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住房真的能保值、增值嗎？

2014-02-10 00:00

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　“住房具有保值和增值功能”這一理論若干年前在房地產(chǎn)界被視為“真理”和“經(jīng)典”，近年來卻爭(zhēng)議頗多。那么住房是否真的具有保值和增值功能呢？

　　依據(jù)傳統(tǒng)理論認(rèn)為，住房建設(shè)必須依附于土地，而土地是一種不可再生的稀缺資源，具有升值潛力，因此住房具有保值和增值功能。不過，我國城市土地屬國家所有，住戶只有土地使用權(quán)而無土地所有權(quán)，而住房的土地使用權(quán)又是有一定期限的。土地使用權(quán)年限屆滿后，國家可以無償收回或與用戶重新簽定土地使用權(quán)出讓合同，延長土地使用權(quán)年限，住戶則需重新交納土地使用權(quán)出讓金。因此，土地增值對(duì)廣大住戶來說影響不大，對(duì)住房的保值和增值作用并不明顯。其次，由于住宅產(chǎn)業(yè)中新技術(shù)、新科技和新型建筑材料在建筑工程中的應(yīng)用，土地的稀缺性已因高層建筑帶來的大容積率而有所緩解。再次，由于人們居住觀念的改變，對(duì)住房品質(zhì)要求的不斷提高，住房更新?lián)Q代的步伐也將不斷加快，特別是受“入世”的影響，我國現(xiàn)階段商品房在不久的將來會(huì)被新型住房所取代，而新型住房往往具有更好的質(zhì)量品質(zhì)、時(shí)尚設(shè)計(jì)、物業(yè)管理和人文環(huán)境等。因此，在一定時(shí)間內(nèi)，就住房變化的總趨勢(shì)而言，住房并不具有保值和增值功能。

　　但這并不排斥區(qū)域性的住房會(huì)具有保值和增值的功能。那么，在什么情況下，區(qū)域性的住房會(huì)保值和增值呢？一是該城市受地理限制，可利用的土地已開發(fā)完畢，城市也無法向周邊發(fā)展，因此土地價(jià)格會(huì)有所上升，新開樓盤的樓價(jià)也會(huì)上升，從而導(dǎo)致原購住房保值和增值；二是區(qū)域性配套設(shè)施的改善，如周邊環(huán)境、綠化、文化教育和市場(chǎng)配套的改善等等；三是交通狀況的明顯改善，如地鐵的開通等；四是城市中心的偏移，使新的區(qū)域住房得以保值和增值。

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