨波逐流，老毛病不改，能撈一把是一把，見勢漲價?還是培本固元，迅速抓住可能出現(xiàn)的“機會窗口”，以回收現(xiàn)金流為主，把心思放到“優(yōu)化存量”“提高質(zhì)量”上去。這應(yīng)該是每個有長期戰(zhàn)略的房企需要去思考的。在總量“過?！钡那闆r下，“提高質(zhì)量”對應(yīng)的是要求開發(fā)商多建好房子。目前看市場上的好房子還是緊缺，希望今后開發(fā)商集中有限資源建“好房子”，小而美的，個性化的，體現(xiàn)地方特色的，高品質(zhì)的，科技綠色的改善型住房。

財政部表態(tài)要運用地方政府專項債券、專項資金、稅收政策等工具支持推動房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)。其作用方向主要是回收閑置土地、收購存量商品房，優(yōu)化一級及二級市場的供求關(guān)系。對房地產(chǎn)市場而言有重要意義，是實實在在的財政紓困措施。不過仍然存在較大不確定性影響政策效果。首先是專項債資金規(guī)模是多少，參與條件是否是便于市場主體的，投向?qū)ο竽芊窕菁案蠓秶姆康禺a(chǎn)開發(fā)主體？二是收儲閑置土地和存量房的價格如何確定，回收的土地和住房用作再出讓和保障房，是否能夠高效盤活這些資產(chǎn)，能否實現(xiàn)資金平衡，是否會形成新的地方債務(wù)累加？三是如果較低的收儲價格是否扭曲市場價格，導(dǎo)致資源配置不合理，不利于市場企穩(wěn)。

目前出臺的各項去庫存政策，無論棚改貨幣化安置還是收儲存量土地和住房，都是解決大城市進城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等新市民、青年人的住房困難問題。對于本來產(chǎn)業(yè)薄弱、人口流出的三、四線城市而言，保障房需求量小，過去積累的大量庫存很難消化。本次貨幣化安置重回房地產(chǎn)，涉及的城市面更窄、規(guī)模更小，不可能像2015年時直接激活商品房銷市場，解決三、四線城市庫存高企的問題。更為嚴重的問題是，很多小城市房子完全喪失流動性，賣出難也租不出去，持有者面臨高持有成本低收益的困境，房價下行的壓力不減，市更是難以扭轉(zhuǎn)。

1．全面細化支持政策。四季度行業(yè)政策重點圍繞“穩(wěn)市場”“保交房”“去庫存”核心任務(wù)，10月中旬住建部、財政部等多部門已經(jīng)明確了相關(guān)政策方向，四季度將加速落實細化。加快出臺支持盤活閑置土地和存量商品房的具體舉措；對房地產(chǎn)企業(yè)提供更多融資支持，緩解資金壓力，落實“白名單”項目擴圍，做到“應(yīng)進盡進”“   能早盡早”。地方層面，北京、上海、深圳全面放開限購的可能性不大，各地方在財稅補貼、公積金貸款、落戶條件等方面仍有寬松空間；更多城市放開商品房價格管控，由企業(yè)根據(jù)市場情況定價銷售。

2．市場有望持續(xù)改善。四季度行業(yè)主要指標改善趨勢有望延續(xù)，開發(fā)投資同比跌幅有所收窄，但收縮幅度不會太大。政策大力支持下，居民置業(yè)信心有所恢復(fù)，核心城市銷售市場有望率先筑底企穩(wěn)，對全國銷售市場形成一定支撐，銷售面積及金額同比跌幅進一步收窄，但整體規(guī)模年內(nèi)難回上升區(qū)間。房價走勢有望止跌企穩(wěn)，但不同城市和區(qū)域存在差異。在“嚴控增量、優(yōu)化存量”的背景下，土地市場供應(yīng)節(jié)奏進一步放緩，優(yōu)質(zhì)地塊的熱度可能會大幅提升，市場競爭加劇。

3．企業(yè)聚焦有效銷售和去庫存。四季度，開發(fā)企業(yè)在投資拿地態(tài)度將持續(xù)謹慎，聚焦核心城市、核心區(qū)域，優(yōu)化資源布局。將把握住地方收儲未開發(fā)土地和存量商品房、“白名單”項目信貸規(guī)模增加等政策機遇，將工作重點放在去庫存、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、推進保交房等方面。抓住年末政策窗口實現(xiàn)有效銷售，更多的關(guān)注市場預(yù)期和購房者信心變化，謹慎項目銷售定價，采取靈活的營銷策略沖刺全年銷售目標。在行業(yè)整體盈利下降背景下，房企依然會積極探索產(chǎn)業(yè)鏈上下游新業(yè)務(wù)，培育第二增長曲線，提升企業(yè)盈利能力。

[1]注：具體城市范圍詳見重點城市交易數(shù)據(jù)部分。