還有二十多天，2020年上半場就要結(jié)束了，受疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)銷售業(yè)績出現(xiàn)大幅下滑。隨著疫情得到控制，房企在四五月份展開市場搶收，如今，房企到底交出一份怎樣的成績單呢？

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，2020年1月至5月，銷售額TOP50房企的銷售均值為622.8億元，同比去年下降48.6億元，降幅為7.2%，這種降幅并不意外，畢竟市場恢復(fù)需要時(shí)間，值得一提的是，在這輪業(yè)績下滑中，TOP10房企中只有恒大和世茂實(shí)現(xiàn)逆勢增長，其余TOP10房企的銷售業(yè)績?nèi)蕴幱诰徛迯?fù)中。

中指院數(shù)據(jù)說明：房地產(chǎn)企業(yè)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)是以2020年1月1日-5月31日期間銷售的商品房為統(tǒng)計(jì)口徑，主要依據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)在各地的銷售監(jiān)測數(shù)據(jù)，并參考當(dāng)期總體經(jīng)營情況和推盤去化情況進(jìn)行分析統(tǒng)計(jì)；對于少數(shù)沒有在監(jiān)測范圍內(nèi)的城市或項(xiàng)目，由企業(yè)提供相關(guān)證明文件，經(jīng)中指院對數(shù)據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格審核，也納入統(tǒng)計(jì)范圍。本報(bào)告僅供參考，中指院不對使用報(bào)告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。

TOP10房企銷售下滑7.1%

在TOP50房企中，TOP10房企整體表現(xiàn)比較穩(wěn)健，其銷售增速同比下降7.1%，接近行業(yè)整體表現(xiàn)水平。

首先從行業(yè)排名來看，銷售額前三角仍然是碧桂園、恒大和萬科，對應(yīng)銷售額分別為2913億元、2735.7億元和2460億元，值得注意的是，恒大由去年同期的第三名上升到第二行，距離登頂只有177億元的距離，萬科則由第二名將至第三名，恒大排名上升離不開疫情期間的大力促銷，比如全國在售樓盤75折售賣。

在TOP10房企中，銷售表現(xiàn)較好的房企是世茂、龍湖和中海，其中，世茂在前5月實(shí)現(xiàn)802.7億元銷售額，同比去年增長11.70%，財(cái)報(bào)顯示，世茂僅4月就實(shí)現(xiàn)銷售額212.26億元，同比增加41%。龍湖和中海也比較穩(wěn)健，在2月幾乎行業(yè)停擺的情況下，仍然實(shí)現(xiàn)接近去年同期的銷售水準(zhǔn)。

銷售增速下降最多的房企分別是保利發(fā)展和綠地控制，2020年1月-5月，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)銷售額1525億元，同比下降20.04%。綠地控股(600606,股吧)實(shí)現(xiàn)銷售額938億元，同比下降24.28%，為龍頭房企中跌幅最大的房企，5月綠地控股京津冀營銷部負(fù)責(zé)人陳軍被實(shí)名舉報(bào)時(shí)間，不僅極大影響了企業(yè)形象，更由于其負(fù)責(zé)的是營銷口，對銷售工作或多或少可能也會(huì)產(chǎn)生影響。

不過，雖然前5月累計(jì)銷售額仍然同比下降，但隨著行業(yè)施工銷售逐漸恢復(fù)常態(tài)，需求回補(bǔ)到位，將推動(dòng)行業(yè)銷售持續(xù)復(fù)蘇。億翰數(shù)據(jù)顯示，2020 年 5 月百強(qiáng)房企單月銷售金額環(huán)比增長 23.0%，同比增長 14.5%，同比增速較 4 月提高 16.8pct。

華泰證券(601688,股吧)發(fā)布研報(bào)表示，維持行業(yè)“增持”評級，繼續(xù)重點(diǎn)推薦具備融資優(yōu)勢、 信用評級高的龍頭房企以及在未來有望受益于信用評級提升的成長型房企，原因是2020 年政府工作報(bào)告關(guān)于房地產(chǎn)的直接表述維持健康發(fā)展基調(diào)，而且在一季度行業(yè)低配、整體估值中樞降至歷史低位、流動(dòng)性、基本面等多元共振利好。

銷售排名TOP11-30房企表現(xiàn)最好

TOP10房企表現(xiàn)比較穩(wěn)定，而表現(xiàn)最好的房企是行業(yè)排名11-30名的房企，也就是銷售額在356億元到780億元的房企。榜單顯示，榜單顯示，2020年1月-5月，銷售額TOP11-TOP30企業(yè)銷售額均值為502.9億元，同比均值下降6.6%，表現(xiàn)優(yōu)于其他陣營房企。

梳理榜單可以發(fā)現(xiàn)，該陣營房企既包括招商蛇口(001979,股吧)、新城控股(601155,股吧)、金地集團(tuán)(600383,股吧)這樣的實(shí)力房企，也包括前兩年以較高銷售增速突破1000億元銷售額的千億房企，既包括金茂、陽光城(000671,股吧)、金科、中南、正榮、富力等房企，也包括2019年剛剛晉升千億的美的置業(yè)和濱江集團(tuán)(002244,股吧)。

在業(yè)內(nèi)人士看來，該陣營房企整體表現(xiàn)出色，主要有以下幾方面原因，首先，該陣營房企的銷售基數(shù)適中，不像龍頭房企規(guī)模那么龐大，銷售潛力比較大，沖刺空間較大。其次，該陣營房企實(shí)力比較強(qiáng)勁，比如金地和新城控股，其綜合實(shí)力不輸龍頭房企，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)勁，其他房企大多前兩年剛剛或者正在經(jīng)歷告訴增長，因此營銷實(shí)力較強(qiáng)，能夠更好的應(yīng)對疫情的沖擊。

此外，還有一點(diǎn)值得注意，該陣營房企主要來自廣東和上海，在抗擊疫情的過程中，這些區(qū)域因?yàn)槌鞘兄卫砟芰^強(qiáng)，城市恢復(fù)速度較快，這也在側(cè)面助推了房地產(chǎn)行業(yè)的盡快復(fù)蘇，從而實(shí)現(xiàn)銷售增長。

對于接下來的行業(yè)走勢，中指研究院常務(wù)副院長黃瑜認(rèn)為，隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的推進(jìn)，全國絕大多數(shù)地區(qū)已經(jīng)于4月陸續(xù)開放了售樓處，商品房銷售正在逐步恢復(fù)正常，同時(shí)城市的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出分化的狀態(tài)，部分熱點(diǎn)一二線城市銷售率先回暖，但大量三四線城市仍處于下降趨勢，因?yàn)榉科蟮牟季謱ζ滗N售的影響至關(guān)重要。

TOP10房企更愛合作開發(fā)模式

如果換一個(gè)統(tǒng)計(jì)口徑，可能會(huì)發(fā)現(xiàn)行業(yè)的另一種真實(shí)，為了更準(zhǔn)確反應(yīng)行業(yè)的銷售情況，我們納入了權(quán)益銷售額，該指標(biāo)是以房企在項(xiàng)目中所占股權(quán)為標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目業(yè)績按股權(quán)劃入房企銷售額中，業(yè)內(nèi)一般認(rèn)為，權(quán)益銷售額更能代表房企的資金實(shí)力和投資能力。

如果用全口徑銷售額和權(quán)益銷售額的差值來表示房企銷售額的偏離值，該數(shù)值與銷售額的比值即是偏離程度，數(shù)值越高，偏離程度越高，一方面可能代表房企合作開發(fā)的數(shù)量越多，另一方面，有些房企可能出于提高行業(yè)排名的考慮，會(huì)通過這種方式來“注水”，從而實(shí)現(xiàn)名義上的規(guī)模增長。

梳理榜單可以發(fā)現(xiàn)，碧桂園的全口徑銷售金額和權(quán)益銷售金額的差值最大，達(dá)到了848.7億元，差值占全口徑的比例達(dá)到29.13，不過，其他龍頭房企諸如萬科、保利發(fā)展、融創(chuàng)中國、華潤置地、龍湖集團(tuán)、世茂集團(tuán)等房企差額也比較大，占比普遍超過30%。

在業(yè)內(nèi)人士看來，上述房企均是行業(yè)的代表企業(yè)，以全口徑的統(tǒng)計(jì)方式會(huì)給人造成錯(cuò)覺，房地產(chǎn)行業(yè)的銷售規(guī)模在一定程度上被夸大，不過，他表示，這只是統(tǒng)計(jì)口徑的不同，而全口徑代表了房企的規(guī)模擴(kuò)張程度，只能說，TOP10房企普遍喜歡合作開發(fā)的模式。

“房地產(chǎn)行業(yè)處于下行期，融資收緊，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)增加，為了應(yīng)對嚴(yán)峻的市場形勢，很多房企喜歡聯(lián)合拿地，聯(lián)合開發(fā)，用抱團(tuán)取暖的方式來保持增長，這也是一種行業(yè)趨勢?！?/span>

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授魯桂華表示，部分企業(yè)合約銷售額高，權(quán)益額低，不能看絕對額，比例在20%的不算高。并且有時(shí)候，差額小可能是問題，差額大可能不是問題。一個(gè)項(xiàng)目多個(gè)人做，在市場看好時(shí)，讓其它人賺錢了，這對企業(yè)不好，但是在市場前景不好的時(shí)候，風(fēng)險(xiǎn)多人分擔(dān)，應(yīng)該是好的。

值得一提的是，全口徑銷售額與權(quán)益銷售額比較接近的房企分別有榮盛發(fā)展(002146,股吧)、時(shí)代中國、富力集團(tuán)等，都是增速較快的規(guī)模房企，但由于統(tǒng)計(jì)方式的問題，這些房企的行業(yè)排名可能會(huì)被低估。

來源：和訊房產(chǎn)