2019年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》發(fā)布會在京舉行。 中國網(wǎng) 宗超 攝

　　中國網(wǎng)5月23日訊 《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告（2019）》（以下簡稱房地產(chǎn)藍(lán)皮書）今日在北京發(fā)布，房地產(chǎn)藍(lán)皮書預(yù)測，今年房地產(chǎn)市場平穩(wěn)回調(diào)的態(tài)勢基本不會改變，住宅銷售平均價格將增長7.6%。

2018年下半年房地產(chǎn)市場明顯降溫

　　中國社會科學(xué)院城環(huán)所不動產(chǎn)室主任、房地產(chǎn)藍(lán)皮書執(zhí)行主編、研究員王業(yè)強(qiáng)指出，2018年，住宅投資增速加快，拉動房地產(chǎn)市場開發(fā)投資增速繼續(xù)上升，住宅和物業(yè)之間的投資增速分化加劇，東部、西部和東北地區(qū)的增速明顯提高，中部地區(qū)增速下降。土地購置面積、成交價款、平均售價等增速均有不同程度回落。房地產(chǎn)開發(fā)周期延長，開發(fā)企業(yè)資金的來源渠道收窄，銷售面積增速大幅回落，銷售價格增速出現(xiàn)了反彈。

　　“2018年下半年以來，市場明顯降溫，銷售面積增速下滑，主要是受到房地產(chǎn)政策的影響，市場預(yù)期改變，市場觀望的情緒普遍增加。但是從全國市場來看，受到棚改相應(yīng)政策影響，一些三四線城市依然處于去庫存時期，房價上漲仍是主流。尤其是中西部地區(qū)，銷售面積上漲幅度均遠(yuǎn)超于市場平均漲幅?！蓖鯓I(yè)強(qiáng)說。

　　當(dāng)前，房地產(chǎn)市場不確定性加大，中小市場的風(fēng)險有所提升，土地流標(biāo)數(shù)量明顯增加，供需雙方融資難度加大，集體土地租賃住房將對租賃市場產(chǎn)生一定沖擊，整體來看住房租賃市場價格趨勢穩(wěn)中有降。

2019年房地產(chǎn)市場平穩(wěn)回調(diào)態(tài)勢不會改變

房地產(chǎn)藍(lán)皮書指出，2019年，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)回調(diào)的態(tài)勢基本不會發(fā)生改變。全年商品住房銷售增速可能呈放緩趨勢。房價漲幅將整體回落，土地市場交易也將回歸理性。一二線城市以保障剛需和改善性需求為重點，適當(dāng)松動過緊的行政管制措施。在政策邊際改善的情況之下，市場成交活躍度將有所提升，銷售面積可能實現(xiàn)小幅增長；三四線城市由于失去強(qiáng)政策托底且市場需求明顯透支，市場銷售可能重回下行通道。

　　城鎮(zhèn)化仍然是推動中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的根本驅(qū)動力?？深A(yù)見城鎮(zhèn)化率2019年仍將會比2018年提高一個百分點以上，房地產(chǎn)市場仍存較大發(fā)展空間。同時房地產(chǎn)銷售增速將逐漸放緩，預(yù)計2019年一線城市銷售將筑底回升。二線城市對銷售的增速也會略有回升。三四線城市銷售增速可能進(jìn)一步放緩，不排除陷入負(fù)增長的區(qū)間。

　　開發(fā)投資面臨著較大的壓力，預(yù)計2019年一線城市可能延續(xù)穩(wěn)步回升趨勢。二線城市2018年市場熱度明顯提升。預(yù)計三四線城市面臨較大回調(diào)壓力。總體來看，2019年全年房地產(chǎn)投資增速仍面臨較大回調(diào)壓力。房地產(chǎn)價格指數(shù)在2019年新建商品住宅的總體上保持溫和上漲的態(tài)勢，二手住宅也很難有搶眼表現(xiàn)。此外，2019年住房租賃價格指數(shù)將會呈緩慢增長的態(tài)勢。

預(yù)測住宅銷售平均價格將增長7.6%

　　《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告（2019）》中對專業(yè)市場的發(fā)展也作了分析，預(yù)測2019年住宅銷售平均價格將增長7.6%。商品房開發(fā)投資增速預(yù)計13.8%，比上年提高0.4%。住宅銷售面積預(yù)計比上年下降0.84%。同時，由于住宅銷售的面積明顯大于竣工面積，可銷售面積將進(jìn)一步減少，可能對房價上升產(chǎn)生更大壓力，因此2019年需要在相應(yīng)的城市增加或者是加快住宅供給。對于一些重點城市，房價的漲幅可能會明顯超過所預(yù)期的水平，應(yīng)重點防止這些重點城市價格刺激引發(fā)市場大幅波動。

　　預(yù)計2019年，商業(yè)地產(chǎn)市場的不確定性增強(qiáng)、市場競爭加劇、商業(yè)創(chuàng)新加速、存量更新加速、資產(chǎn)證券化加速。未來3-5年商業(yè)項目平均空置率將達(dá)到20%以上，商業(yè)整合并購的趨勢加速。資產(chǎn)證券化和精細(xì)化運(yùn)營將成為地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型的主流。一些商業(yè)地產(chǎn)的品牌會加速向二三線甚至四五線城市的擴(kuò)張，房地產(chǎn)市場存量資產(chǎn)的改造，城市更新將會出現(xiàn)更多亮點，共享辦公繼續(xù)擴(kuò)張，長租公寓土地供應(yīng)將會提速，擴(kuò)張的速度整體放緩，資產(chǎn)證券化將會十分活躍。

藍(lán)領(lǐng)公寓或?qū)⒊蔀樽》孔赓U市場新增長點

目前，住房租賃市場秩序混亂，安全質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，一些經(jīng)營模式尚不成熟，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)欠缺，規(guī)模效應(yīng)不顯著，品牌特色不顯著、不突出，部分住房租賃企業(yè)不能把好安全質(zhì)量，給行業(yè)發(fā)展帶來很大風(fēng)險。行業(yè)政策落地難，住房租賃行業(yè)在實際操作中仍面臨一些實際問題。還有資金監(jiān)管不到位，易引發(fā)行業(yè)危機(jī)。社會認(rèn)可度不高，偶然事件易引起輿論質(zhì)疑。

　　藍(lán)皮書報告預(yù)測，在短期內(nèi)住房租賃市場的規(guī)模將仍然會以每年至少2千億元的速度快速增長，同時行業(yè)將會出臺一些新的政策，比如《住房租賃條例》，加強(qiáng)對分散式住房租賃企業(yè)的監(jiān)管，鼓勵集體土地入市，公募REITs試點加速。整個行業(yè)將會逐步從重收儲、輕出租，重規(guī)模輕產(chǎn)品向重產(chǎn)品、重運(yùn)營轉(zhuǎn)變，同時藍(lán)領(lǐng)公寓可能成為行業(yè)在2019年市場新的增長點。

　　2019年市場土地價格保持基本穩(wěn)定，住房以及住宅用地的明顯波動可能較小，制造業(yè)與服務(wù)業(yè)深度融合，將會助推工業(yè)、商服地價的平穩(wěn)提升，適應(yīng)新的行業(yè)業(yè)態(tài)的方式也會不斷出現(xiàn)。此外，貨幣和信貸政策的環(huán)境收緊的可能性不大，房地產(chǎn)市場整體的融資監(jiān)管總體趨嚴(yán)，金融領(lǐng)域去杠桿的政策取向?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)融資影響較大。2019年房企可能會面臨還債高峰，預(yù)計2019年房地產(chǎn)銷售量減少，房企資金的壓力也會有較大幅度的上升。

來源:中國網(wǎng)