購(gòu)房人在簽的同時(shí)會(huì)被要求簽署《房屋使用、管理、維修公約》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)公約），一份完整的公約應(yīng)包括物業(yè)的基本情況，產(chǎn)權(quán)人、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司各自的權(quán)利和義務(wù)，費(fèi)的收取辦法以及違約責(zé)任等。

要提醒讀者的是，所簽訂的公約一定要經(jīng)過(guò)北京市局核準(zhǔn)。《高檔物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》規(guī)定，在成立物業(yè)管理委員會(huì)之前，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按購(gòu)房時(shí)與產(chǎn)權(quán)人簽訂的《房屋使用、管理、維修公約》中規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向產(chǎn)權(quán)人收費(fèi)。很多讀者非常關(guān)心管理部門(mén)是如何對(duì)公約中物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核準(zhǔn)的？經(jīng)過(guò)核準(zhǔn)的物業(yè)管理收費(fèi)能否意味著管理部門(mén)保證收費(fèi)的合理性？

負(fù)責(zé)《房屋使用、管理、維修公約》核定工作的鄒先生介紹，公約中就物業(yè)管理收費(fèi)的規(guī)定主要有以下兩種形式：

一、公約中不規(guī)定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，只規(guī)定收費(fèi)項(xiàng)目。這類(lèi)公約多是在1997年9月開(kāi)始公約核定工作以前簽署的，都未經(jīng)核準(zhǔn)。現(xiàn)在補(bǔ)辦核準(zhǔn)手續(xù)時(shí)，如果規(guī)定具體收費(fèi)金額，而且要求業(yè)主必須遵守，業(yè)主不容易接受，所以只規(guī)定收費(fèi)項(xiàng)目。在核定過(guò)程中主要看這些收費(fèi)項(xiàng)目是否符合建設(shè)部1996年266號(hào)文件《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》的規(guī)定，266號(hào)文件允許的收費(fèi)包括8項(xiàng)，即管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；綠化管理費(fèi)；清潔衛(wèi)生費(fèi)；保安費(fèi)；辦公費(fèi)；物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；法定稅費(fèi)；最近又被批準(zhǔn)擴(kuò)充了管理公司的酬金和公共設(shè)施和公共場(chǎng)所的保險(xiǎn)兩項(xiàng)收費(fèi)。超出以上10項(xiàng)的收費(fèi)就不能被批準(zhǔn)。在收費(fèi)項(xiàng)目確定以后，物業(yè)公司不能單方面制定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司要根據(jù)這些項(xiàng)目與業(yè)主協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商主要是通過(guò)公告方式進(jìn)行的。

二、公約中對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了具體規(guī)定。這類(lèi)“公約”一般是在房屋銷(xiāo)售之前已經(jīng)被核準(zhǔn)，可以和購(gòu)房合同同時(shí)簽署。此類(lèi)公約會(huì)明確寫(xiě)出物業(yè)管理費(fèi)為每平方米多少錢(qián)。購(gòu)房人要想清楚這個(gè)水平能不能接受，一旦簽字就必須按照這個(gè)規(guī)定繳納物業(yè)管理費(fèi)?！肮s”經(jīng)過(guò)核定只表明公約的各個(gè)條款符合國(guó)家相關(guān)法規(guī)規(guī)定，并不說(shuō)明管理機(jī)關(guān)保證公約中規(guī)定的物業(yè)管理收費(fèi)一定是合理的。合理與否關(guān)鍵看入住后物業(yè)管理水平是否與所收費(fèi)用相適應(yīng)。在簽訂公約時(shí)還沒(méi)有開(kāi)始物業(yè)管理，所以無(wú)法判斷其管理服務(wù)水平是否與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相匹配。這時(shí)候購(gòu)房人首先應(yīng)該確定自己是想購(gòu)買(mǎi)最高品質(zhì)的物業(yè)管理，或是一般水平的物業(yè)管理，還是圖便宜選擇低于一般水平的物業(yè)管理。在簽訂公約時(shí)只能考慮到這一步，至于能否實(shí)現(xiàn)承諾，就要看管理公司的信譽(yù)和實(shí)力了。