經過幾年狂歡、幾年調控之后，房地產又走到了十字路口。

未來樓市會怎么走，是大家非常關心的事情。都說中國樓市是政策市，因此，正在召開的“兩會”格外引人關注。

昨天召開的十三屆全國人大二次會議上，國務院總理李克強作了政府工作報告（以下簡稱《報告》）。

明源君重點研讀了《報告》中與房地產相關的內容，發(fā)現(xiàn)雖然其整體上表述比較中性，但還是有不少亮點。

讀懂這些政策，房企和地產人就不會踏錯周期、走錯方向！讀懂這些政策，購房者就能更加清晰地知道，去哪些城市發(fā)展，才能能更好抓住紅利更好實現(xiàn)自我價值。

以下，是明源君對《報告》的解讀（其中，藍字為報告原文，黑字為解讀）：

01

宏觀層面：

經濟仍然在高速增長

減稅政策是直接利好

今年經濟社會發(fā)展的主要預期目標是：國內生產總值增長6%－6.5%；城鎮(zhèn)新增就業(yè)1100萬人以上，城鎮(zhèn)調查失業(yè)率5.5%左右……

解讀：

如果和自己比，過去幾年我國經濟增速確實有所回落。然而，放眼全球，中國的經濟增速依然位居前列。

▲中國經濟增速在主要經濟體中依然位居前列

2018年，我國GDP總量超過90萬億人民幣（增速為6.6%），折合約13萬億美元，相當于美國2000年的經濟體量，當年美國的GDP增速為4.1%。相比之下，同等經濟體量的中國領先2.5個百分點。

2019年，我國GDP的增長目標是6%－6.5%。按照6%左右的速度再增長4年左右，大約在2022年前后中國將跨越中等收入陷阱、跨入發(fā)達國家俱樂部（按世界銀行標準，發(fā)達國家人均GDP門檻約為1.25萬美元）。

為達成經濟增長目標，今年有一系列的政策為其保駕護航：

1、積極的財政政策：今年赤字率擬按2.8%安排，比去年預算高0.2個百分點；

2、貨幣政策由去年的“保持中性”轉變?yōu)椤胺€(wěn)健的貨幣政策要松緊適度”，并強調“廣義貨幣M2和社會融資規(guī)模增速要與國內生產總值名義增速相匹配，以更好滿足經濟運行保持在合理區(qū)間的需要”；

3、實施大規(guī)模的減稅，將制造業(yè)等行業(yè)現(xiàn)行16%的稅率降至13%，將交通運輸業(yè)、建筑業(yè)等行業(yè)現(xiàn)行10%的稅率降至9%，全年減輕企業(yè)稅收和社保繳費負擔近2萬億元，以減輕企業(yè)負擔、激發(fā)市場活力，拉動經濟增長……

只要經濟穩(wěn)健增長，房地產就沒問題——即便局部市場可能存在泡沫（房價高），只要分母（收入）大了，自然也就消化掉了。

各行業(yè)減稅，將顯著提升人們的購買力，自然也可以拉升住房需求。

另外，對建筑業(yè)減稅，將直接對建筑、房地產行業(yè)產生刺激作用！

02

人口層面：

每年一千多萬人進城

城鎮(zhèn)化紅利還有10年

（2018年）新型城鎮(zhèn)化扎實推進，近1400萬農業(yè)轉移人口在城鎮(zhèn)落戶。

（2019年）深入推進新型城鎮(zhèn)化。堅持以中心城市引領城市群發(fā)展。抓好農業(yè)轉移人口落戶，推動城鎮(zhèn)基本公共服務覆蓋常住人口。

解讀：

與往年相比，今年《報告》對于房地產的表述，置于“城鎮(zhèn)化”的章節(jié)中，不再單列，次數(shù)較少，整體基調相對平穩(wěn)。

這其實一點也不違和。過去20年，我國房地產發(fā)展最大的動力，就是城鎮(zhèn)化。國外率先完成城市化的國家之經驗表明：城鎮(zhèn)化率要達到70%，才會放緩。

截至2018年末，我國城鎮(zhèn)化率為59.58%。按照一年提高1個百分點的速度，我國的城鎮(zhèn)化，還有10年左右的高速增長機會。

根據《報告》中的數(shù)據，去年近1400萬農業(yè)轉移人口在城鎮(zhèn)落戶。這些人都是想要在城里買房子的。這也是很多房企依然將三四線作為其主戰(zhàn)場的底層邏輯。

2019年，仍然會有一千多萬的農民成為市民。他們的首套置業(yè)需求，以及先前進城的市民的改善需求，都是實實在在的。

此外，《報告》還要求，更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系。繼續(xù)推進保障性住房建設和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體基本居住需求。這對布局保障住房建設和舊改的房企來說，這也是實實在在的機會。

03

區(qū)域層面：

長三角一體化上升為國家戰(zhàn)略

  三大城市群仍有紅利待釋放

京津冀協(xié)同發(fā)展重在疏解北京非首都功能，高標準建設雄安新區(qū)。

落實粵港澳大灣區(qū)建設規(guī)劃，促進規(guī)則銜接，推動生產要素流動和人員往來便利化。

將長三角區(qū)域一體化發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略，編制實施發(fā)展規(guī)劃綱要。

解讀：

前不久，粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要發(fā)布，引發(fā)巨大關注。

《報告》要求在深入推進城鎮(zhèn)化的過程中，要堅持以中心城市引領城市群發(fā)展。

結合前不久，國家發(fā)展改革委發(fā)布關于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導意見。意見中指出，放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制，在具備條件的都市圈率先實現(xiàn)戶籍準入年限同城化累積互認，加快消除城鄉(xiāng)區(qū)域間戶籍壁壘，統(tǒng)籌推進本地人口和外來人口市民化，促進人口有序流動、合理分布和社會融合。

這意味著，都市圈/城市群的紅利還將持續(xù)釋放。

過去幾年，眾多城市開啟了“搶人大戰(zhàn)”。

人的聚集會讓知識更加容易傳播，人們更容易分工合作與協(xié)同，還會產生大量的需求——這其中購房的需求也是毋庸置疑的。小學生數(shù)量增長越快的城市，房價越堅挺。

未來，如果大都市圈內都像粵港澳大灣區(qū)計劃實現(xiàn)的那樣，城際客運公交化運營，推廣“一票式”聯(lián)程和“一卡通”服務。

那么，一小時可通達的范圍內都可以成為剛需客群的購房地，其中的價值洼地，也是房企可以布局的好去處，就看誰快了。

因為，交通距離不重要，交通時間才重要。推進公交化運營以后，發(fā)車頻次會更高，票價會更便宜。

例如，之前很多在深圳工作的人，跑到東莞去買房，每天通勤很痛苦，如果未來深圳和東莞之間的交通公交化軌道化，這個問題就將迎刃而解。

04

能力層面：

擁有綠建核心能力

以及精裝能力強的房企

未來將會更有優(yōu)勢

壯大綠色環(huán)保產業(yè)……促進資源節(jié)約和循環(huán)利用，推廣綠色建筑。

解讀：

《報告》明確要求，促進資源節(jié)約和循環(huán)利用，推廣綠色建筑。

根據上海建筑科學院的報告，我國建筑能耗占全國總能耗的40%！要節(jié)能減排、走向綠色低碳，發(fā)展綠色建筑勢在必行。

綠色建筑既節(jié)能，又健康、舒適，是廣大追求綠色和生活品質客群的剛需，是未來的趨勢所在?！秶倚滦统擎?zhèn)化規(guī)劃（2014～2020）》文件中早就要求，城鎮(zhèn)綠色建筑占新建建筑的比重，要從2012年的2%提升到2020年的50%。

前不久，住建部發(fā)布的《住宅項目規(guī)范》征求意見稿中，在驗收環(huán)節(jié)明確提出：城鎮(zhèn)新建住宅建筑應該全裝修交付……

這都是為了減少資源的浪費。

擁有綠建核心能力或做精裝修的房企，未來無疑將擁有更大的優(yōu)勢。比如朗詩，雖然規(guī)模不是很大，但是憑借其綠建的核心能力，就不愁拿不到項目，產品溢價能力還會很強。而恒大等，很早就開始推行精裝交房了。

05

趨勢層面：

存量改造將大有可為

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進行改造提升，更新水電路氣等配套設施，支持加裝電梯，健全便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務設施。

解讀：

我國在改革開放之后，各地進行了幾輪舊改，大規(guī)模、快速地城市更新，采取的基本上是推倒重建的方式，本質上跟一般的房地產開發(fā)沒有區(qū)別。

近年來，非拆除式的更新受到越來越多的認可和追捧。

此次，《報告》指出“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進行改造提升，更新水電路氣等配套設施，支持加裝電梯……”

這里面有兩個機會：一是部分實在過舊的老舊小區(qū)得拆除重建，給開發(fā)商帶來增量開發(fā)的機會；二是非拆除式的改造（畢竟連裝電梯都談了）。

在一般人的印象里，非拆除式的改造，遠不如拆了重建賺錢。這并不正確。

事實上，非拆除式做得好利潤不比做開發(fā)低，而且還可以快周轉。

目前全國有大約5億平米的物業(yè)被低估，主要是由于外觀陳舊、設備設施老化、能耗大、缺少配套服務設施等，導致出租率及租金低、管理運營成本居高不下，亟待改造。

對房企來說，如果具備存量改造能力，一可以參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造，賺取利潤；二可以在一二線城市拿項目時占據優(yōu)勢，畢竟一二線城市的建設用地已不多；三可以在開發(fā)之外延展出存量運營的新業(yè)務，助力自身轉型升級。對中小房企來說，這也是差異化競爭的點。

06

產業(yè)層面：

提前布局養(yǎng)老的房企將獲益

要大力發(fā)展養(yǎng)老特別是社區(qū)養(yǎng)老服務業(yè)，對在社區(qū)提供日間照料、康復護理、助餐助行等服務的機構給予稅費減免、資金支持、水電氣熱價格優(yōu)惠等扶持，新建居住區(qū)應配套建設社區(qū)養(yǎng)老服務設施，改革完善醫(yī)養(yǎng)結合政策，擴大長期護理保險制度試點……

解讀：

養(yǎng)老地產概念，早在幾年前就熱鬧過一輪。不過，由于做普通商品住宅開發(fā)太賺錢，政策對養(yǎng)老地產的扶持力度又不大，真正將養(yǎng)老地產做起來的鳳毛麟角。

然而，長期來看，明源君非常看好養(yǎng)老產業(yè)：

首先，我國老年群體龐大，目前我國60歲以上人口已達2.5億，65歲及以上老齡人口達到1.6億人；預計到2050年，65歲以上的老人將達3.9億，60歲以上的更多。

其次，目前五六十歲，即將進入老年的群體，和以前精打細算的一代老人，有完全不同的消費習慣和邏輯，只要能滿足他們需求，他們愿意出高價養(yǎng)老。

最后，據民政部統(tǒng)計數(shù)據，截至2017年底，全國各類養(yǎng)老服務機構和設施15.5萬個，市場供應仍嚴重不足。隨著人口老齡化的高峰快速來臨，養(yǎng)老問題逐漸加??；同時，未來養(yǎng)老廣闊的市場空間也有待挖掘。

▲來源：民政部、中國指數(shù)研究院

此次，《報告》明確提出要大力發(fā)展養(yǎng)老特別是社區(qū)養(yǎng)老服務業(yè)，同時“對在社區(qū)提供日間照料、康復護理、助餐助行等服務的機構給予稅費減免、資金支持、水電氣熱價格優(yōu)惠等扶持”，對推動養(yǎng)老產業(yè)的發(fā)展無疑是一劑強心劑……

事實上，眾多標桿房企早已布局養(yǎng)老。2018年的千億房企中，已有28家布局康養(yǎng)（養(yǎng)老）產業(yè)。

07

突破層面:

農村集體用地想象空間巨大

全面深化農村改革。推廣農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點成果。深化集體產權、林權、國有林區(qū)林場、農墾、供銷社等改革。

解讀：

去年12月23日，提請十三屆全國人大常委會第七次會議審議的土地管理法、城市房地產管理法修正案草案，刪去了現(xiàn)行土地管理法中關于從事非農業(yè)建設使用土地的，必須使用國有土地或征為國有的原集體土地的規(guī)定。

這意味著，一旦草案審議通過，集體經營性建設用地不用經過征收，就可以直接入市。

這不僅可以讓農民也可以享受到城鎮(zhèn)化帶來的紅利，減小貧富差距，加速城鎮(zhèn)化的進程，還可以增大土地的供應。

當然，集體經營性建設用地上蓋的房子不能直接用來賣，但用于出租是可以的，目前，利用集體建設用地建設租賃住房，已經在18個城市試點了。

此次《報告》提出要推廣農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點成果。未來，試點的城市有望進一步增多。對進軍長租公寓、產業(yè)地產等的房企是利好。

08

政策層面：

房地產稅沒那么快來

健全地方稅體系，穩(wěn)步推進房地產稅立法。

解讀：

相比去年政府工作報告中的“健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進房地產稅立法”，今年關于房地產稅的表述從“穩(wěn)妥”變成“穩(wěn)步”。

這一字的更改，代表了房地產稅逐漸進入制定程序中。

然而，《報告》并沒有給出房地產稅立法的時間表。而且，在十三屆全國人大二次會議3月4日舉行的新聞發(fā)布會上，大會發(fā)言人張業(yè)遂在介紹2019年立法任務時也未提到房地產稅法。

明源君認為，房地產稅的立法依然還有大量的細節(jié)性內容需要斟酌，而且過程中必然要參考現(xiàn)實情況。

換句話說，房地產稅沒那么快來。

其實即便來了，也不用害怕。世界各國的實踐表明，房地產稅很多時候并不能影響房價漲跌，更多的時候，是為地方政府提供穩(wěn)定持久的財政收入來源。

作者：明源地產研究院執(zhí)行主編、存量地產首席研究員 艾振強