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商品房銷售高增長“踩剎車” 下半年A股地產(chǎn)板塊估值有望攀升

2019-06-17 09:57
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6月14日下午,國家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)發(fā)布了2019年1月-5月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。


記者發(fā)現(xiàn),與2018年相比,2019年商品房銷售面積增速一直處于負(fù)增長狀態(tài);商品房銷售額增速只有個(gè)位數(shù),2018年的增速卻都在雙位數(shù)以上。


瑞銀證券分析師諶戈對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示:“我們覆蓋的A股房地產(chǎn)公司中,大部分公司前五月累計(jì)銷售額增速符合或超出我們?nèi)甑脑鏊兕A(yù)期,合計(jì)同比增速達(dá)19%。我們對(duì)今年房企銷售增長的預(yù)測保持信心,國際投資者對(duì)中國房企的配置和預(yù)期或過于悲觀?!薄  ?/span>


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A股地產(chǎn)板塊估值有望攀升


“因?yàn)槿ツ?月-9月份增長基數(shù)較高,或?yàn)榉科蠼衲暝露蠕N售同比增速帶來壓力,但市場應(yīng)更關(guān)注下半年整體銷售,并充分考慮銷售節(jié)奏及去化情況?!比疸y證券分析師諶戈如此表示。


與此同時(shí),房地產(chǎn)行業(yè)的集中度正在提升,主要體現(xiàn)在銷售規(guī)模上。瑞銀證券提供的數(shù)據(jù)顯示,瑞銀覆蓋的A股房企前五月全口徑銷售增速為19%,進(jìn)一步高于百強(qiáng)的14%。同時(shí)第二梯隊(duì)房企繼續(xù)發(fā)力:前五月銷售排名6-20的房企銷售同比增加22%,前5名則合計(jì)增加了3%。


“投資者對(duì)全球地產(chǎn)股整體較樂觀,但對(duì)中國內(nèi)地房企則較保守”, 諶戈對(duì)記者總結(jié)道,“體現(xiàn)在受訪者預(yù)期未來12個(gè)月中國地產(chǎn)股將跑輸全球地產(chǎn)或中國股票指數(shù);投資者的盈利展望也較對(duì)其他區(qū)域的房企更悲觀;此外投資者認(rèn)為中國房企的公司治理、信息披露表現(xiàn)不佳。”


“年內(nèi)具備可持續(xù)競爭優(yōu)勢的開發(fā)商估值可能會(huì)結(jié)構(gòu)性攀升”,諶戈表示,“在瑞銀證券覆蓋的全部A股中,地產(chǎn)板塊市盈率7.3倍是各子板塊中第二低的,但股息率4.8%是最高的、ROE則是第二高的,EPS年復(fù)合增速也高于平均水平?!?/span>


由于地產(chǎn)政策從全國性政策轉(zhuǎn)向了因城施策,地域布局更多元的房企銷售波動(dòng)性將逐漸下降,部分房企的競爭優(yōu)勢也開始顯現(xiàn),如參與城市更新、建設(shè)購物中心等。諶戈表示,“這些變化均有望推動(dòng)房企估值提升?!?   


搜狗截圖17年07月13日1533_17.jpg

杠桿較高的房企


短期或受影響


國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,1-5月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金66689億元,同比增長7.6%,增速比1-4月份回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中,國內(nèi)貸款10762億元,增長5.5%;利用外資30億元,增長38.8%;自籌資金20276億元,增長4.1%;定金及預(yù)收款22395億元,增長11.3%;個(gè)人按揭貸款10251億元,增長10.8%。


此前有媒體報(bào)道稱部分房企的債券及ABS融資渠道將暫停。


對(duì)此諶戈表示,“市場不必對(duì)此過分擔(dān)憂,我們與多家上市房企進(jìn)行了溝通,包含部分新聞中提到的房企,得到的反饋是,第一,未有公司反映近期發(fā)行債券、ABS融資受限,且部分公司近期剛剛成功發(fā)行了債券、ABS;第二,這些公司也未聽說有同行受到了限制;此外有公司指出,針對(duì)拿到‘地王’的公司,融資時(shí)的要求往往有所提高,但這是一直的慣例,并非近期才出現(xiàn);最后有公司認(rèn)為近期融資較稍早前確有邊際收緊,但認(rèn)為這或有助于土地市場降溫,從而降低拿地成本、增厚利潤率。” 


但諶戈也指出,房企相關(guān)的融資政策或更傾向于分類指導(dǎo)、邊際調(diào)整而非“一刀切”。若上述新聞屬實(shí),那么杠桿較高、較依賴債券及ABS融資的房企短期或受到影響。


國信證券香港分析師徐進(jìn)表示,在當(dāng)前背景下,針對(duì)樓市的調(diào)控政策難以再次收緊,但寬松的概率也較小,仍將以穩(wěn)為主,“房住不炒”、“因城施策”仍是主基調(diào)。


來源:證券日?qǐng)?bào)


編輯者:沙棘

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