1、各大房企2019年上半年銷售快報相繼發(fā)布，根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心發(fā)布的《2019上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》，1-6月，TOP100房企累計權(quán)益銷售規(guī)模近3.9萬億元，同比僅微增（4%）。

2、銷售額排名前三位的房企分別是（碧桂園、萬科、中國恒大）。

3、值得關(guān)注的是，與2018年比較，萬科2019年上半年銷售額超過中國恒大，位居第二。根據(jù)業(yè)績快報，萬科實現(xiàn)銷售額（3340）億元，同比增長(9.63%)。

1、通過下列表格，分析2019年上半年房企整體銷售特征、趨勢？

答案要點：2019年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)整體規(guī)模增速較2018年顯著放緩。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1-6月，TOP100房企累計權(quán)益銷售規(guī)模近3.9萬億元，同比僅微增4%，與4、5兩月的累計業(yè)績同比增速基本持平。

不過，6月份，為沖刺半年度業(yè)績目標(biāo)，部分房企積極加大了推案及營銷力度，單月業(yè)績環(huán)比提升超23%。具體看來，萬科6月份實現(xiàn)銷售額663.9億元，旭輝控股實現(xiàn)銷售額223.4億元，中國金茂239.97億元，中國奧園153億元，均創(chuàng)下上半年單月銷售額最高。

上半年房企銷售呈現(xiàn)的另一個特征是，規(guī)模分化持續(xù)，行業(yè)競爭加劇。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，TOP3房企權(quán)益金額集中度達(dá)10.5%，同比提升0.8個百分點，而50強(qiáng)之后的房企競爭優(yōu)勢已不再明顯，權(quán)益金額集中度出現(xiàn)一定回落。另一個分化則是銷售額增速，龍頭房企同比數(shù)據(jù)全面下調(diào)，萬科上半年銷售額同比增速為9.63%，去年同期是9.91%；中國恒大同比增速下降7.36%，去年同期是24.6%。而中小房企漲幅明顯，旭輝控股的同比增幅為33.94%，中國奧園的同比增幅為33%，禹州地產(chǎn)的同比增幅為32.47%，合生創(chuàng)展的同比增幅為66.30%。

2、根據(jù)上述表格，分析2019年下半年以及全年房企銷售走勢？

答案要點：從過去多年發(fā)展來看，中國房地產(chǎn)市場的交易量、成交價格受政策影響較大，2019年，在“房住不炒”“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控思路下，房地產(chǎn)調(diào)控延續(xù)此前的穩(wěn)定性，樓市又見升溫的熱點區(qū)域，地方政府調(diào)控政策再次收緊。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)測，2019年下半年，全國樓市將依然是雙向調(diào)控，房價平穩(wěn)的城市不排除出現(xiàn)寬松政策，但只要出現(xiàn)上漲勢頭，調(diào)控政策肯定會加碼。

對于2019年下半年的房企銷售走勢，克而瑞分析，預(yù)計百強(qiáng)房企規(guī)模增長將繼續(xù)保持平穩(wěn)。但是，在行業(yè)增速放緩的背景下，部分房企全年業(yè)績目標(biāo)的完成尚有一定壓力，下半年仍需加速推貨入市。張大偉分析稱，整體來看，2019年2季度部分城市樓市活躍度有所降溫，雖然房企在6月增加供應(yīng)沖刺半年業(yè)績，但預(yù)計房企在未來7-8月淡季的銷售數(shù)據(jù)依然面臨較大壓力。

1、北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，北京土地市場共成交（33）宗經(jīng)營性用地，總成交額約為（910）億元，同比去年上半年上漲約21%；平均溢價率約為（10.67%）。

2、33宗經(jīng)營性用地中包含住宅用地(31)宗，其中涵蓋共有產(chǎn)權(quán)住房用地（10）宗，限房價宅地（12）宗，不限價宅地（8）宗，租賃住房用地(1)宗。

3、溢價率超40%的土地有(3)宗，2宗位于通州，1宗位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。

1、2019年上半年，北京土地市場呈現(xiàn)出哪些特點？又有哪些變化？

答案要點：對北京來說，除2018年掛出并于2019年出讓的19宗土地外，2019年第一季度新增供應(yīng)的經(jīng)營性土地僅有3宗，且整個3月沒有土地出讓記錄。5月9日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會召開項目推介會，公布了57宗待出讓的經(jīng)營性用地，其中包含住宅用地44宗。進(jìn)入6月，北京土地市場才真正“解凍”。

克而瑞研究中心分析認(rèn)為，一線城市下半年供給力度將大幅超過上半年，北京商品宅地供應(yīng)指標(biāo)有放松可能。

在溢價率方面，北京上半年29宗掛牌出讓的經(jīng)營性用地中，溢價率超過40%的和在30%-40%之間的土地各有3宗；溢價率在20%-30%之間和在10%-20%之間的土地各有5宗；溢價率在10%以下的土地有13宗，其中10宗為零溢價率。

有業(yè)內(nèi)人士表示，規(guī)模房企謹(jǐn)慎拿地是導(dǎo)致土地溢價水平低位運行的重要原因。此前備受關(guān)注的孫河不限價宅地，現(xiàn)場競價僅24輪，成交溢價率約為23.32%。

此外，集體建設(shè)用地首次用于建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房、部分住宅地塊取消商品房限價等重要變化也為2019年北京土地市場開啟了新的局面。

2、不限價宅地的供應(yīng)量加大對土地市場和房地產(chǎn)市場的影響主要有哪些？

答案要點：自2016年10月北京住宅用地采用“限房價、競地價”的方式出讓以來，限房價項目地塊以及共有產(chǎn)權(quán)住房地塊成為北京住宅用地的絕對供應(yīng)主力，純商品房地塊供應(yīng)基本消失。

而2019年上半年已出讓8宗不限價宅地，其中，門頭溝區(qū)和平谷區(qū)各成交2宗，密云區(qū)、朝陽區(qū)、懷柔區(qū)、石景山區(qū)各成交1宗。7月15日，豐臺區(qū)花鄉(xiāng)造甲村還將出讓1宗不限價宅地，掛牌出讓起始價66.84億元。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，不限價宅地的供應(yīng)，一方面增加了土地成功出讓的可能性。現(xiàn)階段，限競房市場的庫存是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的嚴(yán)峻問題。純商品住宅用地的出讓能夠增強(qiáng)房企拿地積極性。另一方面，不限價宅地的出讓為市場提供了更加多元化的產(chǎn)品供應(yīng)?，F(xiàn)在市面上的許多限競房，因為受到“70/90”政策的限制，因此，產(chǎn)品類型受局限。相比之下，不限價宅地的供應(yīng)為企業(yè)提供了具有想象力的空間，繼而促使企業(yè)開發(fā)出多元化、高質(zhì)量的產(chǎn)品。

1、北京中原地產(chǎn)發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年,北京新建商品房（不含回遷房，剔除共有產(chǎn)權(quán)房，含普通住宅、豪宅、別墅）共成交（16388）套，創(chuàng)下2017年以來的半年度新紀(jì)錄。

2、2019年上半年,北京新建商品房成交均價為（54775）元/平方米，環(huán)比去年下半年下跌（1000）元/平方米。

3，截至2018年6月底，北京限房價項目（又稱之為限競房）共取得（80）期預(yù)售許可證,共計（55）個項目入市。2019年上半年，共成交（9283）套房源，占北京商品房總成交量的（57%），套均價515萬元，限房價項目成為北京新房市場的成交主力。

1、結(jié)合2015年以來北京新房市場半年度成交走勢圖，分析2019年上半年北京新房成交走勢及特點？

答案要點：在多重因素下，北京樓市不動聲色地交出了一份較為亮眼的上半年成績單。北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年,北京新房總成交額1784.31億元，同比去年上半年增長1.35倍，共成交35332套，同比去年上半年增加20973套。其中，居住類產(chǎn)品（不含回遷房，包括普宅、豪宅、別墅、共有產(chǎn)權(quán)房）成交1596.4億元，同比去年上半年增長1.69倍，共銷售31305套，同比去年上半年增加20157套，成交均價45233元/平方米，同比去年上半年上漲800元/平方米，不過，價格環(huán)比去年下半年有所回落。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，在2019年上半年，北京樓市的確出現(xiàn)了明顯的小陽春現(xiàn)象，但成交量主要集中在3-4月份井噴，原因是信貸短期寬松，疊加部分特價房源刺激。后續(xù)由于政策收緊，諸如公積金國管政策等，市場再次出現(xiàn)退燒現(xiàn)象。此外，限房價項目成為北京新房市場的供應(yīng)大戶，日漸上升的成交占比也助推北京新房成交量創(chuàng)下近兩年的新高。

2、限房價項目已成為今年北京新房市場的供應(yīng)和成交主力，結(jié)合上半年北京限房價樓盤成交榜單，分析其成交特點?

答案要點：北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，在普宅成交排名前10名中，限房價項目占據(jù)8席，成交優(yōu)勢明顯。與此同時，包括中海寰宇天下、葛洲壩北京紫郡蘭園、橡樹瀾灣、恒大麗宮等9個住宅項目成交額突破20億元大關(guān)，這其中就包括6個限房價項目。

但是部分項目的大賣，并不能說明北京限房價項目的整體去化情況。另一份數(shù)據(jù)顯示，上半年，北京限房價項目網(wǎng)簽完成面積140萬平方米，按照面積計算網(wǎng)簽完成率只有33%，實際銷售比例也依然只有45%左右，庫存達(dá)到歷史高位。在業(yè)內(nèi)人士看來，北京限房價項目市場分化嚴(yán)重，少數(shù)位置優(yōu)秀的項目簽約相對活躍，但是大部分項目目前去化存在問題。2019年下半年，限房價項目將繼續(xù)井噴。張大偉認(rèn)為，如果信貸持續(xù)收緊，二手房低迷，市場很可能出現(xiàn)部分區(qū)域的價格戰(zhàn)。

1、據(jù)貝殼研究院、我愛我家研究院、中原地產(chǎn)統(tǒng)計，今年上半年北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為（72603）套，環(huán)比2018年下半年下降（5.42%），同比2018年上半年下降（5.27%），網(wǎng)簽量為2015年以來的最低。

2、我愛我家研究院統(tǒng)計，今年上半年，北京二手住宅的成交均價為（56825）元/平方米，環(huán)比上漲（0.85%），同比上漲（0.78%），價格走勢平穩(wěn)。

3、今年北京二手住宅網(wǎng)簽量自今年3月后呈明顯下滑趨勢。其中，6月網(wǎng)簽量為（11778）套，環(huán)比下降(14.43%)，同比下降(25.58%)。3-6月網(wǎng)簽量從1.6萬套跌至1.1萬套，連續(xù)降溫趨勢十分明顯。

1、結(jié)合2018-2019年北京二手住宅網(wǎng)簽量的月度走勢，分析2019年上半年北京二手房進(jìn)入下行通道、市場冷清的原因？

答案要點：中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在今年上半年，北京樓市的確出現(xiàn)了明顯“小陽春”現(xiàn)象，但主要成交量集中井噴在3-4月份，后續(xù)因為公積金國管政策等因素，市場再次出現(xiàn)退燒現(xiàn)象。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，與去年同期相比，今年上半年限競房的供應(yīng)對二手房市場有明顯分流影響，比如限競房集中的大興及昌平區(qū)域，今年上半年二手房成交分別同比下降20.6%和33.1%。

2、結(jié)合今年上半年以來北京二手房市場走勢，并結(jié)合下圖，預(yù)測一下今年下半年北京二手房市場成交量以及房價，分別呈現(xiàn)的發(fā)展態(tài)勢？

答案要點：我愛我家研究院預(yù)計下半年市場有一定的回溫，單月量價也會有一定的上下波動，但長期趨勢仍將是平穩(wěn)。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，今年房地產(chǎn)市場的整體穩(wěn)定性較好，預(yù)計下半年北京二手房市場整體趨穩(wěn)的態(tài)勢不會改變，購房者選房的周期還將持續(xù)拉長。許小樂也指出，今年二季度均價較去年四季度低點略有上漲，與去年同期持平。從6月均價來看，環(huán)比已小幅回落0.6%，同比回落0.48%，后期均價不具備持續(xù)上漲的條件。