2019年春節(jié)以來，二線城市土地市場迅速升溫，并且在近期傳遞到了三四線城市。

就CRIC監(jiān)測的299個(gè)三四線城市表現(xiàn)來看，4月份土地成交量價(jià)齊升，成交建面環(huán)比上升30%，土地成交均價(jià)環(huán)比上漲19%。尤其是長三角城市群三四線城市突出，其中阜陽、常州、麗水、金華等城市土地?zé)岫让黠@攀升、高溢價(jià)地塊頻出，如常州鐘樓區(qū)一商住地塊樓面價(jià)更是突破歷史新高。 

考慮到近期中央再度強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的精神，蘇州、合肥、西安等地市過熱的城市已經(jīng)接連出臺(tái)收緊政策。面對種種調(diào)控預(yù)警信號(hào)的出現(xiàn)，又不得不讓市場心生疑慮：這一輪三四線土拍回暖，還能持續(xù)多久？

二線土拍高熱現(xiàn)象傳遞至三四線

常州、無錫等長三角城市表現(xiàn)突出

繼二線城市溢價(jià)率在3月份突破25%，創(chuàng)下2018年下半年以來新高之后，三四線城市溢價(jià)率也結(jié)束了半年之久的低位徘徊，在4月份迎來了明顯回暖，溢價(jià)率增至21.3%，較年初上漲了近10個(gè)百分點(diǎn)。

究其原因，主要是4月份溫州、常州、常熟、金華、無錫、佛山、臺(tái)州、鎮(zhèn)江等熱點(diǎn)三四線城市成交了多宗優(yōu)質(zhì)地塊。

以溫州為例，4月份共成交16宗含宅地，攬金超104億，其中12宗土地溢價(jià)率都在25%以上；常州也是如此，4月成交的8幅含宅土地5幅溢價(jià)率均在50%以上，其中一幅位于鐘樓區(qū)的商住地塊經(jīng)過77輪競價(jià)，最終被新城競得，溢價(jià)率高達(dá)86%，樓板價(jià)達(dá)15665元/平方米，創(chuàng)下常州含宅土地樓板價(jià)格新高，成為新的“地王”；

此外，4月4日，無錫濱湖區(qū)新四院北側(cè)XDG-2019-3號(hào)地塊通過搖號(hào)產(chǎn)生了得主，融創(chuàng)以樓面限價(jià)18000元/㎡ ，總價(jià)24.22億元最終攬獲地塊，這一樓板價(jià)較無錫歷史最高價(jià)僅低50元/平方米，此類情況不勝枚舉，逐漸推高了三四線城市的土地市場熱度。

但當(dāng)前三四線土地市場并非全面回暖，高溢價(jià)地塊還是集中在少部分城市。在299個(gè)樣本城市中，只有72個(gè)城市溢價(jià)率超過20%的平均線。就地域分布來看，其中22個(gè)城市分布在蘇浙皖三省，長三角土地市場熱度由此可見一斑。此外四川、廣東、湖北也有較多城市土地溢價(jià)率較高，同樣匯聚了大量房企的關(guān)注目光。

比較各省份三四線城市的平均溢價(jià)率來看，四川、廣東、浙江三省平均溢價(jià)率超過30%形成第一梯隊(duì)，與其他省份拉開較大差距。

其中四川冷熱分化較為明顯，如宜賓、廣元坐擁高鐵、機(jī)場等交通配套升級(jí)利好，土地市場熱度明顯更高，土拍溢價(jià)率分別達(dá)到了144%和55%，而瀘州、眉山土地市場則相對沉寂，平均溢價(jià)率均不足3%。

坐擁大灣區(qū)利好的廣東表現(xiàn)也較為突出，東莞、江門、珠海平均溢價(jià)率均在40%以上，其中弘陽在江門以樓板價(jià)5846元/㎡競得的宅地，更是創(chuàng)下了當(dāng)?shù)囟Y樂板塊的地價(jià)紀(jì)錄。

位于長三角的浙江表現(xiàn)“均優(yōu)”，4月份地級(jí)市市本級(jí)溢價(jià)率均高于15%，臺(tái)州、紹興、麗水均有多塊土地溢價(jià)率突破100%，且部分城市土拍底價(jià)上升較快，以溢價(jià)率為16%的湖州為例，土地成交樓板價(jià)較2018年末上漲了五成左右。 

此外安徽省阜陽表現(xiàn)也值得關(guān)注，該市今年“官宣”高鐵通車，在4月份共有15幅地塊溢價(jià)率超過30%，在三四線城市中排名第一。

城市群發(fā)展促進(jìn)需求增長，

阜陽、湖州等城市土地市場可從中受益

三四線地市回暖，一方面由于二線城市地市高熱的傳導(dǎo)效應(yīng)所致，但最根本的支撐點(diǎn)，還是城市群一體化發(fā)展帶來的諸多利好推動(dòng)。以三四線土拍回溫最為顯著的長三角區(qū)域?yàn)槔?，受一體化加速的影響，尤其在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的帶動(dòng)下，部分城市人口出現(xiàn)回流，購房需求進(jìn)一步提升，突出的表現(xiàn)為湖州、宣城、嘉興、南通這類區(qū)位優(yōu)越、便于承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的城市。

以湖州為例，其位于滬杭寧三大城市1小時(shí)同城化都市圈范圍內(nèi)，有交通便捷、生態(tài)宜居、生活成本較低的多重優(yōu)勢，同時(shí)也是連接長三角城市群南北兩翼、貫通長三角與中西部地區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)城市，決定了湖州在產(chǎn)業(yè)協(xié)同上可有所作為，2018年湖州新增就業(yè)崗位高達(dá)12.1萬人，就業(yè)人口的增長無疑也會(huì)帶動(dòng)住房需求的增加，也在進(jìn)一步推高土地市場的熱度。 

宣城也是如此，近些年宣城轉(zhuǎn)型升級(jí)步伐加快，2013年宣城·新塘羽絨產(chǎn)業(yè)園投資項(xiàng)目就正式簽約，2018年還并入圍G60科創(chuàng)走廊產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟重點(diǎn)園區(qū)，在G60科創(chuàng)走廊第一次聯(lián)席會(huì)議上，松江宣城產(chǎn)業(yè)園合作項(xiàng)目簽約，該園區(qū)重點(diǎn)承接上海市松江區(qū)相關(guān)企業(yè)。良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)遇使得宣城人口增長迎來轉(zhuǎn)機(jī)，2018年常住人口達(dá)264.8萬人，較2017年增加3.4萬人，除去自然增長的1.1萬人，還凈遷入2.3萬人。 

湖州、宣城這樣的例子不是個(gè)案，阜陽、嘉興、滁州等多個(gè)城市人口均出現(xiàn)了回流。其中，最為典型的城市當(dāng)屬阜陽，阜陽長久以來經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為滯后，長久以來是典型的人口流出型城市，但在近年來人口出現(xiàn)了顯著地回流，2018年人口機(jī)械流入量為2.5萬人。加之阜陽具有龐大的人口基數(shù)，住房需求潛力較大，因此這一波二線城市地市的熱度很快的傳遞到阜陽，地市顯著升溫。

三四線土拍熱度會(huì)有所降溫

但部分城市拿地機(jī)會(huì)依舊值得關(guān)注

針對近期地市高熱、高溢價(jià)地塊頻出現(xiàn)象，二線城市已經(jīng)率先出臺(tái)調(diào)控措施，如合肥、長沙、西安、蘇州等市場波動(dòng)較大的城市出臺(tái)了下調(diào)土地最高限價(jià)、暫停二套房契稅優(yōu)惠、啟動(dòng)公積金風(fēng)控、限售等收緊政策，尤其是蘇州對園區(qū)全域、高新區(qū)的部分重點(diǎn)區(qū)新房3年限售、園區(qū)全域所有二手房5年限售等調(diào)控措施更是具有標(biāo)志性的信號(hào)。

由此來看，“房住不炒”依然是調(diào)控的核心，“以穩(wěn)為主、一城一策”的政策基調(diào)沒有改變。如果熱點(diǎn)三四線城市地價(jià)持續(xù)快速上漲，相信地方主管部門也會(huì)快速跟進(jìn)，尤其是土拍過熱、地價(jià)創(chuàng)歷史新高的常州、無錫等城市，調(diào)控加碼的可能性較大，在土拍市場還是要謹(jǐn)慎而為。 

結(jié)合5月上旬的土地成交情況來看，三四線城市地市熱度已經(jīng)有一定的緩解，溢價(jià)率降至15%，環(huán)比4月下降了6.3個(gè)百分點(diǎn)。由此來看，住建部預(yù)警已經(jīng)有所奏效，房企對市場預(yù)期逐漸放低，拿地逐漸回歸理性，接下來三四線地市地價(jià)會(huì)向自然資源部所預(yù)期的“溫和上漲”回歸。 

但從土地市場的供應(yīng)規(guī)模結(jié)構(gòu)來看，三四線依然是土地的成交主力，至少會(huì)占到全國土地市場七成以上的份額。因此對于房企來說，一方面不應(yīng)該因噎廢食，不可因?yàn)榻晷枨筢尫胚^快、舊改目標(biāo)下降以及調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)等原因，而全面退出三四線；另一方面也應(yīng)有所側(cè)重，在合理評估政策風(fēng)險(xiǎn)的前提下，可重點(diǎn)關(guān)注受益城市群一體化概念的三四線城市。

隨著長三角、粵港澳大灣區(qū)等城市群規(guī)劃的進(jìn)一步推進(jìn)，中心城市產(chǎn)業(yè)的加速轉(zhuǎn)移，部分三四線城市可能迎來新的需求增長機(jī)會(huì)，尤其是湖州、宣城、阜陽等那些就業(yè)崗位快速增加的城市，在全市地價(jià)房價(jià)比不足0.5的前提下，土地投資機(jī)會(huì)更值得關(guān)注。

來源：克而瑞地產(chǎn)研究