房價是整個社會的春藥。

只要涉及到房子的事情，總能令人亢奮起來。但凡有點風吹草動，磚家們的觀點就會分為兩派，一言不合雙方甚至會約架打起來。

當前樓市最火的莫過于有關(guān)部門《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》2.4.6條“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易”。

大概是因為做新聞的編輯不懂地產(chǎn)，做地產(chǎn)的人也不會去寫新聞，于是相關(guān)新聞報道出的竟是“取消公攤”。

而這新聞標題一出，著實把圈圈嚇了一跳。

01

原文是怎么說的？

這11M的相關(guān)文件現(xiàn)在還在住建部上掛著，感興趣的朋友們可以去下載下來認真學習一遍。

《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》包括總則、基本規(guī)定、布局與配套、建筑空間、結(jié)構(gòu)與地基、室內(nèi)環(huán)境和建筑設(shè)備7個章節(jié)。

值得關(guān)注的是，這個意見稿里與百姓生活息息相關(guān)的內(nèi)容不僅是在第二章的“使用維護”環(huán)節(jié)提出“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易”，還針對“全裝修交付”有了明確的定義。

在第二章基本規(guī)定中的“驗收交付”環(huán)節(jié)提出，城鎮(zhèn)新建住宅建筑應(yīng)全裝修交付，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.戶內(nèi)和公共部位所有功能空間的固定面和管線應(yīng)全部鋪裝或粉刷完成；給排水、燃氣、照明、供電等系統(tǒng)及廚衛(wèi)基本設(shè)施應(yīng)安裝到位；

2.供水、供電、燃氣、道路、綠地、停車位、垃圾及污水處理等規(guī)劃配套設(shè)施應(yīng)具備使用條件；

3.消防設(shè)施應(yīng)完好，消防通道應(yīng)暢通。

意見稿里還包括強制功能規(guī)范與要求。

可就是這么個包含大量專業(yè)范圍的征求意見稿，新聞編輯們報道出來就是四個字“取消公攤”，在集合住宅領(lǐng)域公攤是必不可少的部分，還是編輯們最懂P民的心，怎么煽情怎么來。

02

這個影響是什么？

在商品房預(yù)售制度的大前提下，我們來討論這個問題。

商品房預(yù)售制度已經(jīng)運行這么多年，已具有完善的運行流程和成熟的部門管理，這個制度對商品房預(yù)售的各項流程及作業(yè)標準已經(jīng)做了充分的安排。

當然也不是說這個制度不需要完善與改革了。

即使當前對預(yù)售制度存在較大爭議，房企、客戶、監(jiān)管部門等等利益相關(guān)方都還是基于這個明確的制度之下進行相關(guān)操作。

從微觀層面來講，以“公攤面積”來計是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。

包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，并以水平投影面積計算。

因此一個項目的指標及相關(guān)技術(shù)標準，相關(guān)制度及規(guī)范都有詳細的計算標準，圖紙已經(jīng)有嚴苛的審核標準，戶型面積預(yù)測也是有關(guān)部門直接測繪或第三方具備資質(zhì)的機構(gòu)進行圖紙測繪，《商品房買賣合同》對面積誤差也有明確的規(guī)定，而交付之間對竣工驗收及分戶面積進行實測，最后按照雙方買賣合同的標準進行處理。

一般情況高層住宅大約20-30%的公攤，這個公攤客戶會覺得冤枉。但這個成本毫無疑問是必須存在的，那這個成本應(yīng)該讓誰來承擔呢？

我們再認真梳理一下這個環(huán)節(jié)的每一位相關(guān)者：土地出讓方會承擔么？房企會承擔么？測繪機構(gòu)會承擔么？……顯然他們并不會，而購房者才是這個環(huán)節(jié)上唯一的承擔者。

03

無緣無故的愛與恨

站在一個更為理性的角度，取消公攤面積對整個房地產(chǎn)來講，不過是計價規(guī)則的調(diào)整。而以前的問題并不會減少，在集合住宅領(lǐng)域公攤也未被消滅，最多不過是換個形式存在罷了。

那么這個“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易”會帶來什么影響？

1.套內(nèi)面積不是客戶說了算。在預(yù)售制度這個長流程的管控中，項目建筑規(guī)模，套內(nèi)面積是多少，仍然是有關(guān)部門或具備資質(zhì)的第三方公司說了算，而對于消費者自身測量的結(jié)果也很可能不具備法律效力。這個道理，各位都懂吧。

2.心理房價會普漲。以住宅為例，高層的公攤系數(shù)普遍超過20%，很顯然這20%不會憑空消失，也不會有其它辦法解決，無論是新房的開發(fā)商還是二手房的房東，他們并不傻，這20%毫無疑問會轉(zhuǎn)嫁到客戶身上。不同類型的物業(yè)漲價的概念會不同，而對早些年有大量贈送面積、做復式等項目可能會報復性上漲。

3.以“建筑面積”計價的費用會普漲。比如物業(yè)費、取暖費等將會迎來普遍性的規(guī)則調(diào)整，長期以來物業(yè)費用受到嚴格的管控，而物價部門借著這個機會上調(diào)物業(yè)費用解除長期套在物業(yè)公司的枷鎖，也未嘗不可能。

4.配套減配是可能的。可公攤的時代，在以代價可承受的前提下，房企還是愿意配置標準較高的配套服務(wù)來為業(yè)主提高居住的舒適性。但現(xiàn)在這個平衡可能會被打破了，只要能滿足強制規(guī)范的要求，那就盡可能降低公共服務(wù)空間的配置，那點有限的舒適空間都會被節(jié)約出來以提升得房率。

5.其它問題解決了么？就客戶關(guān)心的公攤是否計入精裝的問題，現(xiàn)在是被解決了，但精裝質(zhì)量也得靠強制規(guī)范的出臺來進行約束并推動行業(yè)進步，更嚴重的問題是精裝價格也會因此更上一層樓。

04

破心中賊難

每個人心中都住著許多“假想敵”，而開發(fā)商則是這些“假想敵”中的“戰(zhàn)斗機”。我們熱衷于討論關(guān)于房子的話題，比如取消預(yù)售制，開征房產(chǎn)稅等等，總之就是要搞死開發(fā)商。

在大多數(shù)人心中開發(fā)商代表原罪與邪惡，大家對他們充滿憤怒的情緒。

或許是因為房子是很多人一生中最為重要的資產(chǎn)，所以大家才會把這個事情看得太重。

而今天我們再看看“取消公攤”這樣聳人聽聞的誤導性報道，不是亢奮中一片“喊漲”就是在惶恐中一片“喊跌”……顯然情緒的價值更多一些。

我們刻舟求劍式的思考問題，給行業(yè)生態(tài)帶來的災(zāi)難遠比想象中的更大。

就在圈圈琢磨這個事情的時候，朋友發(fā)過來消息說“帶皮核桃15元/斤，去皮核桃25元/斤”，讓圈圈豁然開朗：果真是幾千年的文明古國，費心講解的那些大道理，其實早就被農(nóng)民伯伯們輕松地解決了。