??

面對1—4月普漲的房價和熱情的土拍市場，近期，住建部、銀保監(jiān)會、央行三大監(jiān)管部門頻頻發(fā)聲為樓市“降溫”。

??在5月25日的2019清華五道口全球金融論壇上，銀保監(jiān)會主席郭樹清重申要堅決避免出現(xiàn)房地產(chǎn)和金融資產(chǎn)的過度泡沫。前不久，銀保監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果 促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，對2019年銀行保險機構(gòu)整治工作進行部署，直指違規(guī)向房企融資的亂象。

??住建部則早在4月19日和5月18日，不到一個月兩次預(yù)警地價、房價漲幅過大的10個城市。

??作為被點名城市之一，5月24日蘇州市政府聯(lián)合住建局、發(fā)改委、自然資源局等部門召集多家地產(chǎn)商召開座談會，對蘇州市房地產(chǎn)市場工作提出下一步要求，其中表示今年房價漲幅目標(biāo)不超過5%，強調(diào)若幾項關(guān)鍵指標(biāo)達不到控制，7月會加碼調(diào)控措施，包括擴大限售范圍，提高外地人購房所需社保門檻等。

??同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉對時代周報記者表示，針對2019年的房地產(chǎn)市場工作，住建部已經(jīng)給出了很明確的目標(biāo)，那就是“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”。在“穩(wěn)”這個方面，既要挽住去年四季度以來的下滑趨勢，又要摁住今年三四月表現(xiàn)出來的上升勢頭。所以在“穩(wěn)地價”的政策要求下，近期土地市場表現(xiàn)較熱的蘇州、合肥出臺了應(yīng)對措施。

??二線城市集體升溫

??中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年4月，全國300個城市共推出土地2241宗，成交1830宗，面積7519萬平方米。推出宗數(shù)環(huán)比漲幅均超40%。成交宗數(shù)和面積環(huán)比分別增長22%和12%。上升態(tài)勢明顯。

??其中二線城市引人注目。數(shù)據(jù)顯示，4月，二線城市共推出土地面積3461萬平方米，環(huán)比分別增長15%和26%，占全國土地推出面積的36.9%；在出讓金方面，4月，二線城市土地出讓金2641億元，環(huán)比分別增長81%和43%，土地出讓收入占全國65.9%。

??在“穩(wěn)地價”調(diào)控目標(biāo)下，過熱即意味著將迎來政策關(guān)注。

??此次蘇州和合肥也適時發(fā)布了針對地市的調(diào)控政策。

??“按照蘇州最新的土地出讓報價規(guī)則，競價超過市場指導(dǎo)價5%—10%即要求現(xiàn)房銷售，這一點對于房企來說，會增加資金壓力，對于房企拿地的影響較大。而合肥收緊土地競買規(guī)則，也避免了同一公司多個馬甲入場拍地，推高地價或?qū)е赂傎I不公平的情況?！睆埡陚ヅ袛?。

??比較而言，為達到“穩(wěn)地價”要求，除了更新報價規(guī)則，抑制房企拿地?zé)崆橹?，蘇州還采取了下調(diào)土地指導(dǎo)價格的方式。

??5月17日，吳江區(qū)自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于吳地網(wǎng)（2019）7號公告地塊掛牌出讓的補充公告》，對該地塊下調(diào)市場指導(dǎo)總價、網(wǎng)上競價中止價格及一次性報價，其中市場指導(dǎo)總價下調(diào)4.6%，網(wǎng)上競報中止價下調(diào)16.1%，一次性報價最高限價下調(diào)18.7%。

??蘇州市吳江區(qū)自然資源和規(guī)劃局對時代周報記者表示，吳江區(qū)下調(diào)土地指導(dǎo)價格的舉措是為配合蘇州全市穩(wěn)定土地市場的要求，其他區(qū)域、其他地塊的指導(dǎo)價格也有可能會受政策影響下調(diào)。

??地市調(diào)控還需多方聯(lián)動

??在上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦看來，地市調(diào)控更為根本的還是資金方面的政策?！叭绻谫Y金方面嚴(yán)格把控，將會有很大一部分小房企無力拿地?！?nbsp;

??以上海為例，上海土地出讓采取招掛復(fù)合的模式，有嚴(yán)格的資金要求，一是房企需要交納地價的20%作為保證金，二是要求參與拍地的企業(yè)有較大比例的自有資金。

??“通過這種方式，上海將土地招拍掛卡得非常嚴(yán)。” 盧文曦表示，但基于對土地出讓收入的依賴，大多數(shù)城市難以采取這種嚴(yán)格的方式。

??除了土拍市場的資金嚴(yán)控，房企資金來源的嚴(yán)控則是另外一個方面。

??數(shù)據(jù)顯示，去年下半年以來，房企融資環(huán)境得到了一定的寬松。同策咨詢研究院跟蹤數(shù)據(jù)顯示，今年前四個月，40家典型房企融資總額共計3211.71億元；同比2018年1—4月2666.08億元，多出545.63億元，同比上漲20.46%。資金面的緩解也直接體現(xiàn)在土地市場上—1—4月，累計超過28家企業(yè)拿地過百億元，同比2018年只有24家，2017年同期只有18家。

??在“房住不炒”“三穩(wěn)”目標(biāo)下，這一助推地市熱情的因素也迅速迎來政策“打補丁”。

??近期銀保監(jiān)會多次針對房地產(chǎn)金融發(fā)聲，嚴(yán)控違規(guī)資金流入房地產(chǎn)。據(jù)統(tǒng)計，4月1日至5月20日，各地銀保監(jiān)局已針對違規(guī)“輸血”房地產(chǎn)開出罰單32張。5月17日，銀保監(jiān)會更發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，多條內(nèi)容嚴(yán)格整治違規(guī)向房企“輸血”。

??政策嚴(yán)控下，房企融資表現(xiàn)也急劇降速。同策研究院指出，縱向來看，4月40家典型上市房企完成融資總額共計753.62億元，環(huán)比上月1024.2億元大幅滑落?！敖阢y保監(jiān)會對金融機構(gòu)過度‘輸血’房企采取了一系列舉措，對房企融資產(chǎn)生了一定程度的抑制。”張宏偉對時代周報記者表示。

??中國社會科學(xué)院城環(huán)所不動產(chǎn)室主任王業(yè)強綜合指出：“房地產(chǎn)市場調(diào)控需要樓市、地市、金融協(xié)同工作，基于此，為了更好地實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，可以在長效機制中建立一個各部門的協(xié)調(diào)機制?！?/p>

來源：時代周報