一、區(qū)位好壞有何指標(biāo)？

　　一講到“住在徐家匯”，上海人肯定會說“地段老好呃”，用專業(yè)一點的話說，就是“徐家匯的區(qū)位條件優(yōu)越”。那么什么是區(qū)位？區(qū)位好壞有何指標(biāo)？簡單地說，區(qū)位就是地塊的空間位置及其與相鄰地塊的相互關(guān)系。這里的空間位置表面上看起來是一個地理概念，但實際上其中包含了與這一地塊全部相關(guān)聯(lián)的自然條件、環(huán)境條件、交通條件、經(jīng)濟(jì)條件、政治條件、社會條件和文化條件等，是上述各種因素共同作用形成的綜合體。毫不夸張地說，購買住宅就是要選擇一個符合自己要求的理想?yún)^(qū)位（地段）。

　　從大的方面來說，全國各地的住宅市場差異很大。比較典型的差異明顯的城市如北京、上海、廣州、成都、武漢，都具有不同的自然、經(jīng)濟(jì)、政治和文化條件。這些差別對一個人的購房決策影響不太，加上中國人守土觀念較強(qiáng)，一般不會選擇到外地城市購房，往往集中于自己工作的城市，不過隨著我國人員流動越來越容易，地區(qū)性的選擇也將提上議事日程。

　　對大多數(shù)購房者來說，主要是要做出在一個特定城市的區(qū)域選擇決策。通常，一個城市的功能分區(qū)對人們居住區(qū)域選擇的影響很大。對于住宅的具體位置，其區(qū)位特征最終都在價格上反映出來，有興趣的購房者可以沿城市中心區(qū)一直向城郊前進(jìn)，可以看到價格呈現(xiàn)梯級遞減的現(xiàn)象，如從上海外灘到閔行莘莊，每平方米建筑面積價格的落差達(dá)萬元以上。

　　判斷一個城市內(nèi)的不同區(qū)域（行政區(qū)域或人們習(xí)慣上劃分的區(qū)域）的區(qū)位好壞一般有下面一些指標(biāo)：在宏觀層次上有自然條件、社會狀態(tài)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及政策狀況等；在中觀層次上有環(huán)境條件、交通狀況、區(qū)域特征、配套狀況、街道狀況等；在微觀層次上有建筑質(zhì)量、管理水平、戶型設(shè)計、品牌特征、產(chǎn)權(quán)狀況等。下面?zhèn)戎亟榻B一些對評判住宅區(qū)位條件好壞的主要指標(biāo)。

　?。ㄒ唬?、自然條件

　　自然條件中，日照、溫度、風(fēng)向等氣象狀態(tài)，房屋景觀、小區(qū)綠化、是否沿水、臨街等人文和天然環(huán)境狀態(tài)，空氣、水流等公害污染程度等方面，均是考慮的重點要素。對于氣象狀態(tài)，往往受住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境與外環(huán)境情況影響極大。這也是臨近公園或大片綠地的住宅價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊其他住宅的主要原因。許多開發(fā)商抓住這些特征大作文章，如中山公園附近的“長寧大廈”就以中山公園作為樓盤的重要賣點。又如臨近蘇州河邊的“上?；ǔ恰?，以將來蘇州河整治成功后自然生態(tài)環(huán)境的改善作為吸引客戶的重要手段。又如，與“上?；ǔ恰备袈废嗤摹昂鐦蛐鲁恰?，則以先植綠、后建房作為營銷的重要戰(zhàn)術(shù)。這些無不反映了自然條件對居住質(zhì)量的影響，這是判斷住宅區(qū)位條件的一個重要指標(biāo)。

　　對于一些災(zāi)害發(fā)生可能性及現(xiàn)實或潛在污染源的考察也是很重要的。對于臨水房屋，要考慮該城市歷史上降雨量的大小，是否發(fā)生過大型的洪澇災(zāi)害，該房屋的抗災(zāi)性能及臨近河段的防洪措施是否可靠，堤岸上的道路及護(hù)欄是否安全。如果是臨海房屋，不僅要考慮防水，還要考慮該地點的臺風(fēng)記錄以及該房屋的抗風(fēng)性能。如果該地點(或地區(qū))是地震多發(fā)區(qū)，重要的考慮對象就是該房屋的減震性及抗震性措施。此外，對有可能對水質(zhì)、空氣等造成污染的源頭和由于靠近主要交通干線或餐飲娛樂設(shè)施而帶來的噪聲污染源也應(yīng)密切關(guān)注，以免帶來不必要的麻煩。

　?。ǘ?、環(huán)境條件

　　環(huán)境條件主要是指小區(qū)或單體房屋所處區(qū)域的城市功能規(guī)劃性質(zhì)、小區(qū)周邊建筑物景觀等方面。對環(huán)境條件的評判首先是對住宅建筑或住宅小區(qū)所處城市功能分區(qū)的位置。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各城市建筑必然按照城市規(guī)劃要求逐漸形成區(qū)域性的城市功能劃分，如中心商務(wù)區(qū)(CBD)、商業(yè)區(qū)、居住區(qū)、文教區(qū)、工業(yè)區(qū)等等。因此在購買住宅時，就要重視城市規(guī)劃的指導(dǎo)功能，盡量購買已形成或在近期內(nèi)有條件形成大規(guī)模居住區(qū)的地點，避免選擇座落在或鄰近工業(yè)區(qū)的房屋。此外，伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市區(qū)域在不斷地擴(kuò)大，人們的消費習(xí)性及需求方式也趨向現(xiàn)代化，即生活、住宅有休閑化的趨勢。當(dāng)交通條件改善時，加上郊區(qū)房屋價格往往較城區(qū)房屋便宜很多，更多的人就喜歡購買郊區(qū)房屋。此時，對房屋地點環(huán)境的選擇顯得尤為重要。如果選擇不好，聽信于發(fā)展商的一些不切實際的承諾和規(guī)劃，往往由于郊區(qū)房屋均是新區(qū)開發(fā)，配套的公共設(shè)施滯后，環(huán)境條件惡劣，甚至改變原有的規(guī)劃也時有發(fā)生。因此，購房者要挑選一些已有一定規(guī)模，環(huán)境質(zhì)量較佳，特別是一些多期開發(fā)住宅區(qū)的中、后期房屋。

　?。ㄈ?、交通條件

　　交通條件主要是指城市及居住小區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)的建立，道路等級、道路通過能力、交通設(shè)施是否齊全等方面。對交通條件的考慮，主要是針對遠(yuǎn)郊地點的住宅。由于遠(yuǎn)郊或城郊結(jié)合部地點的居住小區(qū)往往屬于新區(qū)建設(shè)，城市的交通網(wǎng)絡(luò)的完全建立需要一個較長的時期。發(fā)展商為了促銷其產(chǎn)品，往往夸大交通條件，甚至采用欺騙或掩飾的手段以誤導(dǎo)購房者。比如在房屋產(chǎn)品廣告上，所列的交通線路圖經(jīng)過精心編排，所說的到某市中心標(biāo)志性建筑所花的時間或路程只是理論上的數(shù)據(jù)，往往實際條件遠(yuǎn)非如此。如果交通條件惡劣，而工作地點又距離較遠(yuǎn)時，可能交通時間和交通費用就會很高。因此，從交通條件來看，城市中心地點的住宅要優(yōu)于城郊結(jié)合部的住宅，因為其可節(jié)約大量的交通費用和時間，也可以省卻交通堵塞、交通事故等帶來的煩惱。但綜合來看，城市中心區(qū)的住宅的價格較高，而且環(huán)境條件比城郊結(jié)合部要差。

　?。ㄋ模⑴涮讞l件

　　配套條件齊全與否，直接決定著該地點住宅的附加價值及升值潛力，同時也決定入住后居家生活方便與舒適與否。配套條件通常是指居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施狀況。這些設(shè)施一般包括，行政管理、金融郵電、文化體育、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、市政公用和教育等。具體是要看以下設(shè)備及設(shè)施配套情況：

　　1、街道辦事處、居委會、派出所等；

　　2、菜場、糧油店、日雜店、理發(fā)店、超市、銀行、郵局、醫(yī)院、公用電房，垃圾站等；

　　3、托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等；

　　4、餐飲娛樂體閑設(shè)施等。

　　根據(jù)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》(上海市標(biāo)準(zhǔn)，DBJ08－55-96)，居住區(qū)級(人口規(guī)模一般為50000人左右)商業(yè)服務(wù)、金融郵電和文化體育(運(yùn)動場除外)等配套公建宜集中布置于交通便利的中心地段，形成居住區(qū)級公共活動中心。中心菜場和集貿(mào)市場應(yīng)設(shè)在室內(nèi)，宜設(shè)在運(yùn)輸車輛易于進(jìn)出的相對獨立地段，與住宅要有一定的間隔，避免干擾。居住區(qū)級公共活動中心、中心菜場、集貿(mào)市場和人流較多的公共建筑，應(yīng)按照《建筑工程交通設(shè)計及停車庫(場)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》(DBJO8－7－96)的規(guī)定，就近配建公共停車場(庫)。

　　幼兒園、托兒所應(yīng)按其服務(wù)范圍均勻分布，設(shè)于方便家長接送的地段。幼兒園、托兒所應(yīng)有獨立院落和出入口，其建筑應(yīng)滿足規(guī)定的日照要求。中學(xué)、小學(xué)應(yīng)按其服務(wù)范圍均勻布置，小學(xué)的設(shè)置應(yīng)避免小學(xué)生穿越城市干道。中小學(xué)教學(xué)樓應(yīng)滿足規(guī)定的日照要求。學(xué)校運(yùn)動與鄰近住宅要有一定的間隔。小區(qū)級(人口規(guī)模一般為20000人左右)商業(yè)服務(wù)設(shè)施可設(shè)在小區(qū)的主要出入口，宜與居民的出行路線吻合。組團(tuán)級(人口模一般為2500人左右)商業(yè)服務(wù)設(shè)施應(yīng)均勻分布在各組團(tuán)之間。