每年浩浩湯湯回家過年的大軍中，有相當一批會順手在老家買套房，今年也不例外，但與去年相比，今年形勢有所回轉。

58同城聯(lián)合36氪近日發(fā)布的《2018-2019返鄉(xiāng)置業(yè)調(diào)查報告》顯示：

在大城市工作的人群中，52.7%的人有回到家鄉(xiāng)及周邊城市置業(yè)的意向，另有38.0%的人選擇留在工作的大城市拼搏。與2018年的58.7%相比，2019年返鄉(xiāng)置業(yè)意向人群占比略有下降。

可以看到，今年相比于去年，回家鄉(xiāng)與周邊城市置業(yè)的意向下跌了10%。

雖然跌幅不算大，卻足夠看清年輕人對三四線城市樓市的人心向背，家鄉(xiāng)的小城市越來越不受年輕人待見。

人往高處走，水往低處流，在中國大城市化的背景下，一輩又一輩年輕人爭先恐后奔赴擁有更好的教育、醫(yī)療、交通等公共資源的大城市。

目前仍然愿意在家鄉(xiāng)小城市買房的年輕人，無外乎兩類：一類是家鄉(xiāng)小城市有關系網(wǎng)，父母為自己打點好了一切，自己在家鄉(xiāng)城市發(fā)展還算可觀者；第二類是結婚需求，現(xiàn)在結婚都是要車要房，大城市的房買不起，只能在家鄉(xiāng)小城市買一套以打發(fā)丈母娘。

第二類結婚買房人群中，絕大多數(shù)都是過年的時候回家住幾天，一年中一大半時間是空置在那。

試問依靠這點需求，小城市的樓市靠什么來支撐？

房價支撐的兩大要素，一是需求，二是經(jīng)濟。需求是重中之重。一、二線城市房價之所以居高不下，就在于它經(jīng)濟發(fā)達，還有源源不斷地人口流入。

需求要看什么？看這個城市的人口規(guī)模和每年新增人口量。

前不久胡潤研究院發(fā)布了一份全球房價漲幅數(shù)據(jù)，西安2018年房價增幅位居全國第一、全球第三位。

原因就在于它的新增人口。數(shù)據(jù)顯示，截止到2018年11月，西安已經(jīng)有70萬人落戶，創(chuàng)歷史新高，是2017年落戶人數(shù)的2.5倍，是2018年全國所有城市中落戶人口最多的一個。

由此可見人口之于房價的重要性。而今天我們要說的三四五線小城市，最大的劣勢就是人口競爭力不足。

本號曾經(jīng)以小學在校生數(shù)量，系統(tǒng)性統(tǒng)計過最近幾年全國所有地級以上城市的人口變遷情況，結果發(fā)現(xiàn)東北、西北、西南、中部絕大部分三四五線城市以及東南沿海部分三四五線城市，人口都在流失。

再者，在全面放開二胎來大背景下，全國新生人口連續(xù)兩年下滑，2018年更是出現(xiàn)斷崖式下滑，較2017年減少了200萬。社科院預測，中國人口負增長拐點最快將在2027年出現(xiàn)。

沒有人口支撐，三四線城市的樓市何以為繼？

有人或許會說，最近兩年三四線城市不是照樣來了一波上漲嗎？這是因為中央在調(diào)控一二線樓市的時候，三四五線仍高舉去庫存旗幟，再加上棚改刺激，三四線城市來了一波跟漲。但沒有人口基礎的漲幅，顫巍巍的，遲早會掉下來。

因此，本號以為，大多數(shù)三四線城市的樓市都要小心，尤其是東北地區(qū)、西部地區(qū)、中部地區(qū)人口流失量非常大的三四五線城市，距離謝幕為期不遠。

當然，并非所有三四五線城市都不值得看好，一棍子不能全打死。例如廊坊、嘉興、南通、湖州、臺州、東莞、佛山、中山、珠海、惠州等。

關于如何判斷一個三四線城市樓市有沒有潛力，本號在之前的一篇文章中有過具體分析，主要看三個參考指標：

1、地理位置。

這是之至關重要的因素。

我們知道，中國的城市發(fā)展離不開政策，中國發(fā)展最好的城市，都是一些高級別的城市，比如首都北京，經(jīng)濟、金融、商貿(mào)中心上海，國際金融之都香港、經(jīng)濟特區(qū)深圳，天津、重慶直轄市，廣州、杭州、南京、武漢、成都、青島、寧波這些副省級城市等。

位于這些中心城市周邊的三四線城市，由于受到他們的輻射，長線看都是值得購買的城市。例如東莞、廊坊、惠州、中山、佛山、嘉興、南通、湖州、揚州、紹興、襄陽、株洲、湘潭等。

而且，中心城市能量級別越高，其輻射的三四線城市就越值得購買，比如東莞、廊坊、嘉興肯定要比洛陽、揚州、株洲、湘潭要強。

此外，離核心城市的核心區(qū)近的要比遠的更值得買，比如在東莞買肯定要比在惠州、中山買更好，在昆山買，肯定要比在嘉善買更好。

需要多說一句的是，廊坊目前的房價在調(diào)整中，但長線看，在中國最牛城市旁邊的廊坊，遲早要補漲回來，且肯定會創(chuàng)新高。無論你愿不愿意看到，都會成為現(xiàn)實。

2、人口基本面、經(jīng)濟基本面。

在核心城市周邊的三四線城市好判斷，只要看它與核心城市連接的緊密程度。那么，不處在核心城市周邊的三四線城市該怎么判斷？

那就要看這個城市的人口基本面和經(jīng)濟基本面。這里說的基本面，是指它們的經(jīng)濟能夠穩(wěn)定增長，人口持續(xù)流入。這些數(shù)據(jù)都可以去地方統(tǒng)計局的官方網(wǎng)站去查看。但有些地方人口數(shù)據(jù)水分較重。

因此，最好以小學生人數(shù)來作為城市人口變化的指標，這個數(shù)據(jù)并非政績考量的依據(jù)，相對來說更真實。

根據(jù)之前我統(tǒng)計的數(shù)據(jù)能夠發(fā)現(xiàn)，人口和經(jīng)濟基本面均表現(xiàn)不錯的城市有徐州、鹽城、淮安、連云港、泉州、莆田、寧德、煙臺、唐山、臺州、金華等。

徐州過去六年人口、GDP、資金總量和財政收入綜合增幅排名江蘇省第一位。臺州、金華經(jīng)濟活力十足，金華義烏的小商品市場，在全國聞名。臺州，別看級別不高，但在2017年A股IPO家數(shù)區(qū)域分布排名中，臺州有11家，位于全國前列，經(jīng)濟活力由此可見。其次臺州、金華過去六年人口增長也非常不錯。

3、政府規(guī)劃

政府規(guī)劃，也是考量一個三四線城市值不值得買的關鍵因素。比如，雄安新區(qū)，在成為“千年大計”之前，誰看得上白洋淀旁邊的這三個縣城，而如今，想買都買不進，這里的房子已經(jīng)不允許買賣。

所以，政府規(guī)劃非常重要。

尤其是對于那些不處在核心城市周邊，且經(jīng)濟、人口表現(xiàn)一般的城市，這是衡量此類城市值不值得買的關鍵因素。

例如珠海、汕頭與湛江，在廣東省規(guī)劃中，這三個城市被定位為省域副中心。

比如江西的九江和贛州，這兩個城市在“八縱八橫”高速鐵路規(guī)劃中，均占據(jù)了兩條通道，和許多省會城市占據(jù)的數(shù)量相當。

再比如襄陽，在2018年10月18日國務院批復《漢江生態(tài)經(jīng)濟帶發(fā)展規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》），包括襄陽、南陽、十堰等在內(nèi)的鄂豫陜?nèi)h江流域城市將迎來新一輪發(fā)展機遇，并且在《規(guī)劃》第六章第二節(jié)《優(yōu)化城鎮(zhèn)化空間格局》中明確指出：“支持襄陽鞏固湖北省域副中心城市地位，加快打造漢江流域中心城市和全國性綜合交通樞紐，輻射帶動周邊區(qū)域發(fā)展?！?/span>

來源:樓市參考