開年以來，樓市大事件層出不窮，可謂“一波未平一波又起”：先是各地調控出現了不同程度的“松綁”，繼而全國多城房價繼續(xù)上漲、蘇州土拍大熱、南京千人搶房等消息也開始刷屏，究竟這些是市場的真實寫照還是有個別極端現象，當前樓市又面臨哪些新變化呢？

??全國20城樓市調控已出現“松動”，“回暖”預期也非空穴來風

??據CRIC不完全統計，當前全國約20城不同程度的放松了樓市調控，“因地制宜、分類調控”的特點更為突出，毋庸置疑，這也是開年來各地樓市“回暖”現象頻頻的重要推手。

??以各地當前的松綁政策來看，多數城市還是以“放寬落戶，松綁限購”來刺激短期市場需求。事實上，2019年以來，?？凇V州、大連等6城紛紛調降人才落戶門檻，南京積分落戶新規(guī)甚至還提出購房面積滿1平方米積1分，對樓市成交的“提振”效應可想而知，由此也不難理解“南京3000人看房大軍踏平72家售樓處門檻”的購房熱情了。其次，限價、限貸的放松也一定程度激發(fā)了房企對后市的信心，無錫、南京、蚌埠也相繼傳出了項目節(jié)后漲價的消息，這些漲價的項目以品牌開發(fā)商的精裝項目居多，一方面有“立標桿”的作用，為當地整體的房價樹立基點；另一方面也是瞄準了客戶“買漲不買跌”的心理，尤其是改善型客群更愿意為高品質的產品服務買單。

??雖然各地樓市政策出現了不同程度的“松動”，但主要還是因地制宜試探性的放松，整體“房住不炒”的基本面并未出現較大變化，尤其是結合各地的落戶新政來看，本質還在于優(yōu)化人口結構，以真實的居住需求帶動本地樓市的發(fā)展。

蘇州土拍攬金百億也僅是特例，全國土地市場升溫并不顯著

??從土地市場的表現來看，2月22日蘇州節(jié)后首場土拍的表現可謂亮眼，7宗經營性用地規(guī)劃建筑面積約62.53萬平方米成功出讓，累計土地成交總價98.26億元，最高溢價率達42.78%?？墒悄芊褚云湃恼J為是土地市場的全面“回暖”，仍需數據佐證。

??據CRIC監(jiān)測，上周全國土地市場的確有所升溫，重點監(jiān)測城市的土地市場成交建筑面積達到了816萬平方米，環(huán)比增長54%，同比則增加了11%；但依舊沒有達到2019年成交量的周平均水平。成交金額為345億元，環(huán)比亦增加了18%，同比卻下降了19%；這也直接導致了整體樓面價的下行，下滑至4223元/平方米，同環(huán)比分別下跌27%和23%。

??從整體數據的變化趨勢來看，僅能得知全國土地市場在上周迎來了小幅回調，但能否形成上行趨勢表現仍不明顯，據此，我們可以看出城市間土地市場的分化也在逐步加劇，局部城市的回暖或許僅能代表單個市場的樓市“復蘇”，對于整體的借鑒意義并不是太大。

整體去化水平保持低位，武漢、南京、環(huán)京等熱點板塊高性價比樓盤熱銷

??從全國20個典型城市2月的項目去化率表現來看，多數城市的去化率依舊保持了下行趨勢，僅有武漢、南寧、鄭州、南京、深圳、常州等6城項目開盤去化率有了明顯提升，這其中武漢、深圳本月去化率均高于近半年去化率的平均水平，由此我們不難看出，多數城市的整體去化率水平還是保持低位，諸如南京、武漢等城市節(jié)后的短暫回升也極有可能是因前期供應疲軟所致。

雖然各城市整體去化率水平并不盡如人意，但還是有一些熱銷項目足夠引起關注，通過篩選典型城市的去化率大于80%的項目，我們不難發(fā)現其熱銷的秘密無外乎以下幾點：

??一是處于供應相對稀缺的熱門板塊的高性價比項目依舊是備受剛需購房者青睞，比如成都的泰合新光華府、九龍倉時代小鎮(zhèn)、保利大都會、優(yōu)品道錦繡等項目基本都是以低于周邊項目的售價達到了開盤即售罄的熱銷盛況。

??二是針對部分購買力相對較強的二線城市，精裝高品質的改善型住宅仍然具備一定的市場空間。典型代表為南京近期熱銷的中海城南公館、高科紫薇堂項目，定位高端且戶型也以140平米以上的大面積段為主，但仍取得了不錯的銷售業(yè)績，也說明當前南京市場仍存在部分改善類需求有待釋放。

??三是多數房企為了加快出貨，也采取了“小步快跑”的策略，以每次開盤不足百套的房源供應來實現較高的去化水平。長沙的大漢漢園、大漢月亮河畔，天津的龍洲道188號、鴻坤原鄉(xiāng)半島等項目都是因巧妙掌握了推盤規(guī)律而實現了熱銷。

??綜上，當前隨著各城市樓市調控的試探性松動，局部土地市場的回暖以及部分項目價格回調，帶來部分城市短期升溫、部分項目熱銷的現象，但難改總體市場下行調整的大趨勢。我們預判認為：

??一是政策面基本維穩(wěn)，“房住不炒”仍是主基調，但“因城施政、分類調控”的會更突出，未來財政壓力較大的地方政府進一步“松綁”政策的預期相對強烈。

??二是不同城市市場分化繼續(xù)加劇：2019年核心一、二線有望低位企穩(wěn)，市場表現將優(yōu)于三四線，部分購買力透支、經濟基礎較差、缺乏人口支撐的弱二線和三四線城市將面臨較大的去化風險。

??三是在整體成交“轉淡”的背景下，供應相對稀缺的、熱點板塊的高性價比項目，未來依舊會成為購房的熱點。

來源:克而瑞