戰(zhàn)略與管控

萬 科

公司將堅持“城鄉(xiāng)建設與生活服務商”戰(zhàn)略，收斂聚焦，不斷鞏固和提升基本盤。在鞏固主營業(yè)務優(yōu)勢的基礎上，公司將持續(xù)拓展和城鄉(xiāng)建設與生活服務相關的業(yè)務。公司基本盤還不太穩(wěn)固，按照公司一貫的風格，未來還是會積極穩(wěn)妥一點。

中國恒大

公司追求規(guī)模適度增長，注重增長質(zhì)量。目前公司已形成以恒大地產(chǎn)為基礎，旅游、健康為兩翼，新能源汽車為龍頭的產(chǎn)業(yè)布局。公司近五年內(nèi)不會有其他多元業(yè)務布局。

碧桂園

公司將堅持各線城市全覆蓋戰(zhàn)略，今年的發(fā)展主題是全競提升，全周期綜合競爭力提升。公司要像研究原子彈一樣，把一棟樓的建設的每一道工序拆分，讓公司成本競爭力、產(chǎn)品競爭力和服務競爭力聚焦，使得公司更有優(yōu)勢、更適應中國城鎮(zhèn)化的發(fā)展，提升市占率。

融創(chuàng)中國

公司將保持地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，加速去化，釋放經(jīng)營現(xiàn)金流，繼續(xù)強化競爭優(yōu)勢，保持和提升行業(yè)領先地位，支持公司穩(wěn)健、高質(zhì)量增長；其他業(yè)務將嚴格控制投資，重點提升現(xiàn)有資產(chǎn)的運營和盈利能力，培育成為公司未來新的增長點。

保利地產(chǎn)

公司提出“一主兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，構建不動產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺。公司“一主兩翼”戰(zhàn)略進一步明確為“以不動產(chǎn)投資開發(fā)為主，以綜合服務與不動產(chǎn)金融為翼”，搭建不動產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺。

華夏幸福

做強產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務，做到“三個堅持”不動搖：（1）堅持產(chǎn)業(yè)新城邏輯不動搖，提升區(qū)域價值；（2）堅持一區(qū)一策，提升經(jīng)營水平；（3）堅持精準投資，加速優(yōu)質(zhì)資源獲取。未來新戰(zhàn)略方面做到開拓新模式、新領域、新地域。

中國海外發(fā)展

公司將堅持“主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品”的發(fā)展定位，堅持對利潤的追求，保持穩(wěn)健的特色；持有物業(yè)將會是穿越經(jīng)營周期的壓艙石。

龍湖集團

公司會一直堅持穩(wěn)健發(fā)展的原則。C1是新房銷售，C2是商業(yè)地產(chǎn)，C3是長租公寓冠寓，C4是社區(qū)，即傳統(tǒng)物業(yè)加入科技元素，內(nèi)部叫智慧服務。從C1到C4，公司4個航道將圍繞著房地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展，同時保持穩(wěn)健的資產(chǎn)負債表及好的資本評級。

旭輝控股集團

公司將堅持一體兩翼企業(yè)總體戰(zhàn)略，做大做強主業(yè)，實現(xiàn)增長、盈利、風險三者平衡。公司將維持高周轉(zhuǎn)、標準化、低成本的運營模式，未來一線城市轉(zhuǎn)型持有經(jīng)營，開發(fā)業(yè)務以二三線城市為主，把握城市分化和市場輪動的投資機會和投資節(jié)奏，增加二三線的土地儲備，增加項目權益比重。

新城控股

公司將持續(xù)深耕現(xiàn)有區(qū)域，提升區(qū)域市場占有率，同時把握客戶需求，優(yōu)化產(chǎn)品結構，加快項目周轉(zhuǎn)。今年策略是地域深耕和雙輪驅(qū)動，深耕住宅開發(fā)，保持在第一梯隊。

陽光城

公司將繼續(xù)堅持“三收三支”的管理要求，增權益、降負債，2019年爭取完成調(diào)升3A評級，有效降低融資成本，并持續(xù)做好增收節(jié)支、全面預算的管理工作，通過買地與現(xiàn)金回流強掛鉤機制，確保財務指標繼續(xù)得到優(yōu)化。同時公司將進一步加強投后管理。

中國金茂

未來目標為綜合實力進入行業(yè)第一梯隊，2020年簽約額目標為2000億；持有收入2020年目標42億元，2022年50億元；2019年將加速推動7個城市運營項目落地。

龍光地產(chǎn)

公司未來將積極把握土地收購機遇，同時尋求更多并購目標，多元化增加優(yōu)質(zhì)土地儲備，以最低的成本鎖定更多高回報項目。計劃未來三到五年核心利潤進入全國前十。

中國奧園

2019年公司將深耕重點區(qū)域和一二線重點城市及強三線，提升產(chǎn)能及市場份額，實現(xiàn)30 ? 40目標（培養(yǎng) 30個城市公司，每家完成年銷售40億或以上）。

時代中國控股

公司將繼續(xù)深耕粵港澳大灣區(qū)，大力提升所在區(qū)域市場份額，同時積極布局廣東省其他經(jīng)濟發(fā)達城市，以及中國其他高增長潛力區(qū)域。

正榮地產(chǎn)

經(jīng)營上將以現(xiàn)金流、利潤為核心導向；提高經(jīng)營效率及效益、注重客研、品牌建設；產(chǎn)品方面將堅持“改善大師”定位，穩(wěn)步加大商業(yè)地產(chǎn)投入，提升持有型資產(chǎn)運營。

藍光發(fā)展

公司堅持“中而強定位”，堅持規(guī)模與利潤并重，努力實現(xiàn)穩(wěn)健持續(xù)發(fā)展；2019年銷售目標在1100-1200億元，2020年會再根據(jù)市場變化及時調(diào)整，核心仍是利潤提升。

回款與去化

中國恒大

公司回款率是銷售金額的80%，比較穩(wěn)定?？?cè)セ试?0%左右。1-2月本身是市場淡季，公司的銷售業(yè)績始終是完成的，不能以單獨月份來判斷；公司的產(chǎn)品品質(zhì)、樓面價是一直穩(wěn)定的。

融創(chuàng)中國

回款率方面，2018年下半年至今整個按揭量和速度比2017年還是有比較大改變，按揭從銀行金融機構來說特別對有品牌的客戶都還是挺好的，回款周期2-3個月左右。去化率方面，按年度看，大概70%左右沒問題。2019年可售貨值超7800億元。

碧桂園

2018年公司權益銷售回款率為91%，權益銷售去化率為76.4%。

中國海外發(fā)展

公司2018年回款率為90.5%；2019年去化率達50.3%即可完成3500億港元銷售目標。

龍湖集團

公司2018年回款率超過85%；2019年貨源充足，按照63%去化率即可實現(xiàn)2200億元銷售目標。

新城控股

2018年去化率約為70%，今年去化率目標定在相對保守的55%，貨值安排也會隨著項目去化率來進行調(diào)整。2018年現(xiàn)金回款率約90%。

旭輝控股集團

公司2018年回款率超85%；今年如果最終權益比是60%，并且市場比較好的話，公司回款可能做到90%甚至更高。預計2019年全年銷售去化前低后高。

世茂房地產(chǎn)

2019年銷售目標2100億，銷售回款1575億；保守預計去化率在60%。

中國奧園

2018年銷售回款率約為78%，2019年只要保證60%的去化率即可完成目標。

綠城中國

2018年，投資項目整體去化率為68%，其中一二線城市去化率達71%；新增房源去化率達70%，存量房源去化率達63%；今年公司提出了更高的要求，除了長庫存，正常去化率80%左右。公司2018年銷售回款率為85%。

景瑞控股

2018年合約回款率90.6%，較2017年下降2.8pct。預計今年全年推貨量可達到400億左右；按70%去化率算，2019年銷售有望達到280億左右。

建業(yè)地產(chǎn)

2018年去化率達77%；為達到2019年全年銷售目標，去化率預計為63%。2018年公司回款率高達93.2%。

越秀地產(chǎn)

公司今年的貨值達到1312億，預估去化率達到52%，比去年下調(diào)了11pct，因為有一些城市采取限價措施，公司放慢銷售速度，這也是經(jīng)營戰(zhàn)略與規(guī)模的一種平衡。

首創(chuàng)置業(yè)

項目去化率整體是65%。

弘陽地產(chǎn)

公司去化率在70%以上，銷售回款率約90%。

多元業(yè)務與分拆上市

萬 科

公司圍繞城市發(fā)展和客戶這兩個方面開展了住宅以外的新業(yè)務，經(jīng)過3、4年的探索還是很艱難的，但還是看到希望（盈利）。達到公司內(nèi)部投資愿望和業(yè)務定位，經(jīng)過爆發(fā)期、孵化期3年后一定會有回報。新型業(yè)務和傳統(tǒng)開發(fā)的零售型業(yè)務的毛利率不可同日而語；公司的原則是先量化能力，再去講規(guī)模，先看客戶，再去看這個市場的容量。

中國恒大

?；◢u目前各業(yè)態(tài)外立面均已完工，正緊鑼密鼓地進行室內(nèi)裝修及設備安裝工作，計劃2020年盛大開業(yè)。高科技方面目前已完成布局新能源汽車全產(chǎn)業(yè)鏈，力爭3-5年成為世界規(guī)模最大、實力最強的新能源汽車集團。未來五年不會在新的多元產(chǎn)業(yè)進行布局。

融創(chuàng)中國

公司多元業(yè)務投資核心邏輯是投消費升級，包括文旅、消費娛樂、醫(yī)療養(yǎng)老等，不管哪個都是十萬億量級的大行業(yè)；公司的投資邏輯沒有變。公司的文旅、文化、服務集團都是為未來5-10年后做準備的，這些業(yè)務當前業(yè)績貢獻較少，但5-10年后這些都將是百億級的利潤。需要強調(diào)的是，文旅文娛基本要花的大錢都投完了，后續(xù)不需要進行較大投入。消費升級以外業(yè)務公司不太熟悉，高科技目前公司做不來。公司暫時沒有分拆計劃，現(xiàn)在做的很多業(yè)務都是非常有價值，公司現(xiàn)在重點就是把這些業(yè)務做好，做的更有競爭力。

碧桂園

物業(yè)管理業(yè)務已在2018年6月成功分拆上市。機器人業(yè)務目前重點研發(fā)建筑機器人，也用于用于社區(qū)管理及智慧餐飲。鄉(xiāng)村振興計劃將發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，做現(xiàn)代農(nóng)業(yè)系統(tǒng)的方案，從研發(fā)、生產(chǎn)、銷售環(huán)節(jié)打造農(nóng)業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈。

華夏幸福

未來新戰(zhàn)略簡單概括為“三個開拓”，即開拓新模式、新領域、新地域。（1）開拓新模式：公司將在傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式的基礎上，加速開拓輕資產(chǎn)模式，輕重并舉。（2）開拓新領域：公司在做強產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務的基礎上，探索開拓產(chǎn)業(yè)新城以外亦屬于綜合不動產(chǎn)的新業(yè)務領域。（3）開拓新地域。公司聚焦深耕核心都市圈，并將開拓進軍都市圈的核心圈，進一步夯實公司在核心都市圈內(nèi)的布局。

中國海外發(fā)展

持有物業(yè)是穿越經(jīng)營周期的壓艙石，2018年獲得40億港幣的收入；商業(yè)地產(chǎn)要在在2020年實現(xiàn)50億元收入，2023年要做到100億元。地產(chǎn)是今天的業(yè)務，商業(yè)是明天的業(yè)務，公司創(chuàng)新板塊是教育方面的業(yè)務，每年安排7-8億的投入，未來值得期待。

保利地產(chǎn)

保投顧與業(yè)界龍頭合富輝煌完成股權整合，雙方一二手物業(yè)代理業(yè)務融合發(fā)展，2018年末累計覆蓋超過150個城市，代理項目超過1700個。保利物業(yè)收購區(qū)域校園物業(yè)管理龍頭湖南天創(chuàng)物業(yè)，完善物業(yè)管理4+2的多業(yè)態(tài)布局；保利物業(yè)4月已從股轉(zhuǎn)系統(tǒng)終止掛牌，目前正持續(xù)探討進一步資本運作。

龍湖集團

C1是新房銷售，C2是商業(yè)地產(chǎn)，C3是長租公寓冠寓，C4是社區(qū)，即傳統(tǒng)物業(yè)加入科技元素，內(nèi)部叫智慧服務；從C1到C4，4個航道圍繞著房地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展。整體上，物業(yè)自管面積近1億平方米，另外還有1.6億平方米的接管、咨詢和顧問面積，去年實現(xiàn)近30億收入，未來預計每年保持30%以上增長，毛利率22%以上，凈利10%以上。物業(yè)肯定不分拆。（吳亞軍）物業(yè)管理運營收入會非常值錢。

華潤置地

公司將聚焦城市升級、消費升級和產(chǎn)業(yè)升級，堅持深化“2+X”商業(yè)模式，推動城市更新、物業(yè)服務、康養(yǎng)地產(chǎn)、長租公寓、產(chǎn)業(yè)基金、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、文化體育、影院等業(yè)務的創(chuàng)新發(fā)展、協(xié)同發(fā)展，向城市綜合投資開發(fā)運營商轉(zhuǎn)型。截止2018年底，公司物業(yè)服務在管面積超過1億平米，重點布局一二線城市并積極拓展高質(zhì)量項目。

世茂房地產(chǎn)

關于分拆，由于公司認為之前物業(yè)做的不夠好，沒有承接外部項目，因此物業(yè)規(guī)模較?。还菊J為目前調(diào)整已較充分，會開始大量的對外接盤，也會對外收購，預測19年收入是20億，20年是30億，21年可能做到40-50億，希望21年可以上市。未來3年內(nèi)公司的酒店、物業(yè)或都將分拆上市。

物業(yè)管理

新城悅

截至2018年底，公司合約面積達到1.12億平方米，同比增長65.5%，在管面積達0.43億平方米，同比增長18.2%；2018年公司第三方開發(fā)商開發(fā)物業(yè)合約面積及在管面積分別增加約840萬平方米及230萬平方米。公司2019年承接的項目體量會很大（尤其是來自新城的新項目），同時公司在外拓等方向也在發(fā)力。并購公司一直在積極準備參與，但是這不是公司最主要的拓展目標。公司計劃2020年底實現(xiàn)在管面積1億平方米目標，并計劃在三年內(nèi)進入行業(yè)TOP10。未來公司將進一步優(yōu)化收入結構，提高非基礎物業(yè)收入比例，建設智慧社區(qū)標桿項目，2-3年之內(nèi)實現(xiàn)增值服務收入占比超過50%。

雅生活服務

公司合約建筑面積從2017年的1.26億上升至2018年的2.464億平方米；第三方在管建筑面積同比提升66.9%，占比達40%；年內(nèi)收并購面積2940萬，如果計入期后收購的景陽，則達到4490萬；年內(nèi)第三方開發(fā)商獲取新合同建筑面積4840萬平方米，遠超從大股東獲取2440萬平方米。業(yè)務結構方面，公司未來物業(yè)服務板塊專注中高端住宅物業(yè)服務；社區(qū)商業(yè)板塊圍繞地產(chǎn)開發(fā)，全方位打造經(jīng)濟圈；資產(chǎn)管理服務打造卓森資產(chǎn)管理集團，提供高端商業(yè)資產(chǎn)管理、咨詢業(yè)務，開拓具有極大潛力的商寫市場。公司2018年完成上市，想要借助資本的力量，以產(chǎn)業(yè)布局、區(qū)域布局為出發(fā)點，在經(jīng)濟周期的低谷實現(xiàn)擴張。公司的區(qū)域布局以大灣區(qū)為基礎，在長三角、京津冀等地也進一步布局，尤其是今年在南京獲取紫竹物業(yè)，進駐江蘇市場，實現(xiàn)彎道超車。在產(chǎn)業(yè)結構方面，公司將通過對龍頭企業(yè)的收并購、引入當?shù)仄髽I(yè)品牌，營造全產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)態(tài)。

碧桂園服務

截至2018年末，公司權益在管面積為5.05億平，收費面積為1.815億平；不含三供一業(yè)部分，住宅的部分大概占到95%，第三方的面積大約占20%，對于收費管理面積中的第三方面積占19.9%；第三方的面積的轉(zhuǎn)化率會快一些。公司去年收購的面積是1650萬平的收費管理面積，對應的合約面積是2200多萬平。費用率方面，管理費的單價整體的是2.08元（第三方和碧桂園加權平均后的數(shù)據(jù)）。第三方費率從2017年的平均單價1.79元上升到2018年年底的1.86元，證明項目的質(zhì)量越來越高。利潤率方面，碧桂園項目的毛利率基本上略高于現(xiàn)在的項目毛利率。目前來說物管要維持一個比較合理的毛利率水平，業(yè)務在未來的毛利率水平增長空間還是比較巨大的。

中海物業(yè)

外拓目標方面，公司以前確實沒有外拓的項目，去年公司有相應的部門進行了細化，有兩個部門在做這個事情：合作發(fā)展部，例如去年接到福建第一高樓街道的上百億城市綜合體項目；另外是商業(yè)運營事業(yè)部, 把商業(yè)做得更加專業(yè)和有競爭力?；诠緝?nèi)部的資源調(diào)配和前期工作，今年公司會大力做一些外部的拓展，公司有信心比2018年做得更好。增值服務方面，中海物業(yè)的多元化經(jīng)營業(yè)務，經(jīng)過三年的系統(tǒng)的鋪排，已經(jīng)搭建了三大板塊：社區(qū)資產(chǎn)運營, 房屋生態(tài)運營, 生活服務運營。每一大板塊下面都有非常豐富的子菜單。這三年的鋪排，其實也是為公司在明年，包括十三五、十四五的五年規(guī)劃中快速發(fā)力做準備。長遠計劃規(guī)模方面，中海物業(yè)還是要維持在整個行業(yè)里面位于第一梯隊。

綠城服務

公司未來將保持內(nèi)生增長動力，鞏固行業(yè)領先地位。通過采取區(qū)域聚焦策略，提高現(xiàn)有地域市場滲透率；繼續(xù)保持科技和智能化設備的投入，提升運營效率，形成服務競爭力；拓展新市場，立足長三角及環(huán)渤海經(jīng)濟圈向一二線城市拓展業(yè)務。規(guī)模增長方面，公司將通過收購合并及跨界合作擴大平臺規(guī)模。選擇性收購地區(qū)物業(yè)服務公司，收購/成立附屬公司，拓展合約物業(yè)組合并與開發(fā)商訂立更多戰(zhàn)略合作合同；尋找合適機會，拓展與國有企業(yè)在各個業(yè)務上的合作；通過綠聯(lián)盟、慧服務進行平臺型輸出，增加園區(qū)服務客戶群。生態(tài)體系方面，公司將圍繞人的全生活場景，房地產(chǎn)的全生命周期，開發(fā)服務產(chǎn)品提升平臺收入。公司將繼續(xù)發(fā)展及升級“智慧園區(qū)”平臺；構建線上幸福綠城，線下綠城園區(qū)聯(lián)動平臺；圍繞文化教育、物業(yè)資產(chǎn)管理、到家服務、零售等新行業(yè)展開生態(tài)布局，形成核心產(chǎn)品；引入優(yōu)質(zhì)商家，構建園區(qū)服務生態(tài)圈。

永升生活服務

公司的增長基本上是四輪驅(qū)動：第一個就是業(yè)務的拓展，即依靠公司建立的客戶滿意度和物業(yè)管理口碑；第二個就是旭輝，因為旭輝5年內(nèi)未來大概可以提供1億平米左右的面積；第三個就是合作，公司跟很多開發(fā)商在物業(yè)方面合作；第四個是收購。公司未來要走一條持續(xù)穩(wěn)定的、有質(zhì)量的低成本擴張。2018年12月公司通過IPO融資6億現(xiàn)金，如今資金充裕，一旦遇到好的機會即會進行收購。公司2018年在管面積4000多萬方，合約面積6500萬方，今年底預期能達到7000萬方在管面積，1.1億萬方合約面積。從目前來看，最近一兩年，公司整個業(yè)務的增長50%是來自于我們新接的業(yè)務樓盤的增長，30%是來自于旭輝，10%是來自于合作的，10%是來自于收并購。公司未來將增強品牌力，打造相悅管家、悅澤商辦、悅澤公眾，形成品牌溢價，降低資源獲取成本；同時公司將提升增值服務占比，堅持“有所為，有所不為”，做深做進強相關服務。

彩生活

截止2018年末，公司合約管理總建筑面積達到553.7百萬平；在平臺輸出戰(zhàn)略指引下，公司與95家企業(yè)達成合作，合作的建筑面積達到318.6百萬平以及聯(lián)盟面積達到250.0百萬平，彩之云平臺服務面積達到1122.3百萬平。2018年增值業(yè)務收入同比增長47.5%至408.4百萬元，貢獻溢利占比33.6%，保持良好的利潤結構。2019年彩生活將全方位優(yōu)化推進「彩惠人生」，致力使更多的小區(qū)用戶，通過「彩惠人生」，逐漸實現(xiàn)通過「消費」替代「繳費」，最終實現(xiàn)小區(qū)的一種全新生活體驗。同時，公司將引入小區(qū)內(nèi)的「彩惠合伙人」，以良好的產(chǎn)品體驗為基礎，通過小區(qū)用戶的關系鏈，實現(xiàn)管理費持續(xù)「送」出去的「裂變」。最終實現(xiàn)賦能小區(qū)新零售，盤活小區(qū)的每一個細胞。2019年彩生活將進一步通過「北斗七星」，實現(xiàn)物業(yè)管理效率的持續(xù)提升。公司致力通過「北斗七星」基礎物業(yè)不同專業(yè)維度的互聯(lián)網(wǎng)訂單模塊系統(tǒng)，實現(xiàn)每一個崗位真正意義上的用戶優(yōu)先，多勞多得，最終實現(xiàn)激活服務于每一個小區(qū)內(nèi)的每一個員工積極性。公司將基礎物業(yè)管理的實現(xiàn)在線化、小顆粒度化，把每一個項目作為一個經(jīng)營主體，提升服務效率的情境下，推動部分項目管理費的上漲。

奧園健康

截至2018年末，公司服務區(qū)域覆蓋中國11個省份、直轄市及自治區(qū)25個城市的61處物業(yè)提供物業(yè)管理服務，在管面積已超過10.4百萬平方米。公司也為母公司開發(fā)的大部分物業(yè)項目提供物業(yè)管理服務，此部分將持續(xù)成為公司未來穩(wěn)定的收入來源之一。2018年，公司把握進軍大健康領域的機遇，在管物業(yè)項目打造成特色中醫(yī)醫(yī)療服務小區(qū)，為居民提供更便利的小區(qū)醫(yī)療服務；同時公司又大力推動醫(yī)美服務發(fā)展，2019年3月于廣州的在管商業(yè)體開設一間醫(yī)療美容診所。公司計劃透過實施以下戰(zhàn)略，加強公司在物業(yè)管理服務及商業(yè)運營服務行業(yè)的地位：（1）擴大商業(yè)運營服務業(yè)務，重點放在公司能夠獲得更高利潤率的中國城市；（2）擴充公司的物業(yè)管理服務組合；（3）多元化公司的服務種類以應對客戶日益變化的需求；（4）繼續(xù)開發(fā)及升級在線線下平臺以提高客戶體驗及促進建立大數(shù)據(jù)分析平臺；及（5）開發(fā)智能服務系統(tǒng)及升級內(nèi)部信息技術系統(tǒng)，以提高經(jīng)營效率。

來源:克而瑞地產(chǎn)研究