??全國兩會召開在即，作為經(jīng)濟(jì)工作的重點部分—房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，預(yù)計將是關(guān)注的重點之一。

??社科院城環(huán)所土地經(jīng)濟(jì)與不動產(chǎn)研究室主任王業(yè)強(qiáng)預(yù)測指出，今年全國兩會可能會對房地產(chǎn)提及三個重點工作，一是之前防范化解重大風(fēng)險專項研討班上提到的長效機(jī)制方案的具體內(nèi)容可能會有所透露；二是在“因城施策”下，如何落實地方政府的主體責(zé)任，可能會有進(jìn)一步的制度性安排；三是在房地產(chǎn)立法方面會有所突破。

??在中央定調(diào)房地產(chǎn)“房住不炒”、“長效機(jī)制”“三穩(wěn)”“因城施策”下，“一城一策”成為前期各地方兩會的高頻詞。

??時代周報記者不完全梳理，目前已經(jīng)有福建、河南、浙江、安徽、長沙市、成都市、上海市、武漢市等8省市表示正在試點、研究“一城一策”。

??在“一城一策”的大基調(diào)下，我們也可以看到，多個城市躁動，政策調(diào)整以放松為主。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已經(jīng)有北京、廣州、杭州、青島等17個城市從限地價、限售、松社保、取消搖號等多個方面對樓市進(jìn)行“松綁”或“變相松綁”。

??“一城一策”下多地密集微調(diào)

??兩會臨近，多地頻繁提“一城一策”。1月14日，福建省政府工作報告稱，健全促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，夯實城市主體責(zé)任，編制實施住房發(fā)展規(guī)劃，福州、廈門編制“一城一策”實施方案，切實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。

??緊接著，河南省、浙江省、安徽省、長沙市、成都市、上海市均密集提及“一城一策”。

??最新出臺政策的是武漢。2月22日武漢市房管局在年度工作會議上提出，將加緊制定完善本市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制工作方案，穩(wěn)妥推進(jìn)“一城一策”試點。

??同策研究院指出，“因城施策”的實行方式判斷為設(shè)置“核心指標(biāo)”、堅持“房住不炒”、“加大長租和保障房力度”、“加大土地供應(yīng)”四個方面的必選項和部分可選指標(biāo)，各地按照“必選”加“可選”的方式，根據(jù)自身情況靈活進(jìn)行。

??在“一城一策”基調(diào)松口下，各地近期政策微調(diào)也增多。

??中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1月份，各地兩會提及、定調(diào)房地產(chǎn)，以及發(fā)布房地產(chǎn)政策多達(dá)68次。

??“從政策本身來看，我國房地產(chǎn)調(diào)控政策內(nèi)容整體顯現(xiàn)了寬松與收緊并存，在‘因城施策’、地方主導(dǎo)的大基調(diào)下，過于嚴(yán)格的政策出現(xiàn)微調(diào)成為趨勢，但‘穩(wěn)’市場也成為各地房地產(chǎn)政策的主流?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉分析道。

??截至目前，已有北京、廣州、杭州、青島等17個城市從限價、限售、松社保、取消搖號等多個方面對樓市進(jìn)行不同程度的“松綁”。

??從城市維度來看，不乏北京、廣州等一線城市。

??1月9日，北京市掛牌兩宗位于朝陽孫河的住宅用地，但值得注意的是，這兩宗地塊均未設(shè)置住宅銷售限價。1月24日，北京緊接著掛出一宗位于平谷區(qū)金海湖鎮(zhèn)的住宅地塊，也未限價。

??從政策維度來看，則包括取消限購（蘭州）、放松限價（北京、阜陽）、不再限售（太原、菏澤、廣州），以及取消搖號等政策微調(diào)。

??王業(yè)強(qiáng)指出，“一城一策”強(qiáng)調(diào)不同城市之間房地產(chǎn)市場的差異性，各地根據(jù)實際情況決定房地產(chǎn)政策松緊。而當(dāng)前房地產(chǎn)政策帶有逆周期調(diào)節(jié)的性質(zhì)，前期嚴(yán)厲的調(diào)控政策取得了預(yù)期成效，使房地產(chǎn)市場預(yù)期發(fā)生了轉(zhuǎn)變。在這種情況下，為了維持房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)地發(fā)展，多數(shù)城市根據(jù)市場實際狀況放松調(diào)控，這并不等于說是政策變調(diào)。

??張大偉也認(rèn)為，雖然當(dāng)前多個城市的微調(diào)釋放了一定的寬松信號，但針對多套房的信貸、限貸政策依舊是樓市政策松與緊的關(guān)鍵，這一點并沒有松動。而且“房住不炒”“三穩(wěn)”依然是今年房地產(chǎn)的基調(diào)，所以2019年房地產(chǎn)政策會微調(diào)不斷，但仍舊以穩(wěn)為主。

??下一步或落實地方主體責(zé)任

??事實上“因城施策”并不是新詞，而是這一輪調(diào)控開始之時就提出的政策大方向。從2016年開始，到現(xiàn)在已經(jīng)實施了三年。

??但在去年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“一城一策”“夯實地方主體責(zé)任”之后，政策制定權(quán)力下放到地方的力度有加大的趨勢。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，“一城一策”和“因城施策”有相通之處，都是各地根據(jù)實際情況制定房地產(chǎn)調(diào)控政策，但是相比“因城施策”，“一城一策”給予地方的調(diào)控自主權(quán)更大，而且根據(jù)中央要求，地方所承擔(dān)的責(zé)任也更大，需要地方政府自己承擔(dān)調(diào)控責(zé)任。

??在這一情況下，地方政府所擁有的不僅僅是調(diào)控的權(quán)力，也需要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

??多位專家分析表示，中央或為地方提供方向性要求，比如“房住不炒”“三穩(wěn)”，以及采用部分核心指標(biāo)的方式確保各地“一城一策”調(diào)控市場不脫離大方向。

??張大偉指出：“未來房地產(chǎn)調(diào)控將以地方主導(dǎo)，住建部與中央指導(dǎo)為主。即使地方政策微調(diào)，但地方主體責(zé)任要求房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的大原則不變。住建部約談、預(yù)警也會依然影響地方房地產(chǎn)調(diào)控，2018年的多輪多城市房地產(chǎn)巡查在2019年將依然常態(tài)化?！?/span>

??王業(yè)強(qiáng)預(yù)測，預(yù)計在今年的全國兩會上，會對如何夯實地方主體責(zé)任作出制度性的安排。

??從實際情況來看，目前各地面臨的壓力也有所不同，預(yù)計的調(diào)整方向也有所差異。

??根據(jù)國家統(tǒng)計局剛剛公布的1月份70城房價數(shù)據(jù)，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.7%，35個三線城市新建商品住宅環(huán)比上漲0.6%。從數(shù)據(jù)來看，1月各地依舊實現(xiàn)了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??但市場數(shù)據(jù)也反映，從去年下半年以來，全國普遍進(jìn)入下行周期，“三穩(wěn)”更要注意防下跌。

??“總體來說，今年調(diào)控的重點是‘三穩(wěn)’。目前的市場情況是，一二線城市普遍過冷，三四線城市開始下行。所以就調(diào)控來說，當(dāng)前一二線城市調(diào)控政策已經(jīng)到頂，繼續(xù)加碼的可能性不大，在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長的壓力下，存在局部微調(diào)松綁的機(jī)會；三四線城市新一輪去庫存的壓力凸顯，各地政策調(diào)整重點會落在防止市場大跌大落上?！笨硕饛V州區(qū)域首席分析師肖文曉對時代周報記者說道。

來源：時代周報