新年開始，人們對(duì)樓市的關(guān)注度猶如天氣溫度一樣開始上升，喊漲喊跌的聲音此起彼伏，喊跌的聲音似乎稍勝一籌？當(dāng)然，這僅僅是輿論的說(shuō)法，中國(guó)樓市發(fā)展脈絡(luò)，從來(lái)也不會(huì)因?yàn)楹霸挵l(fā)生根本性的變化，至少影響不大。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展40來(lái)年，快速發(fā)展20來(lái)年，總體說(shuō)來(lái)，是政策與市場(chǎng)相結(jié)合綜合作用結(jié)果，政策引導(dǎo)的作用更大一些。所以，我們?cè)诹私夂皖A(yù)測(cè)中國(guó)樓市未來(lái)走勢(shì)時(shí)，需要把政策作為首要考慮因素來(lái)分析。而作為樓市中的政策核心—金融工具，無(wú)疑是最能影響樓市冷熱、房?jī)r(jià)起伏的關(guān)鍵因素。那么，金融政策方面在2019年新年伊始有什么動(dòng)作，并傳遞出樓市什么信號(hào)呢？需要引起重視。

2月15日，央行發(fā)布了2019年1月份的金融系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告，1月份新增貸款3.23萬(wàn)億元，社會(huì)融資4.64萬(wàn)億元，均再創(chuàng)新高，這份數(shù)據(jù)首先讓房地產(chǎn)行業(yè)沸騰了。我們也注意到，引來(lái)了特別是房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員紛紛轉(zhuǎn)發(fā)，信息量特別大。為此，央行還特地在2月15日下午舉辦了這次發(fā)布數(shù)據(jù)的吹風(fēng)會(huì)。吹風(fēng)會(huì)再次強(qiáng)調(diào)，貨幣政策取向并沒(méi)有發(fā)生根本變化，貨幣增長(zhǎng)和融資增長(zhǎng)都在合理范圍，算不上“放水”。我們不禁要問(wèn)，這筆巨大的增量資金到底去哪里了？

就在央行發(fā)布的這份最新的金融數(shù)據(jù)報(bào)告以后，天風(fēng)證券研究則對(duì)此進(jìn)行了深度解析。報(bào)告研究認(rèn)為，這4.6萬(wàn)億社會(huì)融資大部分去向基建地產(chǎn)。其中，在企業(yè)債券融資中，僅“房地產(chǎn)+建筑裝飾+公用事業(yè)+交通運(yùn)輸”四個(gè)行業(yè)凈融資占比達(dá)到64%。另外，在信貸中的居民長(zhǎng)期貸款主要與住宅銷售有關(guān)，大部分進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。作為印證，央行發(fā)布《2018年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》也顯示，在2018年個(gè)人住房貸款余額25.75萬(wàn)億，同比大幅增長(zhǎng)17.8%。天風(fēng)這份報(bào)告說(shuō)明，2019開年仍舊延續(xù)去年資金流向。

以上兩則信息，對(duì)樓市傳遞了三個(gè)信號(hào)：

1.房企融資環(huán)境顯著改善。我們知道，去年以來(lái)，我們不斷有房企暴雷破產(chǎn)新聞，這主要是國(guó)家連續(xù)加碼樓市調(diào)控，從金融口子遏制住資金流入房地產(chǎn)企業(yè)，開發(fā)商開發(fā)投資沒(méi)了資金來(lái)源，隨著企業(yè)前期融資債務(wù)到期，出現(xiàn)了資金鏈斷裂。但隨著樓市趨于穩(wěn)定，央行行長(zhǎng)易綱在去年12月份就曾表態(tài)“中國(guó)經(jīng)濟(jì)需要寬松的貨幣政策，但要找到平衡點(diǎn)”。與此同時(shí)，發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)債券服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力的通知》，對(duì)符合條件的優(yōu)質(zhì)企業(yè)支持發(fā)債融資，這一次，沒(méi)有避開房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。加之，1月份的新增資金流向數(shù)據(jù)表明，房企最難的資金環(huán)境已經(jīng)過(guò)去，開始逐步好轉(zhuǎn)。

2.房地產(chǎn)及其關(guān)聯(lián)行業(yè)對(duì)2019年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍占據(jù)重要作用。從已經(jīng)公布的2018年房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)可以看出，雖然說(shuō)增幅有所下降，但無(wú)論是在銷售面積，還是銷售金額，均創(chuàng)出歷史新高。全國(guó)土地收入也達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的6.5萬(wàn)億元，金額同比增長(zhǎng)四分之一，土地收入占地方財(cái)政達(dá)到約2/3。我們可以說(shuō)，長(zhǎng)期來(lái)看，這種情況大概率會(huì)有所改觀，不具有持續(xù)性，但2019年能例外嗎？顯然不能！房地產(chǎn)及其關(guān)聯(lián)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)不可忽視，短期還難以找到其他可替代產(chǎn)業(yè)，無(wú)論是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，還是穩(wěn)財(cái)政收入。為此，國(guó)家在信貸政策上不可能把房企掐得太死，也要讓房企活下去，至少是大部分房企，否則誰(shuí)還會(huì)去拿地，房地產(chǎn)銷售怎么能保持一定的水平。

3.通過(guò)信貸政策，達(dá)到“三穩(wěn)”目標(biāo)。大家知道，房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱，最關(guān)鍵、最有效的政策手段就是金融手段，金融手段中，最好用的就是“信貸政策”。在歷次樓市波動(dòng)中，金融部門都會(huì)祭出“對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域放松或收緊信貸投放，對(duì)住戶部門提高或降低房貸利率”絕招，市場(chǎng)升溫或降溫也就是滯后1-2個(gè)月的事。在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出保持房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展后，住建部也提出“穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期”三穩(wěn)目標(biāo)，以確保2019年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)的完成。金融部門將根據(jù)樓市實(shí)際冷熱情況，適時(shí)調(diào)整金融政策。當(dāng)然，考慮到各地樓市冷熱不均，各地表示遵照中央提出的“因城施策”，從而出臺(tái)“一城一策”措施，這里面，自然包括信貸政策，其目的就是達(dá)到穩(wěn)定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不滑坡。

從以上信息顯示，金融部門傳遞的態(tài)度很明確，在樓市調(diào)整期，為保障經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，也不能讓樓市過(guò)冷。有人擔(dān)心，這樣真能穩(wěn)住嗎？畢竟現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)處于較高水平，人們大多處于觀望了。其實(shí)，買房這事，收入是一方面，主要還在于預(yù)期，如果大家認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)跌，顯然不會(huì)去買房，但大家認(rèn)為房?jī)r(jià)跌不下去了，甚至還擔(dān)心漲價(jià)，那么心態(tài)就會(huì)變得更積極。從金融部門政策的變化可以看到，通過(guò)提高房企生存能力，并降低購(gòu)房成本，資金投放有力增長(zhǎng)勢(shì)必會(huì)逐步回暖樓市，只是需要一些時(shí)間罷了。

面對(duì)樓市冷淡期，不止是金融部門的行動(dòng)，各地也在開始運(yùn)作。西安進(jìn)一步放開落戶限制，全國(guó)大學(xué)在校生都可在西安落戶，南京新發(fā)布的落戶政策進(jìn)一步放寬，住房一平米就一個(gè)積分。所有政策表明，都在為本地樓市注入新鮮購(gòu)買力。在購(gòu)房預(yù)期引導(dǎo)方面，不少地方事實(shí)上已經(jīng)逐步放開了限價(jià)，比如廣州、佛山、南京等城市新房備案價(jià)格突破了此前的區(qū)域最高價(jià)格限制，這對(duì)引導(dǎo)居民看漲預(yù)期具有促進(jìn)作用，增強(qiáng)購(gòu)房者信心。作為有實(shí)際住房需求者，需要時(shí)刻關(guān)注這一市場(chǎng)變化。

來(lái)源:百家號(hào)