身價(jià)數(shù)百萬甚至上千萬元的一些別墅業(yè)主，卻長期拖欠每月幾百元的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。無奈之下，蘇州市城西別墅小區(qū)物業(yè)公司不得不把這些別墅業(yè)主告到法院。至12月20日，蘇州市金閶區(qū)法院先后審結(jié)8起拖欠物管費(fèi)系列案。由此，物業(yè)公司基本上追還了8位別墅業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

據(jù)蘇州市城區(qū)一些法院統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在起訴到法院的糾紛案件中，有九成以上是物業(yè)公司起訴業(yè)主索要物管費(fèi)的案件。不交、少交、欠交物管費(fèi)已成為困擾物業(yè)管理公司的老大難問題。業(yè)主為何要拖欠物管費(fèi)、如何解決好收費(fèi)難的問題也成為業(yè)內(nèi)人士普遍關(guān)注和討論的焦點(diǎn)問題。我們從以下涉案業(yè)主的種種拒付理由中，可以看到諸多讓人們思考的問題。

拒付一：煤氣管道和局域網(wǎng)接入不到位

物業(yè)公司將別墅業(yè)主婁先生告到法院的理由是，婁先生自2005年6月11日至今未支付約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)（每月295.32元）。故要求法院判令?yuàn)湎壬Ц蹲?005年6月以來所拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)1181.28元；并償付同期逾期支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的違約金以及承擔(dān)訴訟費(fèi)等其他費(fèi)用。

婁先生在庭審辯稱中承認(rèn)拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)是事實(shí)。但他認(rèn)為這是原告在小區(qū)物業(yè)管理中的失職行為所導(dǎo)致的。小區(qū)的生活用氣本來應(yīng)該是管道煤氣（或天然氣），現(xiàn)變成部分業(yè)主使用管道煤氣的氣源，部分業(yè)主使用瓶裝管道液化石油氣。另外，小區(qū)的互聯(lián)網(wǎng)寬帶接入方式，原為局域網(wǎng)光纜傳輸接入，現(xiàn)變成部分業(yè)主使用局域網(wǎng)光纜傳輸接入，部分業(yè)主使用電話線路的ADSL接入法。

婁先生認(rèn)為物業(yè)公司的失職行為致使一部分業(yè)主在支付相同的物業(yè)管理費(fèi)后，卻得不到相應(yīng)的服務(wù)。使用液化石油氣的業(yè)主，在獲得相同大卡燃燒熱量時(shí)，要比使用管道煤氣的每立方米多支付3.76元；使用ADSL接入法的業(yè)主要比使用局域網(wǎng)的每年多支付400元。

對(duì)此，婁先生提起反訴，請(qǐng)求法院判令物業(yè)公司按原定計(jì)劃統(tǒng)一小區(qū)的管道煤氣的供氣方式，并按原定規(guī)劃統(tǒng)一小區(qū)的互聯(lián)網(wǎng)寬帶接入。據(jù)此，要求法院判令物業(yè)公司從收受物業(yè)管理費(fèi)之日起，賠償他多支付的供氣和寬帶接入費(fèi)用1363.21元，并按20％的利率支付利息人民幣77.57元，合計(jì)人民幣1440.78元。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，該物業(yè)服務(wù)合同合法有效。婁先生反訴主張的煤氣供氣方式和局域網(wǎng)光纜傳輸?shù)慕尤敕绞剑皇俏飿I(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同中的義務(wù)。婁先生未按約支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，對(duì)造成本案糾紛應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。據(jù)此，判令?yuàn)湎壬谂袥Q生效后10日內(nèi)付清所欠的全部物業(yè)服務(wù)費(fèi)，承擔(dān)合同約定的逾期付款違約金，同時(shí)承擔(dān)訴訟費(fèi)772元。

拒付二：開發(fā)商違背承諾

針對(duì)物業(yè)公司追償2291.04元物業(yè)服務(wù)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，范先生在庭審答辯中認(rèn)為，他拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)是有充足理由的。他說，在2003年與開發(fā)商簽訂時(shí)，開發(fā)商口頭承諾為他們保留一塊綠地，并聲稱，開發(fā)商和物業(yè)管理共同管理該小區(qū)，在此基礎(chǔ)上，他才和開發(fā)商簽訂了購房合同，但后來開發(fā)商違背了這些承諾。范先生還認(rèn)為，他因工作原因長期居住在國外，但回蘇州時(shí)，發(fā)現(xiàn)存在嚴(yán)重問題，比如電路漏電，房屋漏雨，瓷磚、玻璃、瓦片突出，綠化較差等，開發(fā)商和物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人曾承諾為我解決這些問題，但經(jīng)多次交涉一直未解決。據(jù)此，他們拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

法院判決認(rèn)為，該物業(yè)服務(wù)合同對(duì)全體業(yè)主均具有約束力，被告作為業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。關(guān)于被告提出的開發(fā)商未兌現(xiàn)當(dāng)時(shí)的承諾，且房屋存在諸多質(zhì)量問題等，這是被告與開發(fā)商之間的房屋買賣合同關(guān)系，可通過另案處理。據(jù)此，判令被告及時(shí)付清拖欠的全部物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，按照合同約定支付滯納金，并承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。

拒付三：合同未經(jīng)業(yè)主大會(huì)簽訂無效

業(yè)主衛(wèi)女士欠下的物業(yè)管理費(fèi)達(dá)4506.12元。庭審中，衛(wèi)女士專門聘請(qǐng)了華律師到庭答辯，華律師認(rèn)為，該《物業(yè)服務(wù)合同》是簽訂的，而不是通過業(yè)主大會(huì)的形式簽訂的，對(duì)業(yè)主沒有約束力。他認(rèn)為，原告要求支付物業(yè)管理費(fèi)的直接證據(jù)是與其小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽署的《蘇州市物業(yè)服務(wù)合同》，業(yè)主委員會(huì)并不是決策機(jī)構(gòu)，僅僅是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，而只有業(yè)主大會(huì)才有權(quán)選聘物業(yè)管理企業(yè)，在經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主所持投票權(quán)203以上通過后，其選聘物業(yè)管理企業(yè)的決定才對(duì)全體業(yè)主有拘束力。

華律師還強(qiáng)調(diào)，他們居住到現(xiàn)在沒有接到業(yè)主委員會(huì)的任何通知，在業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立及做出決定存在瑕疵的情況下，要求業(yè)主承擔(dān)責(zé)任，這是不符合法律規(guī)定。針對(duì)被告方的答辯，原告物業(yè)公司認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第35條規(guī)定，由業(yè)主委員會(huì)簽訂的合同是合法的有效的，所以對(duì)業(yè)主有約束性。

后經(jīng)雙方商討，華律師表示被告一方愿意支付給原告物業(yè)服務(wù)費(fèi)的全部本金4506.12元，但違約金、訴訟費(fèi)等費(fèi)用就不承擔(dān)了。原告也同意不再主張其他訴訟請(qǐng)求。

公司業(yè)主各有苦衷

在蘇州，一些小區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量每況愈下的例子不在少數(shù)，許多業(yè)主反映物業(yè)公司本來管理得不錯(cuò)，后來就越來越差。而很多物業(yè)管理公司則訴苦，大家都不交物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司無法運(yùn)作，當(dāng)然談不上管理的質(zhì)量。這在很多小區(qū)成為一種怪圈：先是沒有繳費(fèi)的業(yè)主和交費(fèi)的業(yè)主享受同等服務(wù)，然后攀比從眾心理導(dǎo)致更多的人欠費(fèi)，物業(yè)公司為了控制成本，只好減少人員，降低服務(wù)質(zhì)量，導(dǎo)致業(yè)主滿意率降低，從而使更多的業(yè)主不交費(fèi)，進(jìn)入惡性循環(huán)?？梢?，這是一種兩敗俱傷的后果。

據(jù)了解，在有關(guān)拖欠物業(yè)管理費(fèi)的官司中，物業(yè)公司大多會(huì)勝訴。因?yàn)橹灰飿I(yè)公司實(shí)施了物業(yè)管理，又不是亂收費(fèi)，法院就可以判業(yè)主繳錢，業(yè)主的拒交“理由”則另行解決。但是，對(duì)于這樣穩(wěn)贏的官司，物業(yè)公司覺得與業(yè)主對(duì)簿公堂實(shí)在是無奈之舉。下轉(zhuǎn)C17、C24版中縫）（上接C24版）對(duì)物業(yè)公司來說，一旦發(fā)生欠費(fèi)糾紛，總是想用其他的辦法來解決。一位不愿透露姓名的物業(yè)公司經(jīng)理說，打欠費(fèi)官司，把業(yè)主放在了對(duì)立面，傷了感情，有時(shí)得不償失。這位經(jīng)理的話代表了大多數(shù)物業(yè)公司的真實(shí)想法，整天抬頭不見低頭見，卻要對(duì)簿公堂，感情上總是難以接受。

而另一物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人告訴記者：對(duì)于像拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)這樣的小標(biāo)的官司，他們也要牽扯較多精力。同時(shí)，由于標(biāo)的額小，很少有律師愿意代理。法院判決后，執(zhí)行難的問題依然存在。

對(duì)業(yè)主來說，由于與物業(yè)公司簽訂合同的主體是業(yè)主委員會(huì)或其他的代理機(jī)構(gòu)，不是業(yè)主本人，所以業(yè)主在物業(yè)服務(wù)方面的維權(quán)要難得多，迫使他們往往將拒絕交費(fèi)作為維護(hù)自身權(quán)利的手段。

一些業(yè)主還舉例說，就如我家里要請(qǐng)保姆不能我說了算，而要?jiǎng)e人說了算。到我家里來的這個(gè)保姆不是主人給保姆定價(jià)，而是保姆給主人定價(jià)。物業(yè)公司不是國家的稅務(wù)機(jī)關(guān)，他說交，業(yè)主就得交；他說交多少，業(yè)主就得交多少。

從目前的法律制度上來看，似乎業(yè)主有“欠交物業(yè)管理費(fèi)”即法律上賦予的抗辯的權(quán)利。但什么條件下使用抗辯權(quán)可以獲得法律的支持？單個(gè)業(yè)主到底有沒有權(quán)利在某種情況下可以拒交物業(yè)管理費(fèi)？如何處理業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系問題？仍然是擺在廣大業(yè)主及物業(yè)公司面前的一道課題。

提高服務(wù)質(zhì)量是關(guān)鍵

從金閶區(qū)法院審結(jié)的這些物業(yè)管理糾紛案可以看出，目前物業(yè)管理糾紛的實(shí)質(zhì)是收費(fèi)和服務(wù)之間的矛盾。業(yè)主希望服務(wù)質(zhì)量高一些、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低一些，而物業(yè)公司肯定希望多收點(diǎn)費(fèi)用。

一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷售和服務(wù)三個(gè)環(huán)節(jié)之中，其作用的重要性是顯而易見的。物管費(fèi)之所以收不上來，原因主要有：一是業(yè)主不了解物業(yè)管理的實(shí)際涵蓋；二是對(duì)物業(yè)管理服務(wù)不滿意；三是房屋質(zhì)量存在問題；四是部分業(yè)主存在一定的僥幸心理。

解決這些問題，首先應(yīng)該加強(qiáng)物業(yè)管理公司自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量；其次，做好與開發(fā)公司間的；三是加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)的宣傳。對(duì)于那些經(jīng)做工作仍拖欠物管費(fèi)的業(yè)主，可通過法律訴訟程序，用法律武器維護(hù)自身合法權(quán)益。

不少業(yè)主認(rèn)為，“解鈴還需系鈴人”，當(dāng)前物業(yè)公司首先要轉(zhuǎn)變觀念，堅(jiān)持以人為本的指導(dǎo)思想，以廣大業(yè)主滿意不滿意作為衡量工作的試金石，切實(shí)提升物業(yè)管理的服務(wù)水平。從業(yè)主關(guān)心的衣食住行方面入手，高質(zhì)量地提供小區(qū)綠化、衛(wèi)生、家政、治安、物業(yè)維護(hù)等常規(guī)服務(wù)，努力探索提供各種特色服務(wù)、個(gè)性服務(wù)，盡可能滿足業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的多樣化需要。